Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)について具体的に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

クライアントの方々にご質問を頂く中で比較的多いのは「Deed(ディード)」に関するものです。

Deed(ディード)とは日本語意訳で「不動産権譲渡証書」のことであり、アメリカ不動産では日本でいうところの権利書に相当するものは存在せず、この「譲渡証明書」をもって

「○○○○に存在する物件は私○○○から○○○○さんに○○○の謝礼形式(通常は売却額が記載)で譲渡されました」

というオーナーの意思がそこに記載されています。

このDeed(ディード)を該当物件が立地する地域を管轄する役所に登録することで「一般への譲渡宣言」とみなされ、完璧に譲渡手続きが完了することになります。

ここで多少やっかいなのがDeed(ディード)には種類が多い、ということです。

不動産権譲渡証書となるDeed(ディード)についてはこちらでそれぞれの種類についてお伝えしていますので参照頂ければと思いますが、

「よく分からない」

という割合のご質問が最も多いのがQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)です。

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)についての詳細は左のリンクの項で具体例を上げていますが、本項では具体例を追加して理解を深めて頂けるように努めてみたいと思います。

Deed(ディード)の様々

前提として、Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)もまたDeed(ディード)と呼ばれる以上は不動産権譲渡証書の一つであることは間違いありません。

ここでイメージを持ちやすいように二つのDeed(ディード)、

Warranty Deed(ワランティ・ディード)

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)

この二つを比較してみましょう。

Warranty Deed(ワランティ・ディード)は多々あるDeed(ディード)の中でも「最上位の不動産権譲渡証書」とみなされるものです。

そこでアメリカで行われる不動産取引の場合、大抵の州では不動産権譲渡証書としてはこのWarranty Deed(ワランティ・ディード)が使われています。

ちなみに、南カリフォルニアで一般的に使われているDeed(ディード)は

Grant Deed(グラント・ディード)

です。

数ある様々なDeed(ディード)ですが、物件の権利を譲渡された新オーナーを最も強く守ってくれるのは

Warranty Deed(ワランティ・ディード)

であることは間違いありません。

Warranty Deed(ワランティ・ディード)の形式で不動産権が譲渡される時、

・譲渡人(物件の売主、前オーナー)は該当物件を譲渡する権利を有している

ことを保証し、かつ

・融資機関による抵当権

・米国政府への固定資産税等の未払い

・その他、該当物件が抵当に入っている借金

これらは一切ないことを保証するものです。

不動産物件を購入する際に買主が最も心配するのはこれらの

「物件に抵当権がついていないか?」

という部分ですが、物件に対して一切の抵当がないことを売買契約期間中にタイトル会社が確認して初めて、Warranty Deed(ワランティ・ディード)はクロージングに向けて準備されることになります。

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)の場合

そこで前述のDeed(ディード)と比べた際にQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)は何が違うのかといえば、これは使う場面を想像するとより分かりやすいと思います。

その実、アメリカでQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)が使用される場面が最も多いのは「親族間で譲渡が行われる時」です。

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)の特徴を上げるとすれば、

・取引に金銭は介入しない

・オーナー権を証明する為のTitle Search(タイトル・サーチ)は行われない

・不動産権保険は発行されない

の三拍子があります。

あくまでも

Quit:クイット ⇛ 止める

Claim:クレーム ⇛ 要求・請求

で、日本語的には

「Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード):「権利譲渡に関する(未来に起こり得る)要求を止める」

との意味になり、お金のやりとりは発生しないものです。

そこで親族間のやりとりとなると想像し易いと思いますが、よくあるパターンは

・結婚した為、妻(夫)を物件所有者の一人に加えたい

・子供に(孫に)家を相続したい

・離婚した為、妻(夫)を所有権から外したい

このような譲渡そのものには金銭が発生しない、けれども親族間で所有者を変更する時に最も多く使われています。

ただし親族間の所有者変更で気をつけておきたいのは、離婚で片方の権利を外す場合です。

この時に使われるQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)が保証してくれるのは妻(夫)の権利が外れたことだけであり、物件に返済されるべきローンが残っている場合はそのローンを組んだ際の金融機関との契約は全く別の話です。

そうすると離婚でQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)を使った場合は所有権を外れた方は

「物件所有者ではなくなったから、私はローンの支払いに責任はありませんからね。」

これは通用しない、ということです。

あくまでも不動産権とローン契約に対する返済義務は別の話であり、ローンに関しては金融機関に別途相談する必要がある、ということになります。

。。。

このようにQuitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)は親族間の名義変更で最も多く使われています。

ポイントとしては

・取引に金銭は介入しない

・オーナー権を証明する為のTitle Search(タイトル・サーチ)は行われない

・不動産権保険は発行されない

の三拍子があり、かつ

・親族間の名義変更に使われるパターンが多い

ことを覚えておきましょう。


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