Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)について

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

不動産金融の中には従来の金融業で生み出された概念や単語が多くあり、その多くは銀行とのやりとりで使われる言葉です。

単に英単語を拾うだけだとあまりにも簡単で有りがちな言葉の為に、かえって何の意味か分かりにくい言葉がよくあります。

Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)はそんな言葉自体は簡単だけれども、専門的で何のことか分からない用語の一つです。

Security(セキュリティ:安全、保証、保安)

Agreement(アグリーメント:同意)

言葉だけを単純に拾うと

「警備関係の同意書」

と勘違いしてしまいそうですが、アメリカの金融業界(不動産金融を含む)でSecurity Agreement(セキュリティ・アグリーメント)という言葉が出てきたら、

「融資元に対する担保保証への同意」

というニュアンスで捉えましょう。

金融業が成立するのは紛れもなく

Lender(貸し手)

Borrower(借り手)

の二者が存在するからですが、一度条件が整ってお金の貸し借りが成立すると先に立場が弱くなるのはLender(貸し手)の方です。

Borrower(借り手)に渡した資金は時間と共にBorrower(借り手)の手からなくなっていきます。

そこから先はBorrower(借り手)による返済が始まるわけですが、いくら審査時にその返済能力を確認していたとしても誰も将来を正確に占うことは出来ませんから、Borrower(借り手)が思わぬ先のトラブルで借金返済に行き詰まることはあり得るものです。

そこでLender(貸し手)にとっての「万が一の保証」としてSecurity Agreement(セキュリティ・アグリーメント)という、うわゆる担保保証書が登場するのです。

今日は、Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)について理解を深めてみましょう。

Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)

Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)とは一言で言えば、

「私は○○○○の金額を借入れます。毎月返済しますが、もしも返済が出来なくなれば○○○○を無条件に譲渡します。」

そんなお金の貸し借りに対する約束事の書面です。

これがあるおかげでLender(貸し手)としては債務不履行発生した時には担保対象にされている資産に手をつけて、その損失を埋められるようになります。

不動産金融の場合はMortgage(モーゲージ)そのものはお金の貸し借りに使われる方法、すなわちSecurity Instrument(セキュリティ・インスツルメント)であり、その融資に関する同意書がSecurity Agreement(セキュリティ・アグリーメント)です。

要点としては

1.Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)はLender(貸し手)に対して債務不履行発生時に担保対象の資産を受け取る権利を与える

2.Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)の詳細には返済方法、返済期間、保険加入等の条件が含まれる

3.Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)対象は有形資産のみならず、特許や売掛金等の無形資産も含まれる

となります。

そして通常、Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)上で約束されている保証以上の融資は行われないことになります。

Mortgage(モーゲージ)など最たるもので、購入する不動産物件そのものが担保対象となり、その物件の価値以上の融資が行われることはありません。

物件価値に対する融資額の割合を

LTV(Loan to value ratio:物件価値に対する借用割合)

といいますが、このLTVが低いほど借金は少ないわけですからLender(貸し手)にとってもリスクは低く、LTVが高ければリスクが高いことになります。

このような担保保証された価値以上の融資は行わない条件で、ビジネスのあらゆる場面でSecurity Agreement(セキュリティ・アグリーメント)は昔から頻繁に使用されています。

ビジネスの場面で通用するSecurity Agreement(セキュリティ・アグリーメント)の例がこちらにあります。

要はお金の貸し借りに関する担保保証内容ですが、非常に細かく書かれていますね。

ここには主に

Debtor:借り手

Lender:貸し手

THE COLLATERAL AGENT:担保保証の仲介者

の三者が登場しています。

そして担保対象定義として

(下記、意訳)

All now owned and hereafter acquired right, title and interest:現存、また先々に所有する権利

Goods:あらゆる商品

Property:あらゆる物件

Books and Records:あらゆる帳簿と記録

Products and Proceeds::あらゆる製品と進展中の権利(係争後に見込める権利)

等、担保対象の定義がかなり幅広く書かれています。

Lenderが同意する限り、価値のあるものは何でも担保保証と出来るわけです。

そして上記の例では実際に何を担保とするのかは「Schedule A (別紙の添付A)」に記載されています。

法人が多額の借金をする際によく有りがちなのが、自社株を担保とするパターンですね。

ここに記載されている担保対象は借金を返済するまではLender(貸し手)の同意なく移動・処分することはできなくなり、自由に扱えなくなります。

不動産金融でもよく出てくる用語として、

Security Agreement(セキュリティ・アグリーメント)= 担保保証書

この用語はぜひ覚えておきましょう。



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