Exclusive right to sell listing:業界標準のリスティング契約

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

アメリカで物件を売却する際に自分自身で

1.物件売却準備

2.リスティング

3.売買契約(交渉含む)

4.クロージング

の流れを行うFSBO(For Sale by Owner)の場合にはリスティングエージェント(売主側のエージェント)と契約を交わす必要はありません。

自分自身がその物件のオーナーなのであれば法律的にはエージェントの力を借りずに物件を売却することが許されているからです。

売買契約では

売主側のエージェント … リスティングエージェント

買主側のエージェント … バイヤーエージェント

の双方とそれぞれ契約を結ぶ場合、売主側には通常

(自分の)リスティングエージェントへ ⇛ 3%

(相手の)バイヤーエージェントへ ⇛ 3%

の手数料を支払うことになります。

FSBOの場合はリスティングエージェントに委託できる作業を売主である自分自身が全て行うわけですから、少なくとも前者のリスティングエージェントへの報酬は支払う必要はないことになります。

とはいえ、リスティングから売買契約を完結させるまでは専門知識と労力を要する作業ですから、よほど時間に余裕があって専門的に取り組める状態でなければ専門家(リスティングエージェント)を雇った方が得策だと思います。

特に日本などの米国外に暮らされている方々は現地でリスティングを仕込むことは不可能ですから、リスティングエージェントを雇うしか方法がありません。

かくしてリスティングエージェントを雇う場合、案外知られていないのですが実はその契約形態には4つの違った種類があります。

その4つとは

Exclusive right to sell listing:エクスクルーシブ ライト トッー セル リスティング

Exclusive agency listing:エクスクルーシブ エージェンシー リスティング

Open listing:オープンリスティング

Net listing:ネットリスティング

です。

それぞれに法的な意味合いに違いがあり、このいずれでリスティングエージェントと契約するかは売主とエージェントとの話し合いで決められます。

そこで今日から、あなたがアメリカで自分の物件を売却する際のリスティングエージェントとの契約種類について見ていきましょう。

Exclusive right to sell listing:エクスクルーシブ ライト トッー セル リスティング

まずは最初にExclusive right to sell listingからです。

Exclusive right to sell listingの意味を意訳するなら、

Exclusive right to sell listing:

独占的に物件をリスティングして売却する代理権

(佐藤意訳)

あたりでしょうか。

冒頭にリスティングエージェントとの契約形態は4つあり、そのいずれで契約するかはリスティングエージェントとの交渉次第、とお伝えしました。

ところが実際にはまず十中八九、契約を検討するエージェントがあなたに渡してくる契約書はこの「Exclusive right to sell listing」です。

普通は物件売却の支援を依頼する売主はリスティングエージェントの契約形態に4つの種類があるなどとは知りませんし、エージェントの方もわざわざ4種類あることは説明してきません。(法律上も説明する義務はありません)

その為、不動産法に精通しない普通の方々はExclusive right to sell listing以外に3つの契約形態があることすら知らないはずです。

そして私(佐藤)もまた売主に対してはExclusive right to sell listing以外に3つあることは伝えませんし、そのままExclusive right to sell listingの契約書をもって契約を交わしています。

その理由は、Exclusive right to sell listingがお互いの利益に対して最も理に適うからです。

Exclusive right to sell listing以外の3つについてもその特徴を後述しますが、その3つを知るとこのExclusive right to sell listingが最も無難であることがよく分かります。

そこでリスティングエージェントと契約を結ぶ時に最も代表的なこのExclusive right to sell listingの特徴は下記の通りです。

・契約を結んだエージェントが売主のとっての唯一のエージェント

・契約を結んだエージェントだけが物件を公にリスティングする権利を有する

・どこの誰からバイヤーが紹介されたとしても、報酬はこの契約を結んだリスティングエージェントが受け取る

・仮に売主が自分自身でバイヤーを見つけたとしても、リスティングエージェントは報酬を受け取る権利がある

このExclusive right to sell listingのポイントは

1.物件売却の権利は契約を結んだエージェントのみがもつこと

2.どのような形であれ、物件売却が成功したら契約を結んだエージェントは報酬をもらえること

です。

この契約形態を結んだ後で、リスティングエージェントは

・売主への更なる聞き取り

・売却に向けた物件の準備

・リスティング

・オファーの受け渡し

・価格交渉代理

・エスクロー会社とのやりとり

・契約期間中の交渉代理

・各書類記入、署名、提出のサポート

等を首尾よく進めていくことになります。

そして無事にエスクローがクロージングした時点でサポートは終了となり、成功報酬として手数料を受け取ることになるのです。

これがExclusive right to sell listingと呼ばれる、9割以上の割合で交わされるリスティングエージェント契約となります。

こうして俯瞰してみると「それらは全て当たり前の流れじゃないか?他に契約形態が必要なのか?」と思えてしまいますね。

先にExclusive right to sell listingがお互いにとって理に適うとお伝えしましたが、それを理解するには他の3つについてもそれぞれの特徴を知る必要があります。

そこで残りの三種類の契約形態をまとめてみていきましょう。

明日に続けます。



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