不動産投資の実例(クロージング:2019年6月) 不動産投資にリスクヘッジを利かせてみる 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

どんな投資にも調子が良いときもあれば悪いときもあります。

「アメリカ不動産市場は永遠に上昇し続ける」

これが神話であったことは10年前の市場の価格調整が見事に証明しました。

株式市場の頻繁な乱高下はともかく、過去ほぼ一貫して上昇し続けたアメリカ不動産市場が大きく冷水を浴びせられたのです。

あれから10年経ち、多くの不動産市場では当時の物件価値水準もしくはそれ以上に回復しています。

ラスベガスのようにあまりにも過剰なバブル状態にあった市場は未だに2008年以前の水準に戻っていませんが、それでもアメリカ全体としてはほぼ回復したと言えます。

とはいえ、それならここから永久にアメリカ不動産の市場価値が上昇し続けるかといえば、その保証はありません。

どこかの時点で価格調整は再び起こる可能性は常にあり、それが

いつ

どのように

どれくらいの規模で起こるのか

は誰にも分からないものだと思います。

「今の時期は、次の価格調整に備えて不動産物件の買いは控えた方がよいのでは?」

そう思われるでしょうか。

価格調整は時期に起こるかもしれませんし、ともするとこのまま物件価値が上昇し続け、次に価格調整が発生した時の底値は今の価値と同等かもしれません。

もしそうだとすれば「今を逃すと底値を逃すことになる」とも言えます。

その答えを知るのは未来の私たちだけであり、今の時点で誰も正確に予想することは不可能。

けれども、投資に関する考え方としては著名な数学者が過去の

株式市場投資

不動産投資

の運用成績を精査した結果、興味深い見解を示しています。

曰く、

「長期的に見れば、投資を開始するタイミングで個人の投資成績が左右されることはない」

というのです。

これは感覚的にも私(佐藤)も同感です。

「今だ、今を逃したら絶対に乗り遅れる!」

そんな切迫感に煽られて株式市場に大金を投じる方もいますが、結局は長期的にみると参入するタイミングで運用成績が左右されることはない、これが数学者による統計学が証明するポイントなのです。

ただし、私(佐藤)はそうはいっても不動産投資においても欠かせない要素があると思います。

それは「リスクヘッジ」の概念。

「投資は良いときもあれば悪いときもある」

そんな自然の摂理にも似た現実を受け止め、

3歩進んで2歩下がる

3歩進んで1歩下がる

そんな調子の良し悪しを繰り返しながら、けれども一年の終わりには投資結果として前進することが大切だろうと思うのです。

そして不動産投資の場合、それぞれの不動産物件に対して「リスクヘッジ要素」を見込みながら購入すると吉と出ます。

今日から、リスクヘッジを十分に効かせた物件の取得にご成功された実例を紹介させて頂きます。

投資実例:神奈川在住 Tご夫妻様

Tさんご夫妻は奥様のご両親が不動産業を営んでおられます。

そのご両親から指南を受け、ご夫婦で不動産投資を検討されていたところにお声をかけをいただきました。

ご両親もすでにアメリカに物件を所有しておられますが、ご夫婦がアメリカで不動産投資を開始するにあたりサポートのご依頼を頂いたのです。

実際にご夫妻とお会いした際にはお父様もご同席されましたが、その温かいご支援のお気持ちと姿勢に私(佐藤)も安心感を憶え、ご夫婦の水先案内人としてエンジンがかかりました。

将来のご計画、目的、ご希望、そしてご予算を伺う中でベストと思われたのが、

「リスクヘッジを効かせたグレードの高い物件」

です。

不動産投資におけるリスクヘッジはいろんな手法が考えられますが、少し予算に余裕のある方々に私(佐藤)がお薦めしているのは

キャピタルゲイン

キャッシュフロー

この双方を取りに行くスタイルです。

2つの利益をを鷲掴みに出来る市場は、その基盤が「キャッシュフロー市場」である必要があります。

カリフォルニアやフロリダのようなキャピタルゲイン市場ではリターンが小さく、かつ価格調整時のダメージが大きすぎます。

そこで基盤はキャッシュフロー市場でありながらも、ややグレードの高い物件を購入することで

キャピタルゲイン

キャッシュフロー

この2つを同時に狙うことが出来るのです。

「普段は大きくキャッシュフローを確保しながらも、同時にその物件価値が着実に上昇していく」

これが理想ですね。

そしてここで含めたいリスクヘッジ要素は

・価格調整時の打たれ強さ

・価格調整後の回復力

・賃貸力

・物件価値の上昇率

これらを高すぎず低すぎず、バランス良く押さえていく必要があります。

高めの家賃は潤沢なキャッシュフローと同時に、不測の事態に対する高い自己補填能力となり得ます。

そしてほどよい物件価値の上昇率は複利式で物件価値を高め、高まる資産はそのままリスクヘッジ要素として成長し続けるのです。

その為のコツは、

立地

価格

環境

このバランスの取れた地域に常々目を光らせ続け、条件に当てはまる物件が出てきたら即行動することです。

今回はご主人のTさんはご自身でも物件を探し続け、見つけてこられる物件には毎回コメントをつけてお返しさせて頂きました。

そして繰り返すプロセスを通してTさんご自身も選球眼を着実に養われ、成長される姿に私(佐藤)もとても嬉しく思いました。

そんなある日、私のところにクローズド情報が入ったのです。

「20万ドルの価値と評価される物件が、18万ドルで出される」

精査してみると、Tさんご夫妻のご条件にピタリと当てはまるように思われる物件でした。

市場に出されないうちにとTさんにお見せすると、購入されたいとの二つ返事。

結果としてTさんご夫妻は、より良い条件で物件を購入されることになります。

明日に続けます。



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