不動産投資家に見られるスタイル 〜 キャッシュ・オン・キャッシュリターン型

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

私達が生きる金融資本主義の世界で自分や家族の生活を守ろうと思えば、当然ながらお金はとても大切なテーマです。

世の人々のほとんどがお金を欲する理由は貨幣という人造の紙切れが欲しいからではなく、そこからもたらされる

日々の(月々の)生活の保証

であり

老後の生活の保証

が欲しいからではないでしょうか。

また口座預金にしても何も金額の高に拘っているわけではなく、

「口座に入っている金額の高から得られる心の安心感」

に重きを置く人々の方が圧倒的に多いように思います。

そこで自分の人生の

10年後

20年後

30年後

を見据えて不動産投資で資産を増やすことはとても有効です。

有効というよりも、老後に不安のない暮らしを求めるのであれば

「稼いだお金を投資で増やす」

この投資ステージは人生設計に組み込まざるを得ないように思います。

そして実際のところ、私(佐藤)がアメリカ不動産投資に対するご相談を受ける中でその目的と目標は個々のご相談者様ごとに大きな違いが見受けられます。

前述のようにほぼ全員の方々が将来を見据えてアメリカ不動産投資を一つの方法として検討されていますが、具体的な不動産運用となると個々のご希望に合わせて様々な方法があるものです。

そして数多くの方々のコンサルティングに取り組む中で見えてくるのは、

「不動産投資家の投資趣向は大きく分けて二種類に分かれてくる」

という事実。

それぞれのご実情とご希望に合わせてご案内させて頂く中でも、好まれる運用方法には明らかに違いが見受けられるのです。

今日から、不動産投資家に見られる二つの投資スタイルについてみていきましょう。

キャッシュ・オン・キャッシュリターン型

投資とは本来、投資効率をを追い求めてナンボです。

。。。

と言いたいところですが、「実際のリターン」と「投資効率」は別の話だろうと思います。

そもそも「投資とはこれが正解」などという解答用紙は存在しないと思いますし、他人様と比較する必要もないものです。

あくまでも自分自身の資産運用において自分が将来その資産をどのレベルまで引き上げていきたいのか、またその為にどのような手段を取りたいのかはあくまでも自分自身の定義で定めなくてはなりません。

とはいえ、投資するからには投資成績を最大限まで引き上げようと努めるのは当たり前のことであり、通常は

「少ない自己資金で多額のリターンを求める」

という姿勢で取り組むものだろうと思います。

このあくまでもリターンの数字に拘る投資家が目指すのは

「少しでも多く他人(通常は融資機関)のお金で資産運用し、キャッシュ・オン・キャッシュを最大化する」

ことです。

実例でいきましょう。数字は簡単にします。

  • 物件価格:$67,000
  • 自己資金:20%(LTV 80%)
  • 現在の家賃:$750/月

これは先日まで集中的にご紹介していた、ハンツビル市場の賃貸物件運用の実際の数字です。

ハンツビルの治安が良好な場所でこの数字で回っています。

そして注目するべきは「キャッシュ・オン・キャッシュ」の尺度です。

この場合は自己資金20%ということは

$13,400($67,000 × 20%)

の頭金という意味で、物件購入に際し

自分が出したお金:$13,400

融資機関から借りたお金:$53,600

ということになります(融資手数料、クロージングコスト等は省略します)。

そして年間収入は

$9,000($750 × 12ヶ月)

であり、表面利回りとしては

13.4%($9,000 / $67,000)

です。

支出としては一年を通して

管理費

保険

固定資産税

修繕費

等がかかり、更に

ローン返済

を通して最終的な純利益は

$3,000

程度になります。

そしてここが大切ですが、投資効率を最大限まで高めたい投資家の一番の目標は

「いかに少ない自己資金で以下に多くのリターンを受け取るか」

ですから、最も注目するべきは最終的に

投下した自己資金:$13,400

純利益:$3,000

この二つの数字です。

そうするとこの例の投資成果を言葉でまとめると、

「$13,400の自己資金を投じて、結果的に年間$3,000が生み出された」

という投資結果になります。

キャッシュ・オン・キャッシュリターンとしては

22.3%($3,000 / $13,400)

であり、

「この物件への投資効果は22.3%だった」

となるわけです(減価償却益は省略)。

。。。

今の時代に自分のお金を20%以上で増やせたとしたら、それなりの成果と言えるのではないでしょうか。

銀行の定期預金にお金を寝かせたところで1%の金利もない時代です。

「定期預金で年間0.3%の金利!」

前述の22%以上のリターン実例を見ると、このようなビックリマーク付きの定期預金広告が寂しく見えてきます。

ちなみにこの例の物件は一昔前ではなく、昨年2018年に購入した物件の話です。

今の時期にテネシー州メンフィスでこの金額の物件は全くお薦めしませんが、中西部には一昔前のメンフィスのような、このレベルのキャッシュ・オン・キャッシュリターンが可能な地域はまだ存在していることになります。

このように、あくまでも

「いかに少ない自己資金で以下に多くのリターンを受け取るか」

という投資本来の目的を追い求めて不動産投資を資産運用の方法とする人々は数多くいます。

けれども上記の例のような価格で投資効率が良すぎる物件のマイナス点は

・キャピタルゲインがそれほど期待出来ないこと

・資産増加に時間がかかってしまうこと

です。

特に不動産資産の場合は購入から修繕と管理委託を自分自身でコントロールするとなると、そこに思いの外時間を取られてしまいます。

そうすると自己資金に対して20%以上のリターンという抜群の投資効率である一方で、管理の手間(管理会社とのやりとり)と時間がかかってしまうことは決してプラスにはなりません。

その為、このレベルの物件を手にすることは不動産投資を体験する入り口としては良いのですが長期的に資産を増やしていく意味では決して「最も効率が良い」とは言えないのです。

明日は、投資家に見られる投資スタイルの中でもう一つの典型的なパターンについて見ていきましょう。


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