ハンツビルの不動産投資を検証する ~ 長期視点でチップを張る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アラバマ州ハンツビル市場についてお伝えしています。

昨日までにハンツビルの将来性を確認した上で、その市場全体を上から俯瞰する「サーチ・バイ・バリュー」の手法で捉えてみました。

改めて見てみましょう。

価値の高い物件が立地する区域を示す地図はこちらです。

そして昨年比で価値上昇率が高かった区域を示す地図はこちらです。

前述の価値の高い物件が立地する図は、月日が経ってもそれほど分布が大きく変化するわけではありません。

それこそ不動産の流動性の話になりますが、ハイエンド物件が立地する区域は早々に変化するわけではないからです。

特に

ハイエンド物件区域 = 学区の良さ

という関係性が成り立ち得る上で、

住居物件

学校施設

この二種類とも数十年単位ですら場所が移動することはほぼあり得ませんから、それこそ街全体が廃れていかない限りは価値の高い物件の区域は変わらないのです。

その一方で、後者の昨年比価値変化を示す地図はそれなりに変わっていきます。

その理由は変化要因として

・州、郡、市の政策

・地域の取り組み

・デベロッパーの開発計画

・治安の悪化

等、様々な要因が複雑に影響し続けるからです。

そこで最終的には現地リアルターの案内で現地視察を行うことは強く推奨されますが、データで当たりをつける上では昨日お伝えした

小判鮫(コバンザメ)投資

漁夫の利(ギョフノリ)投資

の概念をもって選り分けていくと、現地視察を行う際にも効率よく街を見て回ることが出来ます。

より具体的には、サーチ・バイ・バリューから分かる

最もハイエンド物件が並ぶ場所

最も昨年比で上昇率が高い場所

これらのど真ん中ではなく、それぞれ「そこそこ」に属する区域を見極めるのです。

例えば価値上昇率の意味では上の二番目の分布図中で最も濃い青の区域である必要はなく、「二番目、三番目に濃い場所」でも十分です。

事実、ROI(リターン・オン・インベストメント)の観点ではこれら二番手・三番手の区域の方が長期的には良質なリターンをもたらす場合が多くあります。

そして、このハンツビルの中で私(佐藤)が最も注目する区域の一つは「West Huntsville」のエリアです。

再度、上の二つの地図を見比べてみてください。

その上でWest Huntsvilleの部分を少し拡大してみます。

少し分かりにくいですが、黄色い家のマークのあたりです。

位置としては

「ハイエンド物件が並ぶ地域の231号線の反対側」

「物件上昇率はそこそこ」

の区域です。

このあたりの物件をzillow.comあたりで詳しくみてください。

すると10万ドル未満の物件が数多く見受けられますね。

例えば失礼して、こちらの賃貸物件を見てみましょう(本項の2019年11月の時点では$790で賃貸物件として市場に出されています)。

リアルターデータベースで見てみると、この物件の市場価値は

$74,000

です。

仮にこのまま$790で賃貸が実現したとすれば、

12.8% = ($790 × 12ヵ月)/ $74,000

と、表面利回りとしては決して悪くないのではないでしょうか。

また学区を見ても

小学校

中学校

高校

これら全て、10/10の評価となっています。

そしてここが大切ですが、このWest Huntsvilleでは賃貸物件数そのものが少ないことに気づきませんでしょうか。

  • ハイエンドエリアの近く
  • ご近所の価値は無理なく上がっている
  • 表面利回り12%以上が期待できる
  • 学校は最高評価の10
  • 賃貸物件そのものが少ない区域

このように条件を並べてみると、キャッシュフロー投資の対象としては抜群です。

歴史が古いだけに築年数が経っている物件が多いものですが、中西部では

「見た目はピカピカだけど、築100年以上の物件」

などザラにあります。

100年ものの小ぶりな物件を購入して、必要に応じて配管レベルからやり直す。

そんなセルフフリップ投資は普通にあるのです。

デベロッパーの開発計画にも敏感に

今度は別の視点からハンツビル市場に目星をつけてみましょう。

ハンツビルでは今後も雇用増大が期待できることは先日お伝えした通りです。

そうすると当然ながらハンツビルにはもっと「住」を増やす必要があります。人口増加に応じて住居に対するニーズが増えてくるはずだからです。

そして実際に地元デベロッパーが着手することが決まっている場所の例を一つあげると、

およそ、上図の赤い四角の辺りです。

実は、ここには850エーカーもの広大な土地を使って

ハイエンド物件

自然公園

レストラン

小売商店街

等の混合商業・住宅エリアが開発される予定になっています。

実に500世帯の住を用意し、完成後の経済効果は10年で450億と見込まれるのだそう。

そうすると、231号線の反対側にある住宅地の物件なのは狙い目だということになります。

それこそ今のうちに安めに購入してバイ・アンド・ホールドで所有しておくと、20年後・30年後にはどのような結果になるか楽しみなものです。

もちろんここで語ることは

  • 過去からのデータ
  • 地元情報
  • 経験則

の三つから判断する私(佐藤)個人の見解の域を出ませんし、20年後・30年後の結果に責任を持つことは出来ません。

けれども蓋然性をもって語るのであれば、ハンツビルの中でも大化けする可能性の高い区域の一つである可能性は高いと思います。

。。。

ハンツビル市場をセグメントごとにいくつかご紹介しました。

かくしてハンツビルは比較的少ない資金で投資が検討出来、かつ(実質)中西部のキャッシュフロー市場の一つとして分散投資対象に考えてもよい市場です。

引き続きハンツビルの開発計画にアンテナを張り続けておくと、更に大きな投資機会に巡り合えるかもしれません。

長期投資対象地域の一つとして、ハンツビルも検討してみてはいかがでしょうか。



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