Escrow Account(エスクローアカウント)とは 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで暮らし始めた頃に、日本人との考え方とは違うなと気づいたことの一つに人の本性についての捉え方の違いがありました。

日本では性善説が前提にあるのに対して、アメリカは性悪説が前提にあるということです。

残念ながら昨今は日本でもこの概念は通じにくくなっているかもしれませんが、私(佐藤)が子供の頃はまだまだ日本も性善説が根底にあると明言してもおかしくなかったと思います。

日本の田舎に行こうものなら、道の途中で「野菜売り場」と書いた看板の横に庇(ひさし)のついた棚があり、その上には所狭しと新鮮な野菜が並んでいます。

そして端っこには「お代はこちら」などと書かれてもいない、お金を入れる貯金箱のような箱がそこにポンと置かれてあるだけ。

今考えると、「はい?」という感じです(笑)

日本人とはどこまでも人を信じることを前提とする民族なんだと、今更ながら思います。

単一民族で暮らしてきたことや、武士道といった自然と身につく素養と精神性が培われてきた基盤が大きいのかもしれませんが、アメリカではこの概念は通じません。

基本、「人は悪いことをする」という性悪説なのです。

日本ではあまり知られていない、けれど世界金融の中でも特に投資系銀行を牛耳るとある金融機関では社員に

「営業はサンクスギビングとクリスマスに集中しろ」

と教えています。

理由は、「人は年末のホリデーシーズンにのみ善人になって財布の紐が緩くなりやすいから」という理屈。

極端なような気もしますが、特にお金に対しては性悪説がモロに前面に出ている国であることは間違いありません。

そんな背景もあってか、課せられる支払い義務の中でも

「強制的にシステム化しないと、人は支払わない」

という前提にある仕組みがちらほら見受けられます。

「人はお金にだらしなく、お金に対しては悪いことをする」

という前提にたった仕組みですね。

もちろん日本でも同様だろうとは思いますが、

請求書送られてくる

強制的に徴収する(前払いをさせる)

この2つでいうと、後者の仕組みは日本よりも多いように思うのです。

不動産業界でいえば、そんな後者のレベルに相当するのが「Escrow Account(エスクローアカウント)」です。

厳密には強制されるパターンとそうではないパターンがありますが、

「人はお金にだらしない」

という前提にたった仕組みであることには間違いありません。

今日から、不動産業界において人にきっちりと支払いをさせる仕組み、エスクロー・アカウントについてポイントを押さえておきましょう。

Escrow Account(エスクローアカウント)とは

エスクローアカウントと聞くと、まず「エスクロー」という言葉に意識がいきますね。

それ故に

「不動産取引の最中にエスクロー会社が開設する口座か何かだろう」

と捉えてしまいがちですが、実際には不動産取引には関係がありません。

厳密にはその取引が完了してから使うものなので関係はしているのですが、少なくとも売買の取引期間中に使用するものではありません。

アメリカでエスクローアカウントというと、「Lender(融資元)があなたの為に設ける専用口座」です。

アメリカの不動産取引においてあなたがアメリカの金融機関から融資を引いて物件を購入する場合、購入契約の段階からその金融機関が間に入ってくることになります。

融資機関が登場するのは不動産取引の中で「Financial Contingency(ファイナンシャル・コンティンジェンシー:融資が通るかどうか分からない状態)」の段階からですが、融資元が多額の融資を可とするのはあなたが購入する物件が「十分に抵当に出来る」と判断した時です。

融資を申請するあなたの支払い能力はもちろんのこと、それでもいざ債務不履行が発生した時には抵当権は発動して物件を差し押さえ、売却して元金を回収しようと試みるわけですね。

すなわち、融資を行う金融機関にとっては

「いざ物件を差し押さえた時に、物件は元金を十分に回収する状態でなくてはならない」

のです。

とはいえ、ここには

融資元がコントロール出来るもの

融資元がコントロール出来ないもの

の2種類があります。

端的に言うと、

前者 …「債務者に課せられる支払い」

後者 …「物件価値の変動」

です。

そして前者を具体的に言うと、あなたが物件をモーゲージ(住宅ローンと同義)を組んで購入した後で主に発生するのは

1.元金と利息の返済

2.固定資産税

3.保険

の3つです。

融資元にしてみれば「1」の回収は当然のこと、債務者にはきちっと「2」と「3」も支払い義務を履行してもらわなければ困ります。

とりわけ固定資産税を管轄郡に滞納する場合は果てはお役所の登場となり、最悪の場合は役所により財産没収となり、融資元は元金を回収出来なく恐れがあるのです。

元金が回収出来なくなった場合、金融機関としては一千万円単位の損失が出ることも十分に考えられます。

そうすると、

「この債務者はいい人そうだし、支払いが滞ってもなんとか頑張って盛り返してくれるだろう」

そんな淡い期待が登場する余地は最初から一ミリもありません。

性悪説は元より、どんなに体よく言っても金融機関としては元金回収が至上命令なのです(これは日本も同じですね)。

そこで融資元としては

「当行が出来る範囲で、いかにして債務不履行発生の可能性を下げるか?」

という考え方で債務不履行発生を未然に防ぐ必要があります。

そこで登場するのが「エスクローアカウント」です。

エスクローアカウントはエスクロー会社によるものではなく、融資元となる金融機関が開設するものなのです。

明日に続けます。



アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます