オファーに効率性を見出す 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日までは私(佐藤)が実際に現地調査を行う時の方法についてお伝えさせて頂きました。

ご紹介したのはあくまで経験則に基づく個人的な手法ですが、限られた時間の中でより効率的に現地調査を進める上では昨日までにお伝えした手順が最も成果が上がると考えています。

思いがけず長いシリーズになりましたが、初めてご自身で現地調査を試みる方々にとって参考なれば幸いです。

このシリーズについては現地調査において短時間で効率よく成果を上げる方法でしたが、実に不動産取引では

住居用物件

賃貸要物件

に関わらず、あらゆる場面で「効率よく成果を上げる方法」が垣間見られます。

効率よく成果を上げることで

・より短時間で契約が済ませられる

・より安く購入できる

等のメリットがあるのです。

どんな職業でもその過程にはコツがありますね。

新入社員の時には勝手が全く分かりませんので一つの作業をこなすにしても時間がかかっていたものが、慣れてくると時間を1/2あるいは1/3にまで短縮しながらも同じ成果、或いはそれ以上の成果をあげられることになります。

そこで昨日までにお伝えした効率性にかけて、別のトピックでもう一つお伝えしておきたいのが「オファーする際の効率性」です。

実際に物件を購入する際には契約にかかる期間は住宅ローンを必要とする場合で

30日 〜 45日

がおおよその目安となります。融資は引かずに現金購入の場合は

3週間

が目安です。

現金購入であったとしても最低3週間程度も時間がかかるのは、不動産物件購入期間には様々な過程を経なければならないからです。

そこでこれらの過程を少しでも短縮することで効率よく成果を上げて物件を購入できるちょっとしたテクニックがあります。

今日から、オファー時のテクニックをもって効率よく物件購入を整える手法についてみていきましょう。

鍵は物件調査期間

まずは前提の話となりますが、現金購入であっても不動産契約には最低約3週間はかかるとお伝えしましたがその期間に実際に行われる典型的な過程は

ローン審査

タイトル(不動産権)調査

物件調査

です。

自分のオファーが売主に受け入れられたとしたらそこから上記の過程が契約内容に応じて開始されますが、それぞれに対して相応の時間がかかります。

そしてタイトル(不動産権)や物件状態も去ることながら、物件購入者にとって最も気になるのは

ローン審査

の過程です。

タイトル(不動産権)調査や物件調査も何も金融機関から融資が引けないことには購入は不可能ですから、ローン審査で引っかかってしまうのであればその物件は諦めざるを得ません。

そして自分の身銭を切る意味では

ローン審査

タイトル(不動産権)調査

物件調査

これらにはそれぞれ

ローン審査 ⇨ オリジネーションフィー

タイトル(不動産権)調査 ⇨ タイトルリサーチフィー

物件調査 ⇨ インスペクションフィー

といった実費が発生することになりますが、ローン審査で落ちてしまえばそれらの実費も無駄になってしまうわけです。

(*タイトル調査の場合はその実費を売主と買主のどちらが負担するかは、その不動産市場の習慣や売主と買主の交渉でも変わってきます)

そこでローン審査やタイトル(不動産権)調査はそれぞれの専門機関に委ねられるべきものですので私(佐藤)も助けようがないのですが、少なくとも物件調査に関しては効率よく進められるよう事前に仕込みを行っています。

物件調査期間は契約上与えられた期間であり、専門用語では

Inspection Contingency(インスペクション・コンティンジェンシー)

と呼ばれています。

コンティンジェンシーとは日本語の意訳では

「可否の分からない不確かな状態」

です。すなわち

「物件の状態がいかなるものか分からず、契約を進めるべきか進めないべきか不確かな状態」

です。

そこでこのインスペクション・コンティンジェンシーの期間中に

1.物件調査の専門家に家の内外を調べてもらう

2.「1」の結果から必要に応じて追加調査を行う

3.「1(もしくは2も)」の結果をもって、必要に応じて売主と値引き交渉を行う

という過程を経ることになります。

ここで「1(もしくは2も)」に対しては調査レポートが送られてくることになりますので、その結果をもって通常の取引では「3」を行うことが推奨されます。

一般的には契約期間の間に

「修繕にかかりそうな$3,000の値引きを」

「いや、$2,000程度で勘弁してくれ」

等の価格交渉が行われることになります。

私(佐藤)はこの過程を好まないことはこちらでもお伝えしたとおりですが、ここでお伝えしたとおり佐藤の手法は「3」の前に施工業者を物件に送り、調査レポートを元に「実際の修繕見積もりを取る」ことです。

これにより

・物件調査報告

・報告を元にする修繕見積もり

この2つを売主に見せると売主はグウの音もでず、不毛な価格交渉を避けてストレートに修繕費用そのままを値引き出来るわけです。

これはこれで一つの効率性であり、結果として

・不毛な交渉にかける時間を削減

・取りこぼすことなくきっちりと修繕にかかる費用を値引いてもらう

という2つの利点がもたらされます。

普通は業者はこのパターンで正式な見積もりを取りにいってくれないものですが、そこは上手に交渉して見積もりに向かってもらうのです。

そこで私(佐藤)は自分自身の取引のみならず、クライアントの方々に対しても

住居物件

賃貸用物件

に関わらず、取引をスムーズにご案内出来るように施工業者を契約期間中に現場に送る流れは事前に仕込んでいます。

。。。

そして取引全体の効率性で言えばこの「物件調査期間に鍵がある」ことは間違いないのですが、実際にはここから更に、オファーそのものに効率性を見出すことが出来るのです。

明日に続けます。


【個別コンサルティング】

アメリカ不動産投資に向けた個別コンサルティングのご要望を多数頂いています。

✔ アメリカ不動産運用で老後の自分基金を構築したい

✔ 現地の水先案内人が欲しい

✔ 契約や交渉を含め、英語でフルサポートを受けたい

個別コンサルティングの詳細はこちらから。
【プロミゾリーノート(借入証書)投資】

特に女性に大人気、プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめページを作成しました。

✔ ただ生活に安心がほしいだけ

✔ ハイリスクハイリターンはいらない

✔ 手堅く、受け取る額が変わらないリターンが欲しい

✔ 何かあった時の投資の保証が欲しい

プロミゾリーノート(借入証書)投資まとめはこちらから。


アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます