現地視察に効率性を見出す 〜 ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

効率の良い現地視察の方法についてお伝えしています。

私(佐藤)が初めて訪れる不動産市場を調査する時に行う方法は

1.現地人と会話する(火で炙る)

2.自分で街を回る(カナヅチで叩く)

3.地元ブローカーと打ち合わせる(火で炙る)

4.もう一度街を回る(カナヅチで叩く)

という4つの手順です。

対象の不動産市場を訪れる前の十分な事前調査をもって現地入りしますが、実際に動き出す前にもうワンステップ加えて

1.現地人と会話する

という段階を踏むのが私(佐藤)のやり方。

自分で街を見て回る段階になると、いきなりそれまで数字や概念の世界であったものが一気に現実の世界として目の中に飛び込んできます。

するとそこから超現実的な情報が一気に頭の中に流れ込みますから、現実世界を目に入れる前にもうワンステップ、現地人の声を聞いて頭の中のデータを完成させておきたいのです。

これにより現地調査を行う側としては

・事前データ情報の正否の確認

・事前に把握しきれなかった事実情報の追加

・見て回るべきエリアの削ぎ落としと追加(優先順位の整理)

・見て回るルート整理

等が行えることになります。

ここまで落とし込んで始めて、実際に街を回る準備が整うのです。

そしていよいよ、2つ目のステップとして自分の目で街を見て回る段階に入ります。

2.自分で街を回る

そこで始めて訪れる街をレンタカーで見て回ることになりますが、

「地元ブローカーに会ってから回った方がもっと効率がよいのでは?」

というご意見もあろうかと思いますが、私(佐藤)の場合は地元ブローカーに会うのはお昼過ぎとし、午前中から昼過ぎまで

「予定していた場所を一気に車で回る」

ことが最も効率がよいと感じています。

この理由は後述しますが、事前データ収集と地元一般人の声から確固たる市場概要を頭に入れることが出来たのであれば、その知識をもって地元ブローカーに会う前に自分で街を見て回った方がよいです。

ここまでであなたが見て回るべきエリアは随分と検討がついているはずですから、

空港 →

エリアA →

エリアB →

エリアC →

。。。

→ ブローカーオフィス

と、地元ブローカーとの約束の時間までに集中的に神経を研ぎすませて街を見て回ります。

そしてこの「街を見て回れるのはブローカーとの約束の時間まで」というのが、かなりポイントが高いのです。

想像すればお分かり頂けると思いますが、

「時間制限があるからポイントを絞って見よう」

「一日あるからゆっくり見て回ろう」

同じ時間の使い方でも時間制限がある方が生産性が遥かに高くなります(あくまで佐藤の場合です)。

そして効率よく回る行程でしばしば感動するのは「事前データで予想していた様子と、実際に目にする様子が合致していた」時。

私(佐藤)は人生の半分以上をアメリカで過ごす中で、ほとんどの州の大都市は見て回りました。

東海岸と西海岸、或いは北と南では気候も人もまるで違いますが、「このあたりの地域の特性はだいたいこんな感じだろう」というイメージは頭の中にあるのです。

そうすると事前に不動産市場の観点でデータ収集を行うにしても

「なぜここにハイエンドが広がっているのか」

「街の機能の中心はどこなのか」

「どのあたりに投資として回る物件があるのか」

これらはデータを見るだけでもおよそ検討がつきます。

そして車で現地を走る時にグーグルストリートビューでは掴めなかった街の感触が一気に肌身で感じられ、頭の中のイメージと整合性を取りながら

「ここから先の広がりはこんな感じでは」

「このストリートの向こう側はこうなっているのだろう」

と、現場でその想像と現実がマッチングしていく中に感動が起こるのです。

そして、ここで効率よく街を回る時の佐藤の方法は

「エリア毎に投資対象で目をつけている物件を目的地にすること」

です。

エリアA

エリアB

エリアC

予定外の新たなエリア

等、最も効率のよいルートで繋いでいく中でもそれぞれのエリアの中で

「データ上は、この物件は投資として回るはず」

という物件の住所をGoogle Mapに打ち込んでナビゲーションしてもらいます。

そして街を有目的に見回しながらエリア毎の投資対象物件を目指すことで、極めて効率よく市場を俯瞰することが出来るのです。

改めてハンツビルの現場調査の時の例を上げると、

・極めて高い確立でキャッシュフロー効率がよいだろうダウンタウン近くのポケットを発見

・地元のおばさんに聞いた近未来設計のエリアの可能性を目で確認

・ハイエンドエリア一体がどのようになっているのか

・ハンツビルの地形そのものがどのようになっているのか

・データ上は価値が上昇しつつあるものの、実際には手を出さない方がよいエリア

等、様々な収穫がありました。

ポイントは「まだ地元ブローカーと詳細は打ち合わせていない」ことです。

すなわち、ここまでの

0.事前データ収集

1.現地人と会話する(火で炙る)

2.自分で街を回る(カナヅチで叩く)

の行程で、一つの市場に対する私(佐藤)の理解は相当レベルに深まっていることになります。

そしてここまでの過程はいわば「予習」であり、これら前知識と実際の見聞をもって固めた生々しい市場への理解度をもって始めて、地元のプロ(ブローカー)と対面することになります。

明日に続けます。


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