不動産投資の実例(クロージング:2019年6月) 不動産投資にリスクヘッジを利かせてみる 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からTご夫妻様の投資についてご紹介しています。

義理のご両親が営まれる不動産事業に習い、海外不動産投資を志すTさんご夫妻。

その第一歩としてアメリカ不動産への投資を決意され、水先案内人として佐藤にお声掛け頂きました。

Tさんご夫妻の目的とご希望、ご予算を伺った時に私(佐藤)の中でご案内したい戦略がありました。

それは不動産投資にリスクヘッジを効かせて

キャピタルゲイン

キャッシュフロー

この2つを同時に取りに行く手法。

「市場には調子の良し悪しがある」

「勝ち続ける投資はあり得ない」

そんな現実を受け止めて、不動産投資においては

「例え10年前のような不動産価格調整が発生したとしても、結果としてプラスで生き残る」

そんな気負いと現実的な準備が大切だろうと思うのです。

そしてこれを可能とする有効な方法は

「キャッシュフロー市場でグレードの高い、条件の整った良好な物件を購入すること」

です。

果たせるかな、ある日私(佐藤)の元にTさんご夫妻のご条件に合うだろうクローズド情報が入ってきました。

リスクヘッジ物件の実例 〜 神奈川県在住 Tご夫妻様

その物件情報が入ってきた直後、私(佐藤)の方で直ちにスクリーニングをかけてみました。

すると、市場評価と実際の価値に結構な乖離があることに気づいたのです。

情報が入ったその時、zillow.comがこの物件を評価した価値は20万ドル超え。

redfin.comでも同等の評価でした。

ところがリアルターデータベースで比較評価してみると、実際は18万ドルを少し超える程度に思えたのです。

立地条件は

・大通りに近い(けれどもこの物件自体は周辺が閑静なエリア)

・治安は大変良好

・周囲は価値ある物件に囲まれており、対象物件の価値は周囲に引き上げてもらえる傾向(周囲はプラス$5,000 〜$10,000以上の物件ばかり)

・年間価値上昇率平均5%

・期待賃料$1,500〜$1,600

と不況にも強く、十分にリスクヘッジを効かせる条件が整っていました。

ちなみこの物件のzillow.com評価による過去の物件価値推移は

この通りです。

10年前の不動産価格大暴落の時期にすら、価値がほとんど下がらなかったことが明らかですね。

これがリスクヘッジを効かせた物件の強さです。

そして肝心の物件は非常にスタイルが洗練され、かつ手入れの行き届いた状態でした。

そしてzillow.comが20万ドルと評価したこの物件、売主はリアルターデータベースの評価に同意して更に下げ、$179,900で譲る用意があるというのです。

そして最終的には$179,575の価格で手打ちとなり、この物件の見込み家賃は$1,600です。

実に

$19,200($1,600 × 12ヶ月)

と、日本円にして年間200万以上の家賃収入を入れながら、実質利回りは7%超えを期待出来る見込みです。

そしてこれだけグレードの高い物件であるからこそ、過去の統計が示すように仮に将来再び価格調整が発生したとしても、その厳しい時期を耐えていけるものと思います。

最後にTさんよりご感想を頂戴していますので、ご紹介させて頂きます。

妻の実家が不動産業を営んでいることもあり、数年前から不動産投資に興味を持っておりました。

最初は日本の不動産のみを対象に物件を探しておりましたが、なかなか良い物件に巡り会うことができず、不動産投資の第一歩を踏み出す事ができずにいました。

そんな時に、アメリカ不動産の投資セミナーに参加していた義理の両親からアメリカの不動産投資についての話を聞き、日本よりアメリカの不動産投資の方が魅力的であることに気付きました。

それからは、不動産投資の対象をアメリカに絞り、インターネットや書籍などで情報収集を行っていたところ、佐藤さんのブログに辿り着きました。

佐藤さんのブログは、他のブログに比べ更新の頻度が非常に高く、アメリカ不動産の新しい情報が不動産投資初心者の私にとってもわかり易く記載されていたので、佐藤さんブログに出会ってからは毎日チェックし、アメリカ不動産について勉強をするようになりました。

そんな中、個別コンサルティング開催の連絡をいただいたので、迷わず申込みを行いました。

個別コンサルティングの際は、質問に対してとても丁寧でわかり易く説明していただいたため、アメリカ不動産投資の第一歩は佐藤さんにお願いしようと決めました。

英語でのやりとりに不安がある上に、不動産投資自体が初めてであったため、最初はどうなるか不安でしたが、佐藤さんとのメールのやりとりを繰り返していくうちに、こちらの疑問や不安がどんどん解消されていきました。

実際、現地のエージェントとの間に佐藤さんに入っていただいたため、私自身は佐藤さんと日本語でやりとりするだけで特に問題はありませんでした。

また、アメリカ不動産投資の流れ(準備~契約~管理)や物件の選び方についても丁寧に説明していただいたので、とても勉強になりました。

今回のアメリカ不動産の購入に至るまで、自分で探した物件を何度も佐藤さんに見ていただいており、細かいアドバイスをいただけたので、徐々に物件を見る目を養っていくことができました。

一度、佐藤さんから見ても投資対象として問題ない物件を自分で探すことができましたが、アメリカと日本の時差の影響などもあり、既に複数のオファーが入っており、購入に至らなかった悔しい思いもしました。

結果的に、今回は佐藤さんにご紹介いただいた物件を購入することにはなりましたが、次回は自分で探し出した物件を購入できるように引き続き勉強をしていきたいと思っております。

私のように英語に自信が無いけどアメリカ不動産の購入を考えている方にも、問い合わせに丁寧に対応していただける佐藤さんのコンサルティングは自信を持ってお勧めできます。

これからもアメリカ不動産を購入する際は、是非、佐藤さんにお願いしようと思っております。

神奈川県ご在住 T様

Tさん、ご感想をありがとうございました!

Tさんにご連絡する時はいつも返信が数分で届く為、毎回驚いていました(笑)

ご自身でどんどん物件の選球眼を養われる姿は非常に頼もしく、物事に取り組む姿勢からご生業の方でも相応の実績を上げておられるだろうことが容易に想像出来ます。

まだまだお若いご夫妻はこれからも着実に投資の目を養われ、今後益々厳しくなるだろう世の中を、自分たちの力で生き抜く力量を培っていかれるものと思います。

今後のご夫妻の不動産投資家としてのご成長を祈念申し上げます!

。。。

つくづく思うのですが、不動産コンサルタントとして一番喜びを感じるのはクライアント様が不動産投資家としてどんどん成長していかれる姿を拝見する時です。

最初は水先案内人を必要としながらも、年々着実にご自身で実力をつけられ、やがては私(佐藤)の助けを必要とされなくなることが理想だろうと思います。

これからも惜しみなく、自分自身と知識と経験を分かち合いながら不動産投資支援に力を入れ続けていきたいと思います。



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