現地視察に効率性を見出す 〜 ⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

効率の良い現地視察の方法についてお伝えしています。

ここまで、全米各地で投資対象となり得る新しい不動産市場を開拓する時は

事前調査 … 95%

現地調査 … 5%

と位置づけていること、そして現地調査を実施する時に(佐藤にとって)一番効率的なステップは

1.現地人と会話する(火で炙る)

2.自分で街を回る(カナヅチで叩く)

3.地元ブローカーと打ち合わせる(火で炙る)

4.もう一度街を回る(カナヅチで叩く)

であることをお伝えしました。

そしていよいよ

3.地元ブローカーと打ち合わせる

の段階に入る時には、最後の5%となる現地調査の中でも

1.現地人と会話する

2.自分で街を回る

この予習段階を経る中で市場に対する理解はそれなりのレベルに深まっているはず。

その意味では佐藤にとって地元のブローカーに会いに行くというのは、いわば

「自分で解いた解答用紙を持参して、先生に指導を受ける」

ような行為なのです。

単純な話、

単に先生に指導を仰ぐ生徒

自分で出来る精一杯の予習をしてから先生に指導を仰ぐ生徒

このどちらのほうが、より多くの情報を効率よく吸収できるかという話。

実際には学生時代の私(佐藤)は他人様に誇れるような生徒ではありませんでしたが。。

それはよそに、こと不動産市場を効率よく理解する上では自習(1と2のステップ)は他の誰でもなく、自分自身の理解度に差をつけると思うのです。

本日も続けます。

3.地元ブローカーと打ち合わせる

そしていよいよ地元ブローカーと打ち合わせる段階に入りますが、昨日までにお伝えしたように私(佐藤)はブローカー選びには明確な基準を持っています。

不動産管理会社を所有していること

不動産管理会社としての歴史が長いこと

地元に人脈が広いこと

最低でもこの3つを満たしていることです。

たっぷり予習をして自分の理解が合っているか、どこを修正すればよいかの指導を仰ぐにしても、その相手とする先生(地元ブローカー)は最低でも上記の3つの条件を満たしている方がよいのです。

単なる仲介業のみならず自分で長年不動産管理会社を所有しているということ相当レベルに地元市場を理解しており、かつ地元への人脈は結構広がっているものです。

そしてこのレベルのブローカーであれば、私(佐藤)がぶつける不動産投資に特化した質問に対しても揺るがない確信をもって答えが次々に返ってきます。

この時の地元ブローカーと対面する時の順番は次のようなものです。

自分の市場に対する理解を伝える

初めて地元ブローカー(不動産管理会社のオーナー)と対面して挨拶を交わした後は、まず一番最初にその目的を伝えます。

「ここの不動産市場で日本人投資家の成功の道をつくりたい」

顧客利益最大化に向けて、まずは出だしに私(佐藤)が街を訪れた目的を明確に伝えるわけです。

実際には事前にメールや電話で概要は伝えているわけですが、実際に会って相手の目を見ながら率直に伝えることがポイントです。

続けて佐藤の市場に対する理解を伝え、投資するべきスポットに間違いがないかを一つひとつ確認していきます。

この時、大概のブローカーは話を聞き進める中で顔の動きがピタッと止まります。

街に新参者のはずの日本人が市場について語りまくる為に「こいつ、ここまで知っているのか」と軽く驚いてくれるのです。

実際には私(佐藤)がすごいわけでも何でもなく怠けずにきちんと予習をしていけば誰だって同じように驚かれるわけですが、「そこまでホンキなら」と専門家同士の語らいの場で地元ブローカーにスイッチが入ることになります。

また私(佐藤)の方は、実は相手に話しながらもブローカーの目を見ながら「人となり」を観察しています。

ハッキリいえば、

「ガツガツした儲け主義の姿勢ではないか」

「仕事に対して情熱があるか」

「正直な態度か」

といった点を確認しながら相手と話しているのです。

誰だってそうだと思いますが、自分の専門分野であれば同業者と合った時にその人物が信用たるか否か、少し話せば分かりますね。

補足点を教えてもらう

そして自分自身の理解を伝えた後、予習が出来ているほど地元ブローカーは情報を多く返してくれます。

先の軽い驚きが、今度は

「ここまで分かっている奴なら」

と積極的にいろいろ教えてくれるわけです。

その時に一番良いのは目の前でプチレクチャーをしてもらうこと。

その街の地図を広げ、鉛筆でもなんでもよいのですが指し棒的なものを握ってもらい、その地図上で

・街全体の市場傾向

・投資スポット

等を語ってもらいます。

その説明をいつでもおさらい出来るように、私(佐藤)の方では相手に断った上でそのプチレクチャーのビデオ撮りをしているのです。

この時、必然的に地元ブローカーの話は「佐藤が知らない市場動向・投資スポット」の情報に傾いてくるのです。

本シリーズで引き合いに出しているハンツビル市場の場合も案の定、佐藤の事前調査では全く引っかからなかった隠れスポットについて詳しく教えてもらうことが出来ました。

最初に私(佐藤)の理解を全て伝えているからこそ、地元ブローカーは効率よくそれ以上のエキストラ情報の説明に時間を使ってくれることになります。

4.もう一度街を回る

そして最後のステップとして打ち合わせが終わった後に地元ブローカーから教えてもらった情報の中でもこぼしていたスポットに実際に出向き、目視確認してきます。

最後の総仕上げとしてもう一度街を回るわけです。

地元で経験の長いプロが実践経験を元に語るわけですから教えてもらうスポットがまず外れることはなく、

「なるほど、さっき聞いたとおりだな」

という感想をもって一日の現地調査を締めくくることとなります。

。。。

思いがけず長いシリーズとなりましたが、不動産投資対象となる市場を深く理解するにあたり現地調査においては

1.現地人と会話する(火で炙る)

2.自分で街を回る(カナヅチで叩く)

3.地元ブローカーと打ち合わせる(火で炙る)

4.もう一度街を回る(カナヅチで叩く)

この過程を経ると最大限に効率よく自分の理解度を高めることが出来ます。

これらはあくまでも私(佐藤)に合ったやり方という意味でのご紹介ですが、この過程で市場を深く理解していくと、失敗する確率は随分と低く出来るものです。


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