物件購入時の10のチェックポイント 〜 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から初心者目線で物件選定時のチェックポイントについてお伝えしています。

初心者の方々から頂戴する問い合わせの中で最も多いお声が

「そもそも、どうやって物件の良し悪しを見るべきか分かりません。」

というもの。

基準が分からないまま物件を見続けていても、良いのか悪いのかサッパリ分からずに時間ばかりが過ぎていきますね。

だからこそ、物件を見る際にはチェックポイントと判断基準を理解しておくことが大切です。

そして最終的にはデータ上の数字と間取り情報のみならず、実際に現場で物件を見ることが大前提になります。

この点は日本に居ながらにして異国のアメリカに投資される方々は現地に向かうことは出来ませんから、信頼できる現地のリアルターに現場でよく物件を見ていただく必要があります(理想は現地を訪れることです)。

現代の情報化社会では少なくとも9割方のデューデリジェンスは自分自身で行うことが出来ますから、最後の1割とするべき現場確認は理想は自分が現地を訪れ、不可能な場合はリアルターに依頼するしかありません。

そしてデューデリジェンスについては本項のシリーズで上げているポイントは最低限、押さえていくとよいと思います。

本日も続けます。

3.固定資産税はいくらか

私(佐藤)はよく「資産は出費をもたらす負債」とお伝えしますが、固定資産税はその典型例ですね。

日本で物件を所有しようがアメリカで物件を所有しようが、毎年の固定資産税支払いは必ず発生してきます。

紛れもなく

固定資産税 = 固定費

ですから、物件購入にあたり数字を見立てる上ではその物件の固定資産税はよく把握しておかねばなりません。

売買履歴で確認できる過去の売却額と同時に過去の固定資産税もMLSサイトで確認できますから、固定資産税についてはよく確認しておきましょう。

とりわけ大切なのは近年の固定資産税ですが、正確な数字についてはあなたのリアルターに聞けばすぐに分かります。

固定資産税が年々上昇している場合、大抵は物件価値が順調に推移しているわけですから嬉しい反面、毎年の負担額は増加していくことになります。

ちなみに固定資産税は役所の担当者による査定価値に一定割合が掛けられて算出されるものです。

査定価値(役所が課税用に算出する価値) = 市場価値(買主がつける買値)

ではありませんので注意しておきましょう。

4.毎月の維持費・水道光熱費はいくらか

固定資産税が「毎年」支払う固定費だとすれば、維持費と水道光熱費は「毎月」支払う固定費です。

維持費としては

HOA料金(ホームオーナーアソシエーションに支払う費用)

また物件そのものの水道光熱費として

その物件で使われているエネルギーはガス・電気・灯油のどれか

それぞれの毎月の平均支出はいくらぐらいか

は確認しておきたいもの。

またHOA料金を支払う場合、そこに

水道代は含まれているのか

電気代は含まれているのか

ごみ収集代は含まれているのか

等も細かく確認しておきましょう。

これらをもって、その物件を所有した際に毎月かかるだろう凡その費用は把握しておくとよいと思います。

5.配管は問題ないか

統計によると、アメリカで家屋保険が使用される理由の22%「配管の問題」です。

一般的には築年数が経っている物件ほど経年劣化で配管に問題がある可能性があります。

大概は物件購入契約時の専門家による物件調査で異常はあぶり出されてくるものですが、流れとしては

① 物件調査で異常がある可能性が指摘された

② 配管専門業者を呼び、更に深い調査を行う

この段取りできちんと追求して原因を調べます。

水回りの故障は物件そのものに大きなダメージを与え、物件価値に大きく影響してくる問題です。

過去に配管問題がなかったか、また現時点で配管に問題がある可能性があれば徹底して調べましょう。

問題がある場合でも深刻ではない場合、修繕費用の概算分を値下げすることで対応すればよいと思います。

6.シロアリ・害虫による被害はあるか

物件が価値を損なう原因の一つに破損や経年劣化がありますが、その破損をもたらす原因にシロアリや害虫による被害があります。

また小さい害虫の類のみならず、げっ歯類や地域によっては物件の床下にスカンク等が入り込んで巣をつくることもあるのです。

いずれにせよこれらは物件購入契約期間中に専門家を雇うことで調査が可能ですが、何かしらの被害が確認された場合は売主の責任で駆除を行ってもらうようにしましょう。

これらの害虫は放っておくとどんどん物件にダメージをもたらしますので、見つかった場合は早めに確実に駆除するようにします。

また厳密にはシロアリの性質もアメリカ国内の地域によって全く違ってきますから、駆除の仕方にも違いが出て来るものです。

例えば西海岸のカリフォルニアは砂漠気候であり、この地域のシロアリは木材の中に染み込んで巣食うほど小さいものです。

見えないながらも材木の内側から被害をもたらすわけですね。

この為、西海岸ではよく物件全体にテントのような巨大な袋をかぶせている風景を見ることがあります(見た目がサーカスの外観のように見えます)。

そのような物件を見かける場合、その物件はバルサン方式で物件全体の材質に染み込ませるように駆除剤を散布しているのです。

これに対し中南米のシロアリ駆除は物件全体に被せ物をして駆除剤を散布するほどではなく、対象箇所に絞って専門家が駆除剤を散布する程度です。

いずれにせよこの点は数字のみのデューデリジェンスでは分かりませんが、物件購入時にはシロアリ調査はスキップすることなく確実に行うようにしましょう。

明日に続けます。



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