セントチャールズ郡への不動産投資を検証する ~ 人口動態

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からミズーリ州セントチャールズ郡の不動産市場についてお伝えしています。

その切り口はいつも通り

「この不動産市場に対する需要はどの程度か」

という見方。

需要のないところに供給の必要はなく、すなわち不動産でいえば供給されればされるほど不動産価値は低くなってきます。

反対に需要があるのなら供給の余地がありますし、供給不足であれば需要に応えきれず、その一軒の価値がどんどん高まってくるわけです。

単純にいえば、よく耳にする「不動産価値が上昇する(あるいは下降する)」というのは、因数を見るとそこに需要があるか否かです。

だからこそ、ある特定の市場を観察する時には不動産需要の三大要素である

人口
人口動態
賃金・雇用機会

の三つの切り口でつぶさに調べることが大切なのです。

そこで昨日はミズーリ州セントチャールズ郡の不動産需要について、まずは人口を見てみました。

このように綺麗に、かつ無理なく着々と積みあがる人口は当地の不動産価値にも安定をもたらす大きな要因になります。

人が生きていく上で衣食住は必須であり、だからこそ不動産に対する需要は今も昔も絶えることがないわけです。

そして無理のない人口増加こそ理想形であり、「ほどほどに上昇」していく安定型のキャッシュフロー市場を構成する要因の一つになります。

そこで今日はセントチャールズ郡の不動産需要に対する二つ目の要素、人口動態についてみていきましょう。

セントチャールズ郡の人口動態

人口動態とは、本来は一定期間の人口変動を指します。

時間軸としては通常は一年間の出生と死亡、また引越しによる人口流出入を表すものです。

ここでは一般に公開されている近年の統計を使ってその傾向をみていきましょう。

また、その人口動態がより分かりやすいように

年齢別

人種別

の切り口でみていきます。

セントチャールズ郡の年齢別人口

昨日お伝えしたように、セントチャールズ郡の人口は2017年の時点で395,504名です。

年間5,000名の人口増加と仮定すると、この2019年には40万人に達していることになります。

出生と死亡

人口流出と流入

これらの結果が

「人口40万で毎年5,000名の人口増加」

という現状は、不動産市場にとっては按排のいい安定型の人口増を構成しています。

そこで年齢別に人口を見ていきましょう。

( 上に表示されない方はこちらをクリックしてください)

上記のグラフは

2013年 ~ 2017年

の年齢別の人口割合を示しています。

下の年数をクリックすると、その年の統計を見ることができます。

また年代の上には

緑色の四角

紺色の四角

の二つがありますが、この違いは

緑 … アメリカ市民権所有

紺色 … 移民

です。

それぞれの色別で

2013年 ⇒ 2017年

の順番にクリックしていくと、その変化がよく分かりますね。

地元アメリカ人の場合、いずれの年も

5歳 ~ 17歳

の世代が割合が最も多いことが分かります。

それに続いて

45歳 ~ 54歳

35歳 ~ 44歳

25歳 ~ 34歳

の順番です。

これに対して移民の場合、同期間では

35歳 ~ 44歳

が一貫して最も多い世代となっています。

それに続く世代は

25歳 ~ 34歳

45歳 ~ 54歳

の順番です。

移民の場合は流出入が激しい傾向がありますが、いずれにせよセントチャールズ郡では移民が平均年齢を引き上げていることが分かりますね。

内訳としては、2017年の統計では395,504名の中で96.2%がアメリカ人であり、3.8%が移民です。

ということは移民が平均年齢を引き上げているものの、実際には96%の割合を占めるアメリカ人の人口動態の方が影響が強いとみて間違いありません。

すなわち、

1.5歳 ~ 17歳

2.45歳 ~ 54歳

3.35歳 ~ 44歳

4.25歳 ~ 34歳

この世代別人口がそのまま上に上がっていくことが予想されますから、「セントチャールズ郡の将来は明るい」と占っても大過ないと思います。

セントチャールズ郡の人種別人口

そこで今度は、セントチャールズ郡の人口を人種別に見ていきましょう。

前述のように、アメリカ中西部ではありがちな傾向ですがセントチャールズ郡の人口は地元アメリカ人が大半を占めています。

そして人種別でみるグラフはこちら。

(上に出ない方はこちらをクリックしてください)

下の「RECE OR ETHNICITY」のボタンはその人種単独になりますので押してもあまり意味はありません。

そのまま

2013年 ~ 2016年

のボタンで切り替えてみてください。

するとほとんど変化がないことが分かりますね。

White Alone

Black or African American Alone

Hispanic or Latino

Asian Alone

の順番であり、ご覧のとおり圧