【TDI – Trust Deed Investment】借入証書(プロミゾリーノート)投資の実例:短期投資とプロ選定で安全度を最大限に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だって新しいタイプのTDI、「Short Term for Construction(リノベーション用の短期融資)」をご紹介させて頂きました。

通常の一般的なTDIは担保の対象となる物件の購入者によるローンがそのまま「不動産物件に紐づいた担保融資の債権」となります。

この債権は物件を購入する際の住宅ローンですから

30年固定金利

15年固定金利

等、最低でも15年ものとなり、その支払いタイプはAmortized Loan(分割償還)です。

例えばあなたが3年前に開始された15年固定金利の債権を買い取ったとすると、残り12年間債権を持ち続けることでその間の利息を受け取ることになるわけです。

ところが、このTDIのご紹介を進める中で気がついたのは

「5年以上も債権を保有し続けるのは長い」

と感じる方々が多いということ。

そこで販売元と交渉し、後に

「三年間オプション付きTDI」

をプロデュースすることになったのでした。

三年間オプション付きとは、

「TDI購入から三年ごとに継続か解約を決めることが出来る」

というものです。

定期預金で解約か継続を決めるイメージでしょうか。

これが予想以上に安心材料となったようで、多くの方々が三年間オプション付きのTDIを選ばれる流れになっています。

そしてこの従来のTDIに対し、最近ご紹介していたのが冒頭の「Short Term for Construction:リノベーション用の短期融資」です。

このShort Term for Constructionの場合は従来のTDIと比べるといくつかの明確な違いがあります。

その違いとは

・期間は一年間(前倒し払いにより、早期に終了する場合もあります)

・支払い方法はBalloon Payment(バルーンペイメント:毎月利息のみが支払われ最終月に元金が戻る)

・融資相手はプロのフリッパー(物件をリノベして投資家に売却する専門業者)の為、選ばれる物件は二重三重に精査されている

です。

安心度が高まるようにプロ選定の物件に対して一年間の短期、かつAmortized Loan(分割償還)とは違うBalloon Payment(バルーンペイメント)であり、毎月利息のみを受け取ることになります(先にリターンを受け取り続けるようなもの)。

またプロ選定の物件の為にリスクヘッジが効いているとはいえ、それ以前に万が一の債務不履行発生時には

「(面倒な差し押さえ手続きは省略して)元金をそのまま返金する

という条項を契約書に加筆してもらっていますので更に安心感があります。

そんな新登場の「Short Term for Construction:リノベーション用の短期融資」ですが、ここまで安心感が揃っているからこそ当初から人気が続いているのです。

そして南カリフォルニアに在住されるYさんがご購入された初めてのTDIも、この「Short Term for Construction:リノベーション用の短期融資」でした。

TDI種類:Short Term for Construction

金額:$120,000

金利:7%

毎月の受け取り利息:$700(年間$8,400)

ついでにYさんが購入されたTDIに紐づいている、プロのフリッパーが選んだ物件の情報を見てみましょう。

スクエアーフィート:1,528

ベッドルーム:3

バスルーム:2

家賃:$1,950

リノベーション後の市場価値:$260,000

物件価値に対するローン比率:46.15%

いかがでしょうか。

この物件は私(佐藤)が見てもその地域からボラティリティーが低く、また学区の良好な地域に立地しています。

写真の掲載は控えますが、まず簡単に売り抜けるだろうことが一目で分かる、流石にプロのフリッパーが選んだ物件です。

フリッパー同業者はこのような良質な物件が差し押さえ物件として市場に安く売りに出された時を狙って、その熾烈な同業者間競争を勝ち抜いて物件を手に入れます。

Yさんはそんなプロたちの激しい競争の対象となった物件が担保となっているTDIをご購入されたことになります。

いずれにせよその契約内容には「債務不履行時の返金」が謳われていますので担保云々はほとんど関係ないのですが、それでも素人ではなくプロが選んだ物件が担保に入っているとなると安心感が増すものです。

