コンドミニアムは投資対象になるか?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

とりわけ

カリフォルニア州

ハワイ州

これらの市場で投資物件を探している方々から

「コンドミニアムは投資対象としてありでしょうか?」

という趣旨のご質問を頂くことが度々あります。

シングル(一戸建て)

タウンハウス

デュープレックス(二世帯)

マルチプル(複数世帯)

と、投資対象としては様々な種類の物件がある中で「コンドミニアム」への投資も大いに注目されています。

いずれの物件にも共通する話ですが、まずは何よりも「立地」が間違いないレベルであるかどうか。これが一番大切なポイントです。

そして立地が間違いないのであれば、その上でプロジェクションを吟味して

キャピタルゲイン

キャッシュフロー

短期減価償却

この中でいずれを自分の目標とするのかを定め、かつ予算に見合う物件であればコンドミニアムタイプの物件でも大いに検討してよいと思います。

一般的にいえば、コンドミニアムの場合はROIで最高レベルを狙えることはありません。

その理由はコンドミニアムの場合は十中八九、HOA料金が毎月発生するからです。

けれどもHOA料金が発生しても十分に6%を超える実質利回り物件は普通にあり得ますし、キャピタルゲインも踏まえれば投資するだけの価値があるコンドミニアムは多いものです。

そこで今日は、投資対象としてコンドミニアム物件を視野に含めたい方々の為に、コンドミニアム物件を検討する際に気をつけておいきたい点についてお伝えさせて頂きます。

コンドミニアムに土地はついてこない

アメリカの不動産に関する定義の一つとしてこちらで詳細をお伝えしているとおりですが、大まかに分けると不動産の3つの領域としては

Surface Rights(サーフェイス ライト:地上権)

Subsurface Rights(サブサーフェイス ライト:地下権)

Air Rights(エアー ライト:空中権)

に分かれます。

そして面白いことに、米国が定めるアメリカ不動産に対するあなたの所有権範囲は

空中はるか上空まで(徐々に広がる)

地中は地球マントルの中心まで(徐々に狭くなる)

と定められているのです。

もちろん上も下も権利主張出来るのは実際には常識の範囲になりますから、

「私の家の上空は飛行機で飛ばないでください」

などという主張は通りません(ドローンで人様の家の上を飛ばして撃ち落とされた場合、文句は言えないと思います)。

けれども少なくとも権利の上ではアメリカで物件を購入する場合。空中・土地・地中に対して権利を持つことなるわけですね。

そして土地の上に建てられた人工の建造物が物件であり、これをImprovemet(インプルーブメント)と呼びます。

もともとはただの土地である場所を整地し、その土の上に人工の建物で人が暮らせるように改良している後付けの建造物ですから、専門用語で

Improvemet(インプルーブメント:改善が加えられたもの)

と呼ぶわけです。

そしてコンドミニアムを購入する時に

シングル(一戸建て)

タウンハウス

デュープレックス(二世帯)

マルチプル(複数世帯)

等の種類とは違う点として理解しておきたいのは

「コンドミニアムの場合、土地の所有権は有していない」

ということです。

例えば、土に上に乗せられている箱を思い浮かべてみましょう。

その上の箱

と2つに分けて考えた時に、あなたが所有するのは箱だけです。

これと同じで、コンドミニアムの場合は純粋に人工のハコモノだけがあなたの所有となるのです。

周辺の庭も自分の所有ではありませんし、共同プール等も自分のものではありません。

厳密に言えば、他のコンドミニアムオーナーたちと共有するコモンエリアについては「使用する権利を所有している」ということになりますが、所有しているわけではないのです。

結果としてコンドミニアムの場合、その物件価値は純粋に土地を除いた建物部分のみの価値ということになります。

HOA料金とCC&Rs

そして一番気をつけておきたいのは、HOA料金とCC&Rsです。

CC&Rsとは

CC&Rs(covenants, conditions, and restrictions:規約、規定、規制)

の略ですね。

コンドミニアムは上記の土地の所有権の話でも分かるように、その性質上全てを自分が所有しているわけではなく、自分が所有する建物以外はHOAにより管理がなされています。

すなわちホームオーナーたちが共同で管理するわけですから、当然ながらその管理組織を維持するためにお金を出し合っているわけです。

このHOA料金は固定されておらず、各HOAの運営方針により違いがあります。

また同じ敷地内のコンドミニアムであったとしても、

物件サイズ

物件が立地する場所

等でHOA料金に違いが出てくるものです。

そして物件サイズが大きければHOA料金が高いかといえばそんなことはなく、

・どれだけのアメニティ(プールやテニスコート)が存在しているか

・どれだけのセキュリティが用意されているか(警備員の雇用等)

・どれだけの手入れを必要とする環境か(木や低灌木の手入れにかかる維持費等)

・そのコンドミニアム(立地)がどれだけ人気があるか

等により全く違いが出てきます。

一つ共通して言えるのは、グレードが高いコンドミニアムであればあるほどHOA料金は高いということです。

また同時に、グレードが高いコンドミニアムであるほどCC&Rsは厳しいと思います。

暮らす上でルールが多い、ということですね。

自宅のバルコニーでも喫煙禁止

周辺地域での喫煙禁止

洗濯物干しNG

内装を含めて勝手な改築NG

外のペンキ塗りも色は細かく指定

HOAにより物件の外観修繕命令があり得る(自己負担)

等、下手をすると軍隊ばりに非常に事細かい規定もあり得ます。

その為、コンドミニアム物件に投資する前には

・賃貸行為はそもそも許されているのか?

・賃貸に出した場合に、テナントに自覚しておくべきことは何か(さもなくばオーナーが罰せられる)

これらも事前によく把握しておかねばならないのです。

もちろんHOA料金とCC&Rsの見返りは十分にあり、しっかりと維持されているほどそのコンドミニアムの物件価値は守られやすいことにはなります。

。。。

コンドミニアムへの投資を検討する際に最低限押さえておきたいポイントに簡単に触れてみました。

もちろんコンドミニアムへの投資にも、上記を加味してもそれ以上の利点もあります。

一番には

「アメニティが充実しているほど、賃貸人気がある」

ということです。

テナントにしてみれば

プール付

テニスコート付

バスケットコート付

こんな家に自分で暮らそうと思えばミリオネアにならないと無理な話。

それが、毎月の家賃を支払うだけでセキュリティ度の高い、かつアメニティが充実した地域に暮らせるのです。

賃料を市場価格よりも抑え気味にするのであれば、それこそ長い間テナントが入居してくれる可能性は高くなると思います。

かくして、コンドミニアムへの投資を検討する場合は

立地

投資目的と予算

賃貸への規制

これらを総合的にしっかりと検証するようにしましょう。



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