タイトルプラント(Title Plant)という存在

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産を購入した場合、その権利の保有については日本のそれと形態が全く違います。

日本で不動産を購入した際の権利書は現物を大切に保管しておきますが、アメリカの場合はDeed(ディード)と呼ばれる権利譲渡証明書がそれに値します。

厳密にはDeed(ディード)そのものは権利書ではなく、あくまでも「この土地と建物をあなたに譲渡します」という売主から買主への権利移管の約束が書面化されたものです。

そして端的にいえば、アメリカでは土地と建物の譲渡が発生するのはDeed(ディード)の形をもって売主から買主への権利受け渡しが行われ、かつ買主がそれに同意して受け入れた瞬間です。

そのDeed(ディード)は物件を管轄する郡の担当部署にて登記され、その登記の完了により公にも所有権を宣言することで名実ともに新しいオーナーが誕生することになります。

そして上記のような流れで穏便に権利の受け渡しが行われたいものですが、実際には不動産権には瑕疵も起こりえます。

・権利保有に第三者が含まれていた

・借用証書の抵当に入れられていた

等、全ての権利がそのまま新しい家主に移管されるわけにはいかない不具合がついている場合があるのです。

その為に、不動産売買の手続きにおいては契約期間中にTitle Search(タイトル・サーチ:不動産権に瑕疵がないかを調べる行為)を行うことになります。

このTitle Searchを行うのがTitle Company(タイトル会社)です。

このタイトル会社は主に

・不動産権に瑕疵がないかを調べる

・不動産権保険を提供

等の役割を果たします。

現在はこの不動産権を調べるタイトル会社はエスクロー会社がその機能を併せ持つ場合が多く、売主と買主の双方にとって一定量の負担を減らす体制が整っているものです。

そしてこのタイトル会社の最も重要な役割は前述のように不動産権に瑕疵がないかを調べることです。

アメリカの不動産物件は立地する地域を担当する各郡の管轄部署が管理しており、郡によってはたった今あなたがインターネット上で検索してもある程度まで対象物件の不動産権について調べることが可能な場合もあります。

けれども大概はインターネット上のみでは現界があり、現地役所の管轄部署に足を運ばねばならない場合がほとんどです。

そうすると、不動産取引期間中にタイトル会社を雇って不動産権に瑕疵がないかを調べる際もタイトル会社の担当者はわざわざ役所に足を運んでいるのでしょうか。

実際には雇われる度に担当者が役所に出向くのかといえばそんなことはなく、実はタイトル会社はタイトルプラント(Title Plant)というものを所有しているのです。

今日はアメリカの不動産権調査に関するややマニアックな話し、タイトルプラント(Title Plant)についてお伝えさせて頂きます。

タイトルプラント(Title Plant)とは

この場合のプラント(Plant)とはそのまま、植物のイメージです。

不動産権が植物園にある植物のようにあちこちに。。の意で、不動産権だらけのその場所をタイトルプラント(Title Plant)といいます。

そしてイメージのみならず、タイトルプラント(Title Plant)とはそのまんま、その場所は本当に不動産権だらけなのです。

もちろんそれら不動産権はきちんとファイリングされ、各物件毎に情報が整理されており、不動産権に関する情報は規定により最低でも25年前まで遡れるようになっています。

そしてこのタイトルプラント(Title Plant)こそがタイトル会社の飯のタネであり、タイトルプラント(Title Plant)なしにはタイトル会社の仕事は存在し得ないのです。

担当者は物件取引に派生する物件瑕疵調査の依頼を受けたら、このタイトルプラント(Title Plant)にあるはずの対象物件情報一覧を引っ張り出してその情報を精査していきます。

別の例でお寺に保管されている過去帳を想像してみましょう。

地域にもよりけりですが、地方にあるお寺では檀家さんの過去帳が記録として残されているものです。

過去代々の先祖まで遡り、名前のみならず記録によっては過去に何があったかまで残されているものもあります。

これと同様に、このタイトルプラント(Title Plant)にある該当物件の情報には

抵当に入れられている

遺産分割協議の対象になった過去がある

等の様々な記録があります。

依頼を受けた担当者はそれら物件に関する情報を引っ張り出し、瑕疵がないかを精査出来るわけです。

そして何も問題がなければ「The title is clear.(この不動産権に瑕疵はなし)」として、その結果を依頼者に返します。

そして同時に、クロージング時にはStandard Coverage(不動産権に関する標準保険)と呼ばれるものも発行するのです。

Standard Coverage(不動産権に関する標準保険)とは不動産権に関する最も基本的な保険で、その不動産売買の契約期間中に起こった出来事のみに対して補償してくれる内容になっています。

そしてこのタイトルプラント(Title Plant)のおかげで、このStandard Coverage(不動産権に関する標準保険)に関するコストも安くなっているのです。

想像してみると分かると思いますが、

不動産権に瑕疵がないかを調べる ⇒ 役所に出向く

不動産期間中の登記内容に間違いがあり、買主がStandard Coverageを使用した ⇒ 役所に出向く

タイトル会社にしてみれば一つの物件を取り扱っているわけではなく、同時進行で数多くの不動産売買取引のやりとりに労力を割いています。

そうするとその度に役所に出向いていてはなかなか大変ですし、仮に毎回役所に出向く必要があるのならば

・不動産権調査費用

・Standard Coverageの保険料

これらは確実に高くなります。

けれどもタイトル会社自体がタイトルプラント(Title Plant)を有しているおかげで、自社内にあるプラントに足を延ばせば

⇒ 調査作業

⇒ 保険の適用

これら双方においてスムーズかつ円滑に対応することが出来るわけです。

そして結果として、タイトル会社がタイトルプラント(Title Plant)を所有するおかげで

・不動産権調査費用

・Standard Coverageの保険料

の双方が安くなっています。

明日に続けます。



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