ハンツビルの不動産投資を検証する ~ データ上で最適地を見てみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

ここ数日アラバマ州ハンツビル市場をご紹介しています。

アメリカ南部に属するアラバマ州ですがハンツビルの位置はほぼ中西部に近く、不動産市場もその性質はキャッシュフロー市場です。

昨日までに不動産需要の三大要素

人口

人口動態

賃金・雇用機会

で市場を俯瞰してみましたが、総合的に見てハンツビルは投資を検討するに値する市場であることがよく分かります。

かくの如く、三大要素からの切り口で対象となる市場がどれくらい手堅い土俵なのかを調べることは極めて大切です。

土俵の上で相撲を取る以前に土俵そのものがしっかりしていないと先が知れていますから、その手堅さと将来性はしっかりと見極める必要があります。

そして土壌の手堅さを確認して初めて、対象の不動産市場を区域ごとに細かく見ていく順番となります。

そこである特定の不動産市場内でロケーションを絞っていく際にそのアプローチには様々な方法があります。

まず知っておきたいのは「プロの投資家でも情報収集の9割はネット上で行っている」という事実。

ひと昔前はこうもいきませんでしたが、情報化社会の現代では不動産市場の事前調査の9割はネット上で完了してしまいます。

9割は手に入る情報をもって徹底的に調べ、残り1割で始めて現地調査を行うのです。言い換えると、ネット情報収集は最後の1割の為の下準備。

事実、昨日までに当ブログ上でご紹介している判断基準はネット上の情報からのみですね。

つまり、市場全体を俯瞰する程度であればこれを今お読みのあなたでも、どこの市場でも9割は事前に自分で調査出来るということです。

そして今度は対象となる不動産市場の詳細を調べる段階でも、適切なアプローチを取ることで効率よく投資対象区域を絞り込めるものです。

この時の市場の詳細分析方法に絶対解はありませんが、少なくとも大きく外れることはない地域選びの方法はいくつかあります。

不動産市場は知識になしに街全体を見ても

「どの場所が投資に適しているんだろう?」

「いくらぐらいの値段がいいんだろう?」

「どんな物件がいいんだろう?」

これらの問いに答えは出てきません。

広大な森の中を何の基準もなしに歩き回るようなもので、結局は何がどうよいのか分からずに調査は徒労に終わってしまいかねないのです。

調査でもまた「目標」が絶対的に大切であるという所以です。不動産投資調査であれば

「投資として回る物件を探したい」

という明確な目的と、その成功率を最大限に上げる方法論を導入する必要があります。

今日はその中の一つ、不動産価値を基準とするSearch by Value(サーチ・バイ・バリュー)をもってハンツビル市場を区域分けしてみましょう。

ハンツビル:サーチ・バイ・バリューで当たりをつける

まず前提となりますが、常々当ブログでもお伝えしているように

「治安が悪い場所は最初から避ける」

これは大前提です。

全米各地で私(佐藤)がご案内させて頂く方々が着々と資産を増やし続けておられるのは、いずれの市場でも治安が悪い場所は最初から避けて頂いていることにまず最初の要因があります。

数字の利回りが良いように見えたとしても治安のリスクはイチかバチかで取るものではなく、治安のリスクは最初から避けるべきなのです。

仮にサーチ・バイ・バリューで良質なポイントが見つかったとしても、その区域の治安が悪ければ止めておくべき。

キャッシュフロー市場においては学区は「そこそこ」で全く問題ないのですが、治安が悪いことは避けねばなりません。

その前提を持って、まずはハンツビルダウンタウン近辺を見てみましょう。

下記の地図をご覧ください。

物件価値基準の地図

上図では青色が濃くなるほど、「価値の高い物件が存在している区域」です。

このように俯瞰すると、どのあたりの区域に価値の高い物件が密集しているかが一目瞭然で分かりませうね。

ちなみに上の地図はリアルター専用のデータベースから差し支えのない範囲でコピーしていますが、リアルター専用データベースは使わずとも例えばzillow.com等で

「上限 $1,000,000」

「上限 $900,000」

と絞りながら見ていくことで、フィルター後に出て来る物件の並びをみれば同じ傾向が出てくるはずです。

今度は「過去一年の価値上昇率が高かった区域」という基準で見てみましょう。

下記の地図をご覧ください。

価値上昇率の地図

ぱっと見で前の地図と混同してしまいがちですが、上記の地図は過去一年間の価値上昇率が高かった区域ほど濃い青色になっています。

そうすると、必ずしも現時点で価値の高い物件が価値上昇率も高いわけではないことが明確に分かりますね。

そしてここで上記二つの地図を見比べた時に、「現在の価値の高い物件」「昨年比の上昇率が高い物件」で濃い青が混じっている場所はどこかがハッキリと分かります。

けれどもこのような「街の最高額かつ上昇率も高い」物件は仮に売りに出ていたとしても、投資対象になるか否かはまた別の話です。

自分自身の投資基準と照らし合わせて

・その物件は長年価値が上向きの傾向が変わらない

・キャッシュボリュームが十分

・明らかにニーズのある立地

という条件が合致するならまだしも、少なくともROI(リターン・オン・インベストメント)としては理に適わないものです。

そこで狙いめなのは

「現在の価値はそこそこ。昨年比価値上昇率もそこそこ。」

のスポットです。

もう少し定義を狭めると、

「価値の高い物件の近所かつ、昨年比価値上昇率の高い近所」

これが相対的に、どこの不動産市場でも通用する不動産投資原理の一つになってきます。

その理由は、不動産市場では「The Principle of Progression(価値上昇の原理)」が起こるからです。

つまり、アメリカ不動産市場の本質を見極めると

小判鮫(コバンザメ)投資

漁夫の利(ギョフノリ)投資

このような不動産投資スタイルが吉と出やすいのです。

明日に続けます。



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