フリップ業者の悩みどころとは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から「不動産投資で何かあった時の準備金を投資で蓄える」という考え方についてお伝えしています。

サラリと書いていますが、この考え方は不動産投資においてかなり重要なポイントです。

遠慮なくいえば、マイナス運営に陥った場合のバックアップ資金がない不動産投資はラスベガスで無防備にテーブルに座るようなもの。

もちろんアメリカ不動産投資の勝率はブラックジャックよりは遥かに高いと思いますが、それでも何が起こるか分からないわけですから逃げ道はつくり、

「高確率で勝てる勝負しかせず(回る確率が高い物件しか購入せず)、かつ負けたときの保険をたっぷりかけておく」

このように手堅く石橋を5〜6回叩くような姿勢が大切だと思うのです。

企業は原則15年で倒産がまかり通る今日、自分の将来を自分で保証する不動産投資に乗り出すにしても、いざというときの保険をかけておくことは必須と言えるのではないでしょうか。

そこで私(佐藤)の場合も不動産投資の損失は不動産投資で補うべく、TDIからの安定したリターンを「いざという時の準備金」と位置づけています。

実際にはその準備金は今まで一度も手をつけたことはなく貯まる一方なのですが、

「いざという時の準備金だけれども、使う場面がなくて貯まり続ける」

この状態こそが理想だと思うのです。

補足ですが「TDIからの安定したリターンををいざという時の保険に」というのは一つの考え方に過ぎず、TDIからの安定したリターンの一部をそのまま生活資金にしたいのであればそれも大いに結構だろうと思います。

実際、私(佐藤)の妻も貯蓄の感覚で自分でTDIを買い増し続け、銀行にお金を貯蓄するよりよっぽど手堅くかつ早いスピードでスノーボールを順調に大きくし続けています。

その結果、子供の教育費すら全てTDIのリターンから賄うという堅実ぶり(夫の財布から出ないのは嬉しい。。)。

後方キャノンよろしく、必要な時に助けてくれる後ろ盾の準備金が大きくなればなるほど人生における金銭的な不安は少なくなっていくものです。

そんなTDIですが、TDIの中でも最近やけに人気が出てきた種類があります。

それは「Short term loan for construction」と呼ばれるタイプのTDIです。

短期リノベーション型のTDI

英語で「Short term loan for construction」と呼ばれるTDIを意訳すると「リノベーション用の短期融資」でしょうか。

ここで、自分がフリップ業者だと想像してみましょう。

フリップ業務の流れを端的にいうと

1.物件を安く買い付ける

2.リノベーション工事を行う

3.付加価値をつけて完成させる

4.テナントを付ける

5.売却する

です。

例えば「1」の段階で差し押さえ物件を安く$70,000で買い付けて「3」で本来の価値に利益を上乗せし、$130,000で売却したとします。

この時、リノベーションに$25,000の費用がかかったとすると

$35,000($130,000 – $70,000 – $25,000)

が儲けになります。諸々の費用を差し引いても$30,000前後は利益が出るだろうパターンです。

この時にフリップ業者Aとしてのあなたに必要な資金は

物件買い付け資金:$70,000

修繕費:$25,000

の2つで

合計$95,000($70,000 + $25,000)

ですね。

そうすると

「費用を勘定して$100,000の手元資金があれば$30,000前後の利益が出せる」

となります。

けれども真っ当なプロのフリップ業者たちは費用を含めた$100,000の資金を全て自己資金から出すことはせず、多少の頭金だけ入れて残りは融資を引いて実行するものです。

自己資金を最低限にして資金効率を高めるわけですね。

もちろんフリップにかかる費用を借金する上ではそこには利息が付いてきます。

けれどもフリップ業者としては「3」の段階で価値を高めた物件を市場に出して売却しますから、そこで手にする$130,000をもって利息を含めた元利金を一気に返済するのです。

この物件を売却するまでの短期融資を「Short term loan for construction」と言います。

融資を引く際の手数料や利息で手元に残る利益は少なくなってしまいますが、それでも自己資金の使用を最小限に抑えることで事業資金の回転率が高まるわけです。

仮にこの流れをゆっくりとでも10件こなせば$300,000近い利益となり、今度はこの利益を頭金に使用していく。。

そうすると最初はゆっくりだったスピードが自己資金が増えると共に回転率が早くなり(フリップ物件数が増え)、数年で結構なスピードが出始めることになります。

つまり、フリップ事業で成功するための肝を一言でいえば

1.極力低い自己資金でフリップを行い

2.短期で売却し

3.回転数(取扱物件数)を上げていく

という3つのポイントを押さえることなのです。

ところが、この流れでフリップ回転率を上げていきたいあなたにとっては必ずぶつかる壁があります。

それは一番最初の

1.極力低い自己資金でフリップを行い

この自己資金を極力低くする部分で躓くことになるのです。

具体的には

「民間の銀行からフリップ資金を用立てすると、銀行から求められる自己資金率が高くなる」

という問題。

事実、普通の民間銀行であれば平均で75%は自己資金(頭金)を求められることになります。

20%なり30%なり、極力低い自己資金で融資を引きたいフリップ業者としては75%も自己資金を使ってしまうと二回点出来るはずのフリップ工程が一回転しか出来ないことになり、事業拡大のスピードが半分になってしまいます。

しかもこの差は半分どころが、時間軸で見ると複利的にその差が大きくなっていくのです。

これが理由で、フリップ業者は民間の銀行以外に融資先を求めることになります。

明日に続けます。



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