Rent-to-own Real Estateの特徴 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

ここ数日、Rent-to-own Real Estateについてお伝えしています。

Rent-to-own Real Estateとは

「家賃を支払い続けているが、果てはこの物件のオーナーとなる前提で行う賃貸」

であり、Rent-to-own Real Estateの契約を交わす際に必ず出てくるのが「Option to purchase(後に購入する権利)」です。

このオプションをつけることである一定期間は家賃を支払い続け、そのオプション期限がくれば物件を買い取る権利を行使することが出来ます。

この時に物件を買い取る価格はRent-to-own Real Estateの契約時に決まり、買主にとってはオプションを行使できる時期がきたら買い取るか否かを決めることになるわけです。

そしてオプションを行使できる時期に不動産市場の動きを見て

「やはりこの価格で購入するのは辞めておこう」

と思えば購入する必要はありませんが、その代わりに契約初期に交わしたOption to purchaseは無料ではなくオプション費用として買い取り価格の1% ~ 5%をすでに支払っていますから、その分の損失が出るだろうことは予め理解しておく必要があります。

そこで、買主にとっては一番最初の段階で定める物件価格がとりわけ重要になるのです。

これを賃借人(将来のオーナー候補)目線で見ると

契約当時から更にキャピタルゲインが進んでいた ⇒ 買い取り実施

契約当時と比べると価値が落ちている ⇒ 買い取り取りやめ

このどちらにも転べることは間違いありませんし、後者の場合は考え方としては

「一戸建て(もしくはコンドミニアム)の物件に暮らし続けていた。これからも賃貸暮らしが続くだけ。」

そんな風に割り切ることも出来ます。

けれどもオプション費用はやはり掛け捨てのようになってしまいますから、基本は購入する前提で慎重に価格交渉を行った方がよいと思うのです。

Rent-to-own Real Estateを購入する際の留意点について、本日も続けます。

2.賃貸期間の家賃

次にRent-to-own Real Estateの契約書上で注意しておきたいのは、当然ながら家賃です。

厳密にいえば、Rent-to-own Real Estateの場合は毎月の支払いは

① オプションを購入した際の物件価格の一部に充てられる額

② 通常の家賃(将来のオーナー候補である賃借人から見れば掛け捨て)とみなされる額

の二つから構成されます。

この点もどちらをいくらの割合にするかはしっかり交渉する必要があります。

売主目線からすれば、

②の純粋な家賃収入 × 賃貸期間(オプションが行使されるまでの期間)

については最低でも

固定資産税

保険

は支払う必要が出てきます(モーゲージもあれば元利金も)。

そうすると物件価格の一部とされるべき金額とは別に、自分がオーナーである期間中の諸経費は 賃借人(将来のオーナー候補)にお願いしないと割に合わないわけです。

これを賃借人(将来のオーナー候補)から見ると毎月の支払いは少しでも物件価格の一部としてほしいもの。

実に、Rent-to-own Real Estateの場合はこの毎月の支払いの中で

① 物件価格一部
② 純粋な家賃

この割合が交渉の中では最も難しく、かつ大切な場面になるのです。

3.オプション期限

そしてRent-to-own Real Estateの契約において3つめに大切なのは、「オプション期限」です。

Rent-to-own Real Estateの場合は必ずOption to purchaseがついているとはお伝えした通りですが、このオプション行使が可能になるまでの期間は契約書に明記されることになっています。

その性質としては「オプション行使までの期限」とも言えるもので、期限がきたら賃借人は

「購入するのかしないのか」

を決めることになります。

そしてこの部分もオプション期間をどれくらいの長さにするのかは契約を交わす売主と賃借人(将来のオーナー候補)の間の交渉になるのです。

そこであなたが賃借人の立場であれば、このオプション期間は長ければ長いほど有利になってきます。

なぜならオプション期間が長ければ長いほど

・賃貸料が周辺の賃貸市場よりも安いのであれば、その安い賃料を長引かせることが出来る

・仮にオプションを行使しなかったとしても、オプション期間が長いほど掛け捨てとなるオプション費用のマイナスインパクトが分散される

という2点が期待出来るからです。

反対に売主にしてみればこのオプション期間は短ければ短い方が良いわけですから、このオプション期間の交渉もまたRent-to-own Real Estateの契約においてはしっかりと話し合うべき項目となります。

4.立ち退きの対象となる行為

そしてその他にRent-to-own Real Estateの契約において気をつけておきたいのは、「Eviction(立ち退き)」に関する項目です。

もちろん賃借人として普通にきちんと振舞っていれば問題など起こらないわけですが、 Rent-to-own Real Estateには将来の購入を見込んで相当な金額を投資することになります。

その為契約内容は通常の賃貸契約よりもEvictionに関する項目を相当レベルまで和らげてもらうことに留意しましょう。

もちろん犯罪行為等は話になりませんが、反対にいえば犯罪レベルでなければ退去にはならないような契約に整えておくことが無難なのです。

。。。

数日間Rent-to-own Real Estateについて取り上げてみました。

とかく家賃が高い昨今ではこのようなRent-to-own Real Estateの契約は有効に働く場合があり得ます。

とはいえ通常の売買と比較するとかなり特殊な為に契約内容はよく理解して、かつお互いの(相反するだろう)利益がうまく折り合いがつくように粘り強く交渉する必要があります。

その為、Rent-to-own Real Estateの形式で物件を賃貸(果ては購入)する場合は不動産専門弁護士を雇い、一つひとつ丁寧に解説してもらいながら自分にとって有利な取引となる形を実現するようにしましょう。



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