ちなみにYさんは本年、南カリフォルニアに投資物件の取得にご成功されたばかり。

カリフォルニア市場についてはその傾向について最近触れたばかりですが、Yさんのように高額の家賃を受け取りながらバイアンドホールドでいかれる方はまず問題ありません。

問題ないどころかカリフォルニア市場はここからますます賃貸物件に対する需要が伸びてくるわけですから、最高のタイミングで購入できたと言えます。

そして投資物件に仮に家賃で賄えない大きな修繕が発生したとしても、今回ご購入されたTDIからの年間$8,400の収入が十分なバックアップ資金になるわけですからいよいよ「負ける気がしない不動産投資」の領域に入り始めていると思うのです。

何もなければこの年間$8,400はそのままその年の収入となりますし、一年後もTDIを継続されたい場合はそのまま別のTDI案件に転嫁し、引き続きスノーボールを大きくし続けていくことが出来ます。

かくしてYさんは本年、一気に

優良物件購入 + 優良TDI購入

この最強コンボを実現されたのです。

最後に、Yさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

この度初めてTDI投資を始めましたが、佐藤さんのご支援によりとてもスムーズに手続きが完了したと感じております。

アメリカ不動産投資については約2年前より興味を持ち出し、ネットでいろいろ調べていく中で佐藤さんのブログを発見しました。

実際には約1年前に佐藤さんにお問い合わせをさせて頂いて、ある不動産投資案件についてのセカンドオピニオンをお願いしました。その際は、初心者の私に分かり易いように常に丁寧なご説明と敏速なご対応で、とても安心してお任せできる方だという印象を持ちました。

質問があれば何度もメールで問い合わせさせて頂きましたが、全ての質問がクリアになるよう、私からの幾度のメールにも面倒なご様子は一切見せず一つ一つ丁寧にご回答頂けました。

この最初のご支援でとても信頼して任せられるプロの方だと思いましたので、以前からやってみたかったTDIについてもぜひ佐藤さんを通して購入したいと、この度再度お願いした次第です。 

実際のTDIの購入手続きに至っては、佐藤さんの変わらぬ敏速で確実なご対応のおかげで、とてもシンプルに完了し、ストレスフリーな体験となりました。

前回と同じく不明点があれば問い合わせさせて頂き、それに対してはまたすぐにご回答頂けましたので、初めてのTDI購入となりましたがとても安心して進められました。

不動産投資は高い買い物となりますので、やはり最初のスタートはとても不安です。ネット等で自分なりにリサーチして勉強はできますが、初めてだと実際どこからスタートして良いのか迷います。

私はアメリカ在住で、英語もビジネスレベルでは使用できるため、なんとか勉強しながら自分一人で始めてみようと最初は考えていました。

しかしやはり失敗すると金額が大きいため、安全を取ってプロの方にお願いしようと、ブログでしか存じ上げない佐藤さんに思いきってご連絡しました。そしてその判断は正しかったと思っています。

佐藤さんはアメリカ不動産業界でリアルターライセンスを持つプロの方であり、ご自身も不動産投資をされている現役の投資家である事、また誠実で真摯にご対応頂ける信頼できるコンサルタントであるので、これから不動産投資をされてみたいとお考えの方には頼もしいガイドとなられると思います。

どのように進めていけば良いのかと迷われている方には一度佐藤さんにご相談されてみてはとお勧めできる方です。

南カリフォルニアご在住 Y様

過分な言葉で本当に恐縮しますが、、Yさん、この度は支援の機会を頂きましてありがとうございました!

投資家としての今後のますますのご成功を心よりご祈念申し上げます。

。。。

余談ですが、よく聞かれるのは

「TDI購入の支援対して、佐藤さんへの報酬はおいくらなのでしょうか?」

というご質問。

この機会にお答えしますが、個人のTDIご購入支援に関しては無料奉仕です。

個人投資家様にどんどん稼いで頂くことで、不思議と求めずとも後から後から自分に良い案件が巡ってくるという現実。

それを狙って意図的に無料奉仕にしているわけではありませんが、次々と無料奉仕を重ねることで不思議と自分への巡りが良くなってくる、そんな人生の不思議はあるように思います。



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