Rent-to-own Real Estateの特徴 ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日はロサンゼルス郡でたった今見受けられる家賃上昇について、知人の実例でお伝えさせて頂きました。

1.家賃の上昇が非常に緩やかなアパート物件で暮らしている

2.周囲のアパート物件は賃貸市場相場がどんどん上昇し、いつの間にか同じ間取りでも周囲の物件の家賃とかなりの乖離が出来ていた

3.アパートのオーナーが変わった途端、家賃が一気に賃貸市場相場のレベルに引き上げられた

このような光景はよく見受けられます。

また別の例では他のアパートとの比較ではなくとも、暮らしているアパート構内でも同じ現象が見受けられるものです。

どういうことかといえば、

1.アパートを年間契約している

2.契約更新時は交渉の成果もあり、緩やかに家賃は上昇していく

3.同じ構内で空室が出た戸に関しては、賃貸市場に合わせて結構な上昇率で募集がかけられる

4.自分が暮らす戸と同じ構内の他の戸では同じ間取りでも賃貸価格に乖離が起こる

これが数年経つと相当な差になり、一たびそこを出ると今度は同じ場所に戻ってきたくとも家賃が相当上がっていて戻るに戻れなくなる。

結果として自分が塩漬けのような状態になる現象が頻繁に見受けられます。

このような家賃の急上昇はキャピタルゲイン市場でよく見られる光景ですが、ロサンゼルス郡もその際たる例の一つです。

最近はロサンゼルス郡の人口に減少の傾向が見受けられる一因はこの賃貸上昇率にも関係があるかもしれませんね。

そこで引越しを余儀なくされる方々としては、少なくとも現状の家賃価格を維持できる物件に引越したいものです。

そうすると周囲に候補賃貸物件が現れると、あたかもカルタ取りのように瞬間に契約が決まっていきます。

そんな現状を打破する意味でも別のオプションとして昨日からご紹介しているのが「Rent-to-own Real Estate」です。

今日は、Rent-to-own Real Estateについてもう少し深堀してみましょう。

Rent-to-own Real Estateの特徴を知る

Rent-to-own Real Estateとは「家賃を支払い続けているが、果てはその物件のオーナーとなる前提で行う賃貸」です。

例えば物件をローンを組んで購入する場合、その後の毎月のローン返済の内訳は

元金

利息

固定資産税

家屋保険

HOA(ある場合)

等となり、元金と利息は金利の高さとローン期間で左右されることになります。

これに対して賃貸の場合、住宅ローンの支払いよりも安く収まるのが常です。

つまり、Rent-to-own Real Estateの場合は買主目線でみれば「アパートの家賃を支払う感覚で物件を購入することが出来る」ということになります。

そこでキャピタルゲイン市場で家賃上昇に巻き込まれて引っ越しを余儀なくされる場合、発想を変えてRent-to-own Real Estateを購入するオプションもあり得ると思うのです。

自分の物件を市場に売りに出す売主はほとんどの人々がクロージング後には諸経費を差し引いた後の残金をまとめて受け取りたいものです。

けれども今のキャピタルゲイン市場の場合は物件の流れが悪く、売却のタイミングを逃したくないと考えている売主であれば

「しばらくの実入りが家賃収入程度だったとしても、今の時点で売却価格を確定した方がまだいい」

そう考えるパターンもあり得るのです。

こうなったら売主の買主の双方がWin-winですから、後はお互いが合意する契約内容を定めていくことになります。

そこでもしあなたがRent-to-own Real Estateを購入する場合、契約内では下記の点に注意を払うとよいと思います。

1.物件価格

まずは何よりも物件価格です。

契約後しばらく支払うのは家賃レベルの金額ですが、このRent-to-own Real Estateには「Option to purchase(購入オプション権)」がついてきます。

すなわちRent-to-own Real Estateの順番としては

1.購入する権利を行使する際の物件価格を定める

2.定められた物件価格の一部を家賃として支払い始める

です。

言い換えると、単純計算では購入権を行使する際には

(物件価格 – 初期の契約時に支払った物件価格一部となる支払い – それまでに
支払った家賃

この残高を全て引き受けることになります。

売主にしてみればRent-to-own Real Estateの契約を組む際に物件売却価格を確定することになりますが、買主にしてみればこの時点の契約価格に縛られてしまうということです。

そのままキャピタルゲインが続けば納得のいくものですが、その反対の結果となれば権利を行使する段階ですでに高値を掴んでいることになります。

もっぱらその為にオプションとなっていますから、購入権を行使せずに購入を諦めるということも考えられます。

けれどもRent-to-own Real Estateの場合は契約時に「Option Fee(オプション権をつける為の費用)」を支払う必要があるのです。

このオプション・フィーは通常は物件価格の1%~5%の範囲で支払われることになります。

仮に物件が$300,000であれば、最低でも$3,000をオプション・フィーとして支払わねばならないのです。

最終的に権利を行使するしないは賃借人(将来のオーナー候補)の自由ですが、もしも行使しない場合はこのオプション・フィーは返金されないことになります。

その為にRent-to-own Real Estateの契約を結ぶ場合はやはり購入を前提とするべきですから、より慎重に物件価格については家主と交渉する必要があると思うのです。

明日に続けます。



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