物件購入時の10のチェックポイント 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件購入時の10のチェックポイントについてお伝えしています。

本シリーズでは

・オファー前に知っておくべき項目

・物件購入期間中に調べるべき項目

の双方について同時にお伝えしています。

オファー前に調べてアウトの線だったとしても、物件購入そのものを諦めるべきかといえばそんなことはありません。

修繕不可能な問題であれば話は別ですが、大抵の場合は物件購入契約期間中の交渉材料に出来るものです。

そして売主が相応の値引きを承諾する等、交渉結果が納得いくものであればそのままクロージングまで進んでよいことになります。

言い換えると、チェックするべき項目を自分が知らないとスルーして損しまうことになります。

「え、私の物件はこんな問題がありますけどいいんですか?」

そんなお人好しな売主はまず存在しません。

世の中の売主はすべからく少しでも自分の物件を高く売却したいと願っているわけですから、売却価格が下がる理由をわざわざ自分から述べる人はいないのです。

物件購入時のチェックポイントについて、本日も続けます。

7.屋根の年数と状態はどうか

屋根の年数と状態については、事前には分からずとも少なくとも契約期間中には確実に専門家に調べてもらう必要があります。

統計によると、アメリカの住居用物件の屋根はアスファルト製であればその交換費用平均は約$7,600です。

あくまでも平均ですので物件サイズが小さければ小さいほど、またその物件が田舎に立地しているほど価格は安くなりますが、それでも決して安い価格ではありません。

また家屋保険が使用される項目として屋根の修繕は大きな割合を占めていますから、家屋保険に申し込む際は「屋根の年数」は確実に申告する必要があります。

屋根の古い新しいで保険料に影響してくるわけですね。

屋根が古いほど保険会社にとってはリスクが高い為に毎月の保険料が高めになり、屋根が新しい場合はその反対となり得ます。

すなわち、屋根の年数は物件購入後に自分が支払う保険料にも影響してくるのです。

そして平均的な屋根の寿命は30年とすると、1990年に建てられた物件であれば完成時から一度も屋根交換をしていないというのなら、購入後間もない時期に屋根交換が必要になる可能性が高いということです。

言い換えると、その物件の裏には屋根交換の平均価格である約$7,600が隠れていることになりますから、対象物件の屋根を交換した場合のおおよその概算をリアルターに確認し、物件購入期間中に価格交渉の材料の一つにしなくてはならないのです。

売主自身が屋根の状態と年数についてはよく知っているはずですから、大抵は値引きに応じるものです。

8.主要な物件機能に保証はついているか?

また屋根以外にも時間と共に機能不全に陥り、修繕や交換が必要となる項目があります。

代表的なのは

各電化製品

エアコンシステム

温水器

ガレージドア

です。

この中で

冷蔵庫

電子レンジ

洗濯機

といった電化製品については物件価格と紐付けて交渉することは出来ませんが、それらの各電化製品に保証がついているかは確認するとよいと思います。

保証期間内であれば物件の所有者となった後でも不具合が生じれば保証が効くはずですし、出費を抑えることができるからです(これらの電気製品はついてこない場合もあります)。

また

エアコンシステム

温水器

ガレージドア

これらについては物件価格交渉の理由になり得ます。

いずれも物件が機能するには必要不可欠であり、かつ交換するにはそれなりの費用がかかり得る項目だからです。

とりわけガレージドアについては物件価値に大きく影響してきますから、物件調査でこれらの項目に問題が確認されたら大いに値引きを要求するようにしましょう。

またエアコンと温水器に関しては屋根と同様に、交換時期に迫っているのであればやはり値引き交渉の材料とするべきです。

9.駐車上規制はどうなっているか

ここからは物件そのものに関する項目ではなく番外編になりますが、ガレージ以外に駐車できる台数の規制についても確認しておくとよいと思います。

物件にガレージがついているのであればそのガレージは一台用なのか二台用なのか、また物件の目の前の道路脇には何台駐車ができるのか、といった点もよく確認しておくようにしましょう。

この辺りは自分が暮らす際のポイントになることはもとより、賃貸に出す場合でも大いに賃貸力を高めるアピールとなり得ます。

ガレージに二台駐車が出来てかつ道端にも三台まで駐車できるという場合、

「合計五台まで駐車が可能。週末のパーティー好きなあなたにはピッタリの条件です」

などと謳い文句も出せるわけです。

とりわけアメリカは車社会ですから、所有する自宅にどれだけの駐車スペースがあるかは間接的にその物件の価値を高めることになってきます。

10.その他の影響要因

最後にこれも間接的に物件価値に影響を与える項目ですが、その物件に特殊な事情があるかは確認しておくと良いと思います。

大抵の州では「殺人事件で亡くなった方がいる」等の情報は開示されなくてはならない法律となっています(病死の場合はこの限りではありません)。

自分が気にしないのであれば反対にこれらは物件価格を大きく値下げしてもらう要因になり得るものですが、いずれにしても物件で起こった特殊事情の出来事は可能な限り知っておくべきです。

例えば、米国本土から少し離れた大西洋側の島に第二次世界大戦中に「盗聴基地」として使われていた民家があります。

第二次世界大戦中は日本軍の動きは米軍に全て解読され、逐一情報を握られていたことは知られていますね。

あの時に解読されていた情報の9割は、この普通の民家で密かに傍受されていたのです。

現在この物件に暮らすのはごく普通のアメリカ人で、購入時には1940年代に米軍の盗聴拠点になっていたことは全く知りませんでした。

購入後に、以前そこで盗聴・解読を担っていた退役軍人が訪問してからきたことから初めて過去の歴史が分かった次第。

そして当時の軍関係者の訪問は今でも続いているそうなのです。

このオーナーは心が広く、続く訪問客への開放を気にしていないようですが、普通は頻繁に訪問されると流石に疲れてくるものですね。

とりわけテナントの日常生活に影響する過去があれば、賃貸物件には向かないものです。

これはやや極端な例ですが、、それでも物件に何かしら特殊事情があると売却時にも苦労してしまう可能性があります。

その為、物件に関する特殊事情は可能な限り情報開示を求めるように心がけておきましょう。

。。。

三日間に渡り、物件を購入する際の建物に関するチェックポイントをお伝えさせて頂きました。

現実の物件購入契約時にはさまざまな状況が考えられますが、少なくともこれらの基本的なチェック項目を押さえておけば大きな間違いを犯すことはないと思います。

あとは実際の取引にあたり、現地のリアルターに近所の様子をよく聞きながら(調べてもらいながら)物件購入の手続きは進めていくようにしましょう。



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