2020年以降はどんな不動産市場が狙い目か

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

常々、投資家の皆さまをアメリカ不動産市場にご案内する際は

「短期減価償却が残ろうが廃止されようが、どちらに転んでも問題ない市場」

を選んでいます。

それは

「不動産市場の流動性を踏まえると、不動産投資はバイ・アンド・ホールド(長期保有)が相性がいい」

と経験則で確信しているから。

もちろん短期減価償却の制度が残されている間にその利益を享受することは大いに結構だと思いますし、減価償却は税の繰り延べであることをきちっと理解してさえいれば、節税計画に何ら問題はないと思います。

とはいえ、もしも短期減価償却期間が過ぎたらすぐに売却する計画でいる場合には西海岸のような加熱しすぎている市場では慎重に検討した方がよいかもしれません。

アメリカでは来年の2020年から本格的な景気後退が懸念されています。

また先日こちらでもお伝えした通りですが、本年は力強いキャピタルゲイン市場において市場平均価格が下がった動きすら確認されていますから、より慎重になる必要があると思うのです。

ちなみに仮にアメリカ全土で大規模な不動産価値の調整が再び発生した場合、キャピタルゲイン市場の中ではテキサス州が最もダメージの回復が早いだろうと予想しています。

いつもお伝えする不動産需要の三大要素

人口
人口動態
賃金・雇用機会

このいずれも見ても、南部が最も順調に伸びているからです(今のところ)。

生活者目線でいえば、テキサスは生活費が安いことも不動産市場の活性化に大いに寄与しています。

つい先日、南カリフォルニアの知人が

2ベッドルーム $1,300/月

の物件から「$1,000の家賃値上げ」を突きつけられて退去を余儀なくされ、

1ベッドルーム $1,400/月

のダウンサイズした賃貸物件への引っ越しを余儀なくされました。

その2ベッドルームには長年暮らしていましたが、周囲の家賃相場がどんどん高くなっており退去しようにも近所の物件は不可と判断、ロサンゼルスダウンタウンから離れた賃貸物件に引っ越しをせざるを得なくなったのです。

1ベッドルームにダウンサイズしたとしても以前の2ベッドルームよりも賃料が値上がっていますから(しかもダウンタウンから離れた場所で)、カリフォルニアの賃貸市場の深刻さが分かります。

そしてこれと反対に驚きなのは、ダラスやヒューストンのダウンタウン郊外で$1,400も出すと

・ほぼ新築

・3LDK

・デザイナーズマンションのような洒落た間取りとデザイン

この条件でアパート賃貸が可能なのです。

このカリフォルニア州とテキサス州の違いは歴然としていますし、これ加えて食材を始めとする日用品も安いとくればテキサス州に他州宇からどんどん人が流入するのは必然なのです。

とはいえテキサス州は固定資産税が高いですから、将来を見越して中長期的にバイ・アンド・ホールドでいく場合はやはり中西部近辺が安全だろうと思います。

来年に向けて狙うべき市場は

とどのつまり、本来の不動産市場は流動性は低いものという原則に立ち返ると不動産物件価値が緩やかに推移する傾向がある中西部の方が有利なのは当然です。

当ブログでもよくご紹介する最適な市場はテネシー州メンフィスですが、メンフィスの中でも治安の悪い場所は最初から完全に避けていくと

このように10年前の不動産価格暴落時にすらビクともしなかった物件はいくらでもあります。

もちろん将来の正確な予想は誰にも出来ませんが、上昇傾向が続くのであれば早めに購入した方がよいに決まっているのです。

極端ではなく、

「アメリカ市場がどう動こうとも、市場動向に反してマイペースに価値を高め続ける物件」

そんな物件は実際に存在しています。

そこで2020年以降に不動産物件購入を検討する方々はどのような市場を狙うべきでしょうか。

イチオシなのはメンフィス市場であることは変わりませんが、

「全米各地に分散したい」

そんな風に考える方々はやはり蓋然性を見て

「市場動向に反してマイペースの価値を高め続ける物件が多く存在する確率が高い市場」

を検討するとよいと思います。

今のところ総合的に見て

・キャピタルゲイン

・短期減価償却

・キャッシュフロー(キャッシュボリューム)

これらをバランスよく期待できる市場のNo.1はメンフィス市場(の治安が良い区域)であるように思いますが、それ以外にも

「利回りはメンフィスより低いかもしれないけれど、市場がしっかりしている(将来の期待値が大きい)」

そんな市場は存在するものです。

明日は、私(佐藤)が2020年以降にこそ注目している地域市場の一つについてお伝えさせて頂きます。


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