家賃滞納気味のテナントにはどう対応するべきか ~ 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日より家賃を滞納気味のテナントにどのように対応するべきかについてお伝えしています。

家賃を滞納する

けれども遅れてもきっちり納める

期限までに納めるようにペースが戻った

しばらくすると今度は半分だけ納め、翌月に残り半分納めるようになった

そうかと思えば、またきちんと納まるようになる

。。。

と、オーナー側からすると毎月ハラハラが続く精神衛生上よくないテナントはたまにいるものです。

テナントとしても踏み倒す意思はなく、本人なりに頑張ってはいるもののどうにも家賃支払いが安定しないパターンです。

このような時、もしもあなたが物件のオーナーであればどのような対応を取るべきでしょうか?

余談になりますが、日本の賃貸物件の場合は家賃を滞納したまま半年くらい居座られてしまうこともあり得るのだとか。

日本の賃貸に関する法律はテナントに優しい向きがあり、なかなか強制退去させることも出来ないと聞きます。

最初にこの話を聞いた時にはかなりびっくりしたものですが、アメリカだとそれはまずありません。

背景を言えば、アメリカは法律を非常に重要視する国です。

そもそもが白人を含む全員がこの国では移民なわけですが、

白人系

黒人系

ヒスパニック系

アジア系

と様々な人種が共存を試みるこの国では、感性を絡めた判断で物事を解決することはまず不可能。

日本ももちろんしっかりとした法治国家ですが、日本国内の判例を見るとそこには日本人の感性が判断を左右している部分も大いにあるのではないでしょうか。

良し悪しの意味ではなく、移民が増えつつあるとはいえまだまだ日本列島は単一民族国家といえるレベルですので、法律はあれども日本人としての 裁量や感性による判断は日本国内では普通にあり得る思うのです。

ところがアメリカの場合、物事に決着をつける上ではそこに少しでも感性を含めるとまずまとまるものもまとまりません。

私(佐藤)も民族背景が異なる出席者が席につく会議をまわすことが頻繁にありますが、会議を回す際に最も意識しているのは論理思考に終始することです。

日本人の感性で語ることはおろか、いかなる出席者にもその方の出身民族の感性を持ちこんでもらいわけにはいきません。

全ての民族は尊重されるべきですが、同時に感性が違う以上はどうあってもまとまるはずがないからです。

そうすると、この国ではどうしても「決まり事」を重要視するしかないことになります(だから弁護士はやたらと多い)。

全ての物事は法律・規約にそって粛々と進められるシステムにならざるを得ず、一たび両者が合意して約束文書に署名を交わしたのであれば、そこから先は感性や裁量で進める余地はないのです。

先の話でいえば、おそらく日本の賃貸契約の中でも家賃に関する取り決めは明確に記載されているはず。

けれども家賃を支払わずとも半年も居座り続けることが出来る、そして家主は無理に追い出すことは出来ない、というのは少なくともアメリカでは考えられないわけです。

もちろん日本の場合は良い意味で日本人らしさが現れていると捉えてもよいのでしょうし、性善説に沿った日本人の感性が反映されているのかもしれませんが、それが吉と出るかは別の話かもしれません。

賃貸契約書に沿って粛々と進める

そこで本題に戻しますが、アメリカ不動産投資においてテナントが冒頭の例であげるような姿勢にある場合、ここでもはやり大切なのは契約書に沿って粛々と対応を進めることです。

遠慮なくお伝えすると、アメリカ社会の根本概念は「性悪説」です(残念ながら)。

賃貸が遅れ気味なテナントに対して

「滞納分は何とか頑張ってくれるだろう」

「テナントも大変だろうから、オーナーとしても協力してあげることも大切だよね」

「家賃を納めるペースが完全に戻ることを期待して待ちたいな」

そのように情をかけるのはもちろんオーナーの自由ですが、お薦めはしません。

なぜなら、上記の例でいえば大抵は滞納癖のあるテナントの癖は治らず、いつか滞納額が累積し始める可能性が高いからです。

もう少しいえば、本当にテナントのことを想ってあげるのであればそれこそ賃貸契約に沿ってきちっと対応し、退去して頂く必要があるのなら早めに退去して頂いた方が良いのです。

家賃が払えないテナントを居座らせ続けることは、決してその人の為になりません。

むしろ早めに安い賃貸の物件に引越してもらい、早めに新しいスタートを切らせてあげるのが本当の愛情だと思うのです。

そこでもしもあなたの物件に入居するテナントに滞納癖が見え始めた場合、その対応は賃貸契約書に沿って粛々と進めるように心がけましょう。

アメリカでは基本的に保証人による連帯責任の制度はなく、あくまでの一番最初の賃貸契約書に名前が記載されている者に責任が問われることになります。

親が連帯責任を負うのであれば一番最初の契約書に名前を連ねる必要がありますし、名前を連ねないのであれば親子と言えども契約書に名前がない以上は責任を負うのはおかしな話なのです。

そこで通常は家賃が期日通りに支払われなければ、通知を送ることになります。

繰り返しとなりますが、「アメリカでは法律・規約・契約が全て」です。

署名を交わした約束を反故にされているのであれば、間髪入れずに通知してテナントに危機感を抱いてもらう必要があります。

明日は、家賃を滞納しているテナントに通知されるべき内容と退去までの流れについて見ていきましょう。



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