現地視察に効率性を見出す 〜 ④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

効率の良い市場現地視察の方法についてお伝えしています。

一つの市場に多額の資金を投じるべくその市場を深く知ろうと思った時に

95% … データ上の事前調査、遠隔からの聞き取り調査

5% … 現場調査(フィールド調査)

この2つをもって100%とするのは大切なことです。

もちろん現場調査に時間を費やすことが出来ない方々も多くいますから、私(佐藤)の場合は現場調査を行うのは自分自身のためのみならず、コンサルティングサービスを依頼してこられる方々の為でもあることになります。

そして現場調査の方法として

1.現地人と会話する(火で炙る)

2.自分で街を回る(カナヅチで叩く)

3.地元ブローカーと打ち合わせる(火で炙る)

4.もう一度街を回る(カナヅチで叩く)

この一連の流れで「市場を知る」レベルに落とし込んでいくのです。

昨日までは「地元のプロに会う前の予習」と位置づけて

1.現地人と会話する

2.自分で街を回る

の2つの流れをお伝えしました。

街への新参者ながら現地調査の予習として上記2つの過程を経ることで、結構なレベルで不動産市場の全体像を事前に把握出来ることになります。

今日も続けます。

地元ブローカーの選び方

ここで

3.地元ブローカーと打ち合わせる

のステップに入る前に、地元ブローカーの選び方そのものについて言及しておきたいと思います。

私(佐藤)がある特定の市場で地元ブローカーに協力を仰ぐ時、その対象とすべき相手に対して求める明確な基準があります。それは

不動産管理会社を所有していること

不動産管理会社としての歴史が長いこと

地元に人脈が広いこと

最低でもこの3つを満たしていることです。

前提として、

リアルター(ブローカー、アソシエイツブローカー、セールスエージェント等)

プロパティマネージャー

この2つの職業には明確な違いがあります。

私(佐藤)が所属するケラー・ウィリアムズにも売買仲介人としての猛者が相当数所属していますが、彼らはあくまでも売買の仲介人であり

不動産投資

不動産管理

このどちらにも造詣が深いということはありません。

意外に思うかもしれませんが、そもそも不動産投資は

米国連邦政府

州政府

のいずれも推奨しているわけでもなく不動産投資に関する法案があるわけでもありません(取引に関する法律があるのみ)。

はっきり言えば「不動産投資は個人のリスクで行う資産運用の手段」以外の何者でもなく、政府が関与することではないのです。

その為リアルターライセンスの試験においても不動産投資関係の科目などありませんし、「Financing」の科目で多少キャップレートの概念について触れられる程度なのです。

そこでもしもあなたがアメリカで普通のリアルターに

「不動産投資を支援してもらいたい」

と依頼したとしても、まっとうに稼いでいる正直なリアルターであれば

「私は投資に関しては専門ではないので、、」

と責任のある回答をしてくれるはずです。

これに対して不動産管理会社を所有するブローカーの場合は紛れもなく不動産投資専門家と言えます。

不動産投資の知識なくして不動産管理会社を回すことは不可能ですし、物件を預かる立場のものとしてクライアントの投資成績を最大化することに配慮するのが彼らの役目です。

しかも上記に掲げる条件を満たす不動産管理会社であれば、通常は最低でも百件単位の物件を管理しています。

そうすると人様の物件を管理し続ける中で、必然的にその地域市場で不動産投資で成果を上げる為のツボどころを把握することになるのです。

とどのつまり不動産投資は売買のみで完結するわけではなくその後に物件管理が必要になってきます。

不動産売買取引期間は長くともせいぜい40日程度のもので、その後長きに渡り物件管理を委託する不動産管理会社の選定の方がよほど重要なのです。

そして不動産管理会社にはブローカーがいますから打ち明けた話、物件売買はどのブローカーでも結果論に違いはありません。

結果として、一つの市場で投資を始めるには実力のある不動産管理会社を探すだけでよいのです。

投資家グループからの紹介はあえて避ける

そこで投資で成功しようと思った時に

「地元で知られた投資家集団に加わると良い」

というまことしやかな話を聞きますが、ここはニュアンスを正確に理解しておく必要があります。

確かに私(佐藤)も著名な投資家集団の中に加わって情報交換は頻繁に行っていますが、

投資に関する情報交換

実際の物件運用

この2つは違うものです。

そこでギブアンドテイクで情報交換は行うものの、こと新しい不動産市場に参入する時はあえて投資家グループのつながりの不動産管理会社は使わないようにしています。

なぜなら、プロの投資家集団はどうしても利益に対してガツガツしているきらいがあり、その中で紹介を受けた不動産管理会社を使うと大概はその管理会社の姿勢もガツガツしているきらいがあるからです。

そこで情報交換と実際の物件管理業務は住み分けして、前述の

不動産管理会社を所有していること

不動産管理会社としての歴史が長いこと

地元に人脈が広いこと

これらを満たす不動産管理会社を所有する地元ブローカーにアプローチすることが無難だと思います。

そして実際に不動産管理会社を選定する時には

「あなたは人脈が広いですか?」

という質問に対して

「No」

と答えるブローカーはまずいませんが、相手に聞かずとも揺るぎない証拠をもって広い人脈を持つ不動産管理会社を選定出来る方法があります。

地元不動産会社を選ぶときにはそのような選定のコツをもって候補を選び、上記の条件を満たす会社にアプローチする方が良いのです。

そして不動産売買そのものはブローカー資格を有する以上はどこの不動産管理会社でも違いはありませんから、あくまでも不動産管理会社としての質を問うことに拘ればよいと思います。

明日に続けます。



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