現地視察に効率性を見出す 〜 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

不動産投資を株式投資を比較した時に決定的に違うのは

「不動産投資は実在するハコモノを相手にする」

ことではないでしょうか。

無形の証券とは違い、有形のハコモノに自己資金を投下することであなたの金融資産の一部が不動産資産と化すことになります。

そして有形のハコモノである以上、あなたが所有者となる物件は実際に存在しているわけですから外部環境から影響を大きく受けることになります。

いつも使う言葉でお伝えすると、「土俵(不動産市場)」そのものが大きく影響してくるのです。

その為、不動産投資を行う前の調査工程を100としたら

95% … 統計調査、地元からの調査

5% … 現地視察

と、最後には現地に赴く現地視察を行うことが推奨されます。

事前に自分で調べる情報と現地から伝え聞く情報は

ネット検索

電話

メールのやり取り

で十分に手に入りますが、最後の最後は

「実際のところ、現場はどうなっているんだろう?」

と自分自身の目で確かめることが大切だと思うのです。

とはいえ、とりわけ日本を始めとするアメリカ国外で暮らされている方々にとって、現場確認の機会は持ちたくとも持てないもの。

私(佐藤)がご案内させて頂く方々の中には時間をつくって日本から飛んで来られる方々もいらっしゃいますが、費用対効果もさることながら、それ以前に日頃忙しすぎて海外現地に視察に赴く時間が取れない方々がほとんどであることが実情です。

その為アメリカ中西部地区においても私(佐藤)自身が現地視察を行った地域に関しては、実際にコンサルティングを希望される方々には現地視察から仕入れた情報を惜しげなく共有しています。

けれどももし不動産投資を検討するあなた自身が現地視察に使えるお金と時間に余裕があるのなら、自分自身で現地を訪れることをお薦めします。

いざ物件を購入するとなると、パソコンだけで見るのと実際に現場を見たのとではイメージ感と投資への確信度が全く違ってくるからです。

そこで今日から、私(佐藤)が実際に行っている現地視察の方法についてお伝えさせて頂きます。

あなた自身が現地視察を行う時の参考になれば幸いです。

効率よく時間を使う

不動産投資を実施する前の現地視察では、そこに費やす時間は1日あれば十分です。

「せっかくなので観光スポットも訪れたい」

等の遊び要素も入れたいのであれば最低2日は必要になるかと思いますが、純粋に不動産投資の視点で街を見るには1日で十分です。

ニューヨークやロサンゼルスのような大都市であったとしても投資として回る地域は限定的になってきますから、事前調査でしっかりと調査対象を絞り込めば1日で

「要はどんな街なのか。投資対象となり得る地域はどんな雰囲気なのか。」

は十分に掴むことが出来ます。

そして一日で一気に効率よく現地視察を行う為には、そこにはやはりコツがあります。

一日の時間は全員が平等ですし、現地調査となるとどうがんばっても朝から日が暮れるまでと時間が限定されるわけです。

朝イチでレンタカーをして午前9時に動き出したとしても、動けるのはせいぜい十分に日が明るい午後5時くらいが限度。

お昼休憩を挟んだとしても、7時間程度が現場視察に使える時間です。

「7時間で一つの市場を丸分かりする」

この目標に向けて無駄なく時間を使おうと思えば、どうあってもそこには効率性が求められます。

そこで効率よく現場調査を行いたい場合、私(佐藤)がお薦めする手順は下記のとおりです。

1.現地人と会話する

2.自分で街を回る

3.地元ブローカーと打ち合わせる

4.もう一度街を回る

これを作刀工程に例えるなら、

1.現地人と会話する → 火で炙る

2.自分で街を回る → トンカントンカン叩く

3.地元ブローカーと打ち合わせる→ 火で炙る

4.もう一度街を回る → トンカントンカン叩く

という炙りと固めの繰り返し。

この工程を繰り返すことで対象地域に対する不動産投資の視点を固めていくのです。

1.現地人と会話する

そこで一番最初に行うべき過程は「現地人と会話する」ことです。

あなたが調査対象の街に到着する前には、その街に関する情報は十分に手に入れているはず。

人口と人口伸び率

不動産投資の対象になり得る地域

開発計画が進んでいる場所

等、いつもお伝えする不動産需要の三大要素と同時にあらゆる情報は事前に仕入れておくことが大前提です。

そして事前に

どのルートで

どこを目指し

何を見てくるか

も明確に決めておくべき。

けれども、事前に準備するそれらはあくまでも「投資家である自分の目線」以上でも以下でもありません。

商売そのものはニーズがあるからこそ成り立つように、不動産投資においても(賃貸に対する)ニーズがあって始めて投資は成立します。

すなわち、事前に調査して「把握したはずの情報」が正しいかどうかを、地元人に問う必要があるのです。

「それなら、すぐに地元ブローカーに会えばよいのでは?」

というご意見もあるかと思いますが、私(佐藤)の場合は地元ブローカーの前にワンステップおいて「地元の一般人」に話を聞くようにしています。

あえて不動産知識をさほどお持ちでない、地元の生活者視点の話の中に意外な事実が隠されていたりするからです。

ちなみに先日ご紹介したアラバマ州ハンツビルを現地調査した時には

1.現地人と会話する

の対象となったのは、ハンツビル行きの飛行機の中で隣に座った地元のおばさんでした(笑)

聞くとハンツビルで20年以上暮らしているそうで、しかも偶然にも佐藤が投資対象となり得る地域として事前にいくつか目をつけていた、まさにその地域の一つで暮らしている方だったのです。

その地元の一般人である彼女から、事前調査では分からない情報をいろいろ聞くことになります。

明日に続けます。



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