【TDI – Trust Deed Investment】借入証書(プロミゾリーノート)投資の実例:リターンを正確に予想出来る投資

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

TDI(Trust Deed Investment)のことを当ブログでは日本語で「借入証書投資」としてご紹介しています。

その性質としては、私(佐藤)が知る限り不動産関連の投資では

「唯一、リターンを正確に予想できる投資」

です。

物件を担保として

債権者(融資側)

債務者(借用側)

の二者間にあるいわゆる借入証書を買い取り、かつその物件に組まれるTrust Deedの条項に記載される

「債務不履行が発生した場合の差し押さえ権」

を譲り受けることになります。

いざ債務不履行が発生した場合は物件は自分のものになるわけです。

そうすると、通常のTDIであれば一つのポイントになるのは

「そのTDIは固定金利なのか」

そして

「差し押さえ時に元本残高を回収できるだけの十分な価値がある物件なのか」

を見極めることです。

仮に債務不履行が発生した場合には権利上は自分の物件になりますから、その物件売却額が元本残高を回収できるかが鍵になるわけです。

そしてTDIを購入する場合は「債務不履行発生リスク」がとても重要になります。

言い換えると、「その人が物件価値に対してどれくらいの割合で借金をしているのか」が大きな尺度となるのです。

この借金比率を英語でLTV(Loan to value ratio:物件価値に対する借用割合)といいますが、TDIのリストにはこのLTVがパーセンテージで記載されていますので、その債権の元々のLTVをよく見なくてはなりません。

→ LTVが50%であれば半分は自己資金であり比較的ローリスク

→ LTVが80%であれば民間企業でもローン保険(債務者ではなくて債権者用の保険)なしに融資が受けられるギリギリのラインで、リスクはそれなりに高い

と判断することになります。

ただし。。

私(佐藤)はこのLTVは判断の役に立つようで、実際にはさほど役に立たないと考えている節があります。

現実の不動産投資の世界では、自己資金が豊富なプロほど自己資金を使わずに回しているからです。

すなわち仮にLTVが80%であったとしても、そのLTVが債務者の本当の自己資金比率を表すわけではありません。

反対にLTVが50%程度であったとしても、実はその人はなけなしの自己資金を突っ込んでいる、ということもあり得るわけです。

もっぱら融資が行われる際には債務者の支払い能力も問われることになりますから、その意味では融資を受けている時点で支払能力はクリアしているはずなのですが(スクリーニングがきちんと行われていれば)、事程左様にLTVを見るだけでは安全度は分からないものです。

そこで私(佐藤)はこの懸念点を払拭するべく、過去にTDI販売元と交渉を重ねたことがあります。

→ LTVはさほど当てにならない

→ 同時に、物件価値が予想通りに推移するとは限らない

→ 仮に差し押さえても、実際には裁判所を通した手続きにより時間とお金がかかる

等の観点から、差し押さえる権利を保証とはみない方がよいと考えたのです。

そこで販売元と交渉した内容は、

「債務不履行が発生した場合、販売元がその時点の元本残高をもって債権を買い戻すこと」

この条項を契約書に含めてもらうことでした。

この一文により、安全度が飛躍的に高まるわけですね。

そうしたところ、、

「アメリカ不動産価値の推移の様子をみながら(物件購入のタイミングをよく見定めながら)、その間にも資金を高い利率で増やし続けたい」

「不動産投資は何となく難しく、もっとシンプルな不動産関連投資がいい」

このようなご希望を持たれる方々から随分とお問い合わせを頂くようになりました。

最近ご購入されたYさんの場合、初めてのステップとして下記のような良質なTDIをご購入されています。

債権金額:$70,000

金利:7%

期間:1年

LTV:55.12%

とりわけTDIを初めてご購入される方々の場合、まずは短い期間で様子をみたい気持ちがおありの場合も多く、その意味でも1年もののTDIに人気があります。

TDIの場合は不動産関連の商品ですので

・納税(タックスブラケットで10%)

・手続き費用(公認会計士への手数料)

が発生することは念頭に置かなくてはなりませんが、それでも固定金利で目先のリターンが予想し易い、非常に手堅い投資なのです。

今回初めてTDIをご購入されたYさんからご感想を頂いていますので、ご紹介させて頂きます。

この度はTDI購入に際してお世話になり、ありがとうございます。

不動産投資を検討する中で、TDIを知りました。 現物購入よりも手早く始められ、高い利率で安定したキャッシュフローを得られることから、TDIへの投資を考えるようになり、インターネットで情報収集をしていましたところ、佐藤さんのブログに出会いました。

佐藤さんのブログは、一つ一つのことを検証して積み上げて、結論を導くスタイルが貫かれ、いずれの記事もすんなりと納得して理解することができました。投資に伴うリスクを極限まで減らすことにも重きを置かれ、そのための具体的な検証方法や対策を常に挙げられていることが印象的でした。投資に対する基本方針が心配症の私にも合うように思われました。

TDIにおいて、借主や担保となる物件の評価も含め、よりリスクの低い投資先を見つけることを難しく思っておりました。

佐藤さんが紹介されるTDIでは、改装済みの物件が担保となること、販売元会社が引き続き物件の管理をしていること(すなわち投資目的の家主へのTDI)、これまでに仲介された投資がデフォルトになったことがないという点が心強く思いました。

さらに、万一のデフォルト時には販売元会社による買い取り、3年毎に継続の見直しが可能という特約付きで、これ以上は望めない程の好条件と思われましたため、佐藤さんにサポートをお願いすることにしました。

契約までの流れはこんなに早く進んでよいのかしらと思うほどスムースで、実際に連絡をとってから1週間で契約書をいただきました。メールの返信はいつも迅速で、そして丁寧でわかりやすい説明でした。

佐藤さんのサポートのおかげで、契約書の内容を隅々までしっかり理解した上で、不安のない状態で手続きを進めることができました。そして、今月初めには早速、初回の返済金を受け取りました。

TDIの購入に至るまでに、私にとって最も高かったハードルは、インターネット上の情報のみを頼りに佐藤さんに連絡をとることでした。

実際に佐藤さんのサポートを受けてみると、ブログからの印象の通りのとても誠実な方で、どのように些細なことでも常にこちら側に寄り添って考えてくださり、温かな気遣いで細部まで行き届いたサポートでしたので、思いきってお願いしてよかったと思いました。

今後も、TDIを買い増しつつ、佐藤さんのブログで学んで、現物物件購入に向けて準備をすすめていきたいと思っております。

今後ともどうぞ宜しくお願いいたします。

米国在住 Y様

Yさん、今回は最初のTDI投資ご成功おめでとうございます!

着実にリターンが入り初めているようで安心していますが、何かしら心配事がありましたら、いつでもご連絡ください。

。。。

私(佐藤)はTDIのことをよく「スノーボール」と呼びます。

手元に入るリターンをそのまま次のTDIに回していくと、複利式に雪だるまのように資金がどんどん大きくなるからです。

その投資結果がどうなるかは、ちょっとエクセルで自動計算すればすぐに分かりますね。

リターンを正確に予想できるだけに、このスノーボールを老後まで続けていくだけでも将来に対する不安は随分と解消されてくると思うのです。



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