買いだと判断するポイントは?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、こちらでミズーリ州セントチャールズ郡のフリップ物件についてお伝えさせて頂きました。

その後に続けてセントチャールズ郡の不動産市場についてお伝えしましたが、引き続き結構な反響を頂いています。

そして市場に関する市場と購入してよいフリップ物件について読まれた方から

利回りとしてはさほどよくありませんが、それでも佐藤さんにとっては購入する基準でしょうか?

購入するとしたら、そのポイントは何でしょうか?

このようなご質問を頂きました。

少しおさらいすると、購入してもよいフリップ物件としてご紹介したのは

物件タイプ:タウンハウス(2ベッドルーム)

販売価格: $91,000

家賃: $950/月 (すでにテナント付)

管理費(8%): $912

固定資産税: $1,043

家屋保険:$549

HOA:$1,860

修繕予算: $600

という条件でした。

表面利回り:12.5% ($950 × 12ヵ月)/ $91,000

実質利回り:6.4%($11,400 – $5,534)/ $91,000

と、実質利回りは6%台になります。

少し補足になりますが、この物件は物件価値が今の時点で$110,000以上でもあってもおかしくないところを$95,000で出されていました。

フリップ業者は安く仕入れてリノベーションをかけ、儲けを上乗せしたとしても$95,000で十分利益が出ていたのです。

そして最初に見込んでいた数字は

実質利回り:8.1%($11,400 – $3,674)/ $95,000

でした。

どういうことかといえば、当初HOA($1,860)の年間料がかかることを知らされていなかったのです。

背景として、私(佐藤)は事業方針として日系業者さんとのおつきあいは避けるようにしています。

自分の民族をどうこういうのではなく、少なくともビジネスの観点で見た時にはやはりアメリカは白人社会だからです。

アメリカ不動産の8割以上は白人社会で取引されており、必然的にアメリカ不動産投資市場も白人社会に圧倒されています。

はっきり言えば、優良な投資情報は白人社会で出回っているということです。

そうすると、アメリカでガチンコに勝負していく為にはやはり白人社会に十分食い込んでいく必要があります。

その流れで、ご紹介したフリップ物件は私(佐藤)の知る

A社 … ミズーリ州でフリップ担当

B社 … 販売担当

の2社が手がけたものでした。

本件はクローズド案件としてB社から話が入ってきたのですが、この物件にはHOAがかかることをB社が把握していなかったのです(よくある話)。

そこで最初は実質利回り8%以上を見込んでいたものが、固定費であるHOAを加味すると6%台に落ちてしまったわけです。

本案件をご紹介した投資家さんはそれでもご購入されたいということでしたので、私(佐藤)の方で交渉の間に入り、最終的には$4,000値下げの$91,000で手打ちとなったのでした。

・修繕はフリップ業者により完了している

・テナント付(即家賃が入り始める)

という条件ですから、出だしでクロージング費用以外に大きな出費はありません。

このような条件ですが、冒頭のご質問に戻って

「利回りとしてはさほどよくありませんが、それでも購入する基準でしょうか?」

ということですが、この物件は予定通り投資家さんがご購入されましたが、もしこの投資家さんがパスしていればやはり私(佐藤)は購入して自分のポートフォリオに加えています。

その理由は下記のようなものです。

すでにキャピタルが出ている

$4,000値下げした後で、この物件はすでに$20,000以上はキャピタルゲインが出ています。

このタウンハウスのような比較的小ぶりの物件の場合、キャピタル市場であるがゆえに長期保有でもキャピタルゲインが跳ね上がっていく、ということはさすがにありません。

けれどもジリジリと少しずつ上がり、かつ市場で価格調整が発生した時には打たれ強い性質があります。

このような場合、入り口の時点で$20,000のキャピタルゲインが出ていれば十分です。

本来の家賃はもっと高い

この物件、現在は$950ですでにテナントがついています。

ところが調べて見ると、本来の市場家賃価格としては$1,050でもおかしくないのです。

やはり立地条件が随分効いていると思います。

現在のテナントとの契約が終了するまでは値下げが出来ませんが、仮に次のターンオーバー時に本来の然るべき家賃$1,050に合わせたとすると

実質利回り:7.7%($12,600 – $5,534)/ $91,000

になってきます。

キャピタルゲインに加えてこの家賃ポテンシャルがあるのなら、長期のバイ・アンド・ホールドで考えると十分です。

テナント受けする

そしてテナント目線で見たときにも、この物件はやはり賃貸受けします。

これだけの良好な立地で$1,000前後の家賃で暮らせるのですから、学校に通う子供がいる家族を始め、広くニーズがあることは間違いありません。

しかもこの物件には建物面積そのままの広い地下室までついています。

通常はこの物件レベルの小ぶりなタウンハウスでは1階と2階だけでも十分にテナント受けしますが、地下室までついている上では

・家族のエンターテイメント用
・子供の遊び部屋
・物置の倉庫、クローゼット(女性にはかなり嬉しい)

等、様々な使い方をされるものなのです。

次にターンオーバーが発生して新しいテナント候補が内覧をする時には、まず確実にこの地下室に魅力を見出すだろうと思います。

結局のところ不動産投資の収入口は家賃しかなく、その家賃はテナントから入るものです。

すなわちテナントの感性に訴える物件であるほど、投資物件としては安定し易いのです。

修繕費が抑えられる

そしてもともとフリップで仕上げられている物件ですから自分でお金をかけて修繕する必要はないこと。

そして仮に数年後に修繕個所が出てきたとしてもサイズが小さい分、修繕発生率と修繕規模は随分と下がる傾向があります。

ROIを求める投資の場合、修繕費が極力抑えられることは大きなポイントなのです。

この物件はバイ・アンド・ホールドで徐々に家賃が上昇するに連れて、更にキャッシュは残りやすくなってくると思います。

。。。

これらの理由から、この物件はHOAに支払いが発生することを加味しても魅力があります。

またHOAがかかる分、

・周辺はキレイに保たれている

・物件価値が保たれやすい

・治安が更に良くなる

という利点もあり、売り抜ける際にもテナント付きのお土産で売り抜ければ、かなり手堅い価格でキャピタルゲインを取ってアウト出来るのです。

結果として、目先の入り口が6%台であったとしても十分に「買い」の物件だと判断しています。



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