物件購入時の10のチェックポイント 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

おかげさまで日々お問合わせを数多く頂戴しています。

そのお問合わせの文中に時折頂戴するプチフィードバックで素直に嬉しく思うのが

「内容が投資家目線になっていますね。」

「初心者ですか分かりやすいです。」

という類のご感想です(ありがとうございます!)。

以前もお伝えしましたが、私(佐藤)は不動産投資のマニュアル本は過去に一度も読んだことがありません。

不動産キャリアのスタートは不動産管理からでしたが、その知識の源は常に業者のおっちゃんたちでした。

後にリアルターライセンスこそ取得しましたが、不動産投資に関しては今でもその根底にあるのは

・システムエンジニア時代の論理思考

・現場で身につけた生の物件管理技術と知識

この二つのみです。

その物件が投資として成り立つかは誰でも鶴亀算で計算できますし、そして実際にその数字で回るのかは経験がモノを言います。

まだまだ拙いながらも、年月を経て熟成させつつある知識と経験の一部を当ブログで綴る中で、それがとりわけ初心者の方々のお役に少しでも立てているようであれば、率直に嬉しく思うのです。

そこで今日から、初心者目線の中でお伝えする中でも特に大切な「物件を選ぶ際の注意事項」についてお伝えさせて頂きます。

初心者の方々には漏れのない細かい選定方法を、またベテランの方々は基本に還る意味でお読み頂ければ幸いです。

契約時を含む物件選定時の注意点について、順番にチェックしていきましょう。

1.売買履歴

アメリカでは物件は売買を繰り返されるのが当たり前です。

新築だから価値が高く、築年が古いほど価値が低いということはありません。

もちろん甚だ古い物件は物理的な経年劣化から価値を落とすものですが、それでも内装をきちんと改装している物件は建物そのものが築年数が経っていようとも価値は上がるものです。

なぜなら世の商品がそうであるように、不動産価値の基準になるものはあくまでも「そこに需要はあるか」という単純な問いだからです。

物件サイズと間取りが全く同じだとすると、

便利な街中にある築40年の物件

人里離れた山中にある新築物件

このどちらの物件に価値があるのかという話。

そこで物件を検討する際にはzillow.com等で売買履歴を確認し、

・過去にその物件が売却された際の価格

・その価格の推移

は確認するようにしましょう。

分析には何よりも事実がモノを言いますが、過去の売却価格の推移を見ることでその物件が上昇傾向にあるか否かは一発で分るのです。

2.修繕と改築はどれだけの規模でなされているか

そこで売買履歴を確認することで明確に分かるのは、過去の取引ですね。

売買履歴にある過去の売却価格は、その当時の「購入者(その後のオーナー)が同意した価格」です。

その推移を見ていけば、現在の然るべき物件価値(あなたが支払っても良い金額)が予想できます。

ところが、順当に推移した場合に予想される価格よりも随分と高い場合があります。

例えば過去の推移から判断すると$180,000がせいぜいなのが、$199,000で値付けされていたりするのです。

こんな時は

・売り手市場で売主が強気になっている

・物件がかなりアップグレードされている

のいずれか、あるいはその両方が考えられます。

そこで物件価格がやけに高いと感じる時、それでも立地と物件の見た目から魅力を感じる場合は下記の二つのステップを押さえます。

① リアルターに然るべき物件価値を聞く

② 修繕・改築された個所を調べる

全国のリアルターは誰でも、リアルター専用のデータベースにアクセスできます。

民間MLSサイトで出される予想価値はあくまで予想でしかありませんから、あなたが契約を結ぶリアルターに遠慮なくその物件の本来の価値を尋ねると良いと思います。

そこで通常はリアルターデータベースで出される数値は

例)$173,000 〜 $189,000

など、最低価格と最高価格の範囲で示されています。

この例でいえば物件状態が普通であれば「$181,000の価値が妥当」ということになり、

物件状態が悪いほど$173,000 に近づき、

物件がアップグレードされているほど$189,000に近づく、

という考え方です。

その考え方でリアルターに教えてもらう物件価値の範囲を見たときに、

「売値が然るべき上限に数字が近い」

あるいは

「売値が上限を超えている」

というのであれば、結構なアップグレードがなされていて然るべきなのです。

そんな時には大概はMLSサイトの物件概要にも

「キッチンはリノベーション済み!」

「バスルームは1年前に改装したばかり!」

等の物件をアピールする内容が記載されているはず。

そこで理想としては、売主に

「修繕・改築の証拠となるレシートを見せてください」

と請求すると良いと思います。

丁寧な売主の場合は「リノベーションシート」なるものを既に用意しており、

・アップグレードした個所と内容

・アップグレードした時期

・アップグレードにかかった費用

等を一覧にまとめています。

これらの証拠があれば、然るべき物件価値の範囲の中で高値にあったとしても納得がいくことになります。

すなわち高値で買ったとしても価値が正当化されているのであれば、あなたが売却する時のもその正当な購入時の価格を基準にできるからです。

ただし、ここで知っておきたいのは

「リノベーションに$10,000を費やしたら、物件価値が$100,000上昇するわけではない」

ということです。

統計によるとリノベーション費用をかけた後で価値に反映される金額は、平均ではリノベーション費用の 64%程度なのです。

厳密にはこちらでお伝えしたようにリノベーション項目によって違いがありますから、これらの統計を元に

何にいくらぐらいをかけたのか

価値がどれくらい上昇するべきなのか

を判断すると良いと思います。

このあたりを押さえておけば、理由もなく物件を高値掴みすることはないわけです。

明日に続けます。



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