カリフォルニアに見える兆候を追う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物事が変化する時には必ず「兆候」があります。

ジョン・F・ケネディの父ジョセフ・P・ケネディは一代で莫大な財産を築きましたが、ジョセフ・ケネディが莫大な財産を築くステップとなった事業は大きく分けて

・株
・ハリウッド映画
・酒造(禁酒法の時代含む)

でした。

金融業からキャリアをスタートさせたジョセフ・ケネディは株式市場で大きく成功し、この時に築いた財産を元手に様々な資産を運用すると同時に各事業を順調に伸ばし、莫大な財産を築いています。

そして注目したいのは、ジョセフ・ケネディが元手となる財産を株で築いた時のことです。

時のアメリカは株価がみるみる上昇していた時期でした。

この時期はダウ工業株平均が6年間上がり続けて当初の5倍にまでなり、ジョセフ・ケネディもその波にのって自身の財産を大きく増やしています。

けれども状況は一変し、1929年9月3日に最高値$381.17をつけたあとで市場は1か月間急降下して歴史に残るウォール街大暴落につながっていきます。

そしてジョセフ・ケネディはといえば、見事なタイミングで保有株を売却して莫大な財産をそのまま手にしたのです。

この時に同じような動きをとって直前に最悪の事態を回避したごく少数の投資家たちがいましたが、ジョセフ・ケネディもその一人としてウォール街大暴落をくぐり抜けています。

この時にジョセフ・ケネディはまるで大暴落を予言したかのように保有株を売り切っていますが、このことは

・ジョセフ・ケネディが自分で市場の流れを読み切った説

・友人にそろそろ危ないと言われて素直に従った説

等様々なものがありますが、いずれも憶測です。

いずれにせよここで大切なのは、ジョセフ・ケネディが暴落を見事に避けたという事実。

その後は前述のようにハリウッドの映画会社や酒造等で更に財産を増やしていきますが、もしもあの時にウォール街大暴落に巻き込まれていれば、まずその後の事業で成功することもおぼつかなかったと思うのです。

ちなみにジョセフ・ケネディが株式市場で財産を増やし続けた背景には、彼の取引には倫理的にかなり問題があったことはよく指摘されています(今でいうインサイダー取引等)。

その事実はここでは横に置き、少なくともジョセフ・ケネディは株式市場に精通していたことは間違いありません。

その株式市場での経験からジョセフ・ケネディは何を見て潮時と思い、大暴落の前に保有株の売却を決断したのでしょうか。

このことについて、私(佐藤)はジョセフ・ケネディは前述のような「勘」の類で決断してたまたま危機を乗り越えたわけではなく、何かしら確信できる情報を掴んでいたのではないかと考えています。

さもなくば株式市場で(手法はともあれ)実績を積み上げてかなりの財産を築き上げた人物が、いきなり完璧なまでに180度方向転換して保有株を手放してしまうとは考えにくいからです。

不動産投資でも兆候がある

そしてこのことは不動産投資でも同じことが言えます。

不動産市場が大きく変化する時そこに兆候は必ず現れるもの。

例えば日本の不動産バブルが崩壊した時、その変化は日本全土で一斉に発生したわけではありませんでした。

当時の大蔵省による総量規制で不動産向け融資が下火になり、地価が大幅に下がり始めバブルが崩壊した時には順番としてまず東京を中心とする関東圏の不動産価格が下げに転じています。

ジェットコースターでいえばコースターが頂上に達し、少し前のめりに下がり始めたような感じでしょうか。

そして関東でこの値動きが見られた時、関西の不動産はまだ反応していませんでした。

関西圏の中にいて地元の不動産価格しか見ていなかった人々は、その兆候に気づきにくかったはずです。

その実、あの時の不動産バブル崩壊を見事にすり抜けた人々は「東京が下げに転じた時に、関西も引き上げた」といいます。

つまり、そこに確かな兆候をみて動いたというわけです。

ジョセフ・ケネディのようにウォール街大暴落を回避した人々

日本の不動産バブル崩壊を回避した人々

ここに共通するのはその決断のきっかけとなる「それまでとは違う確かな値動きの兆候」を読み取った、ということではないでしょうか。

その意味ではアメリカ不動産でも同じことが言えます。

「それまでとは違う値動きの兆候」があったとすれば、そこに鈍感になるわけにはいきません。

その兆候の結果がどうなるにせよ、意味合いをよく考えて判断材料にする必要があると思うのです。

そして今私(佐藤)が注目している、不動産価格に影響し得る数字の動きがあります。

それは

「カリフォルニア市場の物件販売数の鈍化」

です。

カリフォルニアは南北に伸びる面積の大きい州ですので、カリフォルニア不動産市場の全体をひとっからげに語ることは出来ません。

基本的にアメリカの不動産資産は州政府が取りまとめるものではなく、いくつかのCity(市)からなるCounty(郡)が取りまとめています。

その意味ではカリフォルニア州は58の郡から構成されていますから、カリフォルニア州の不動産市場の実態をきちんと把握しようと思えばそれぞれの郡の統計を見ていく必要がある、ということです。

そして実際にそれぞれの郡の物件販売数の変化を見ていくと如実に気づくことがあります。

「カリフォルニア州のほとんどの郡で、物件販売数は過去一年以上に渡り前年比を下回り続けている」

という事実があるのです。

明日から、カリフォルニア州に見られる物件販売数の変化に注目していきましょう。



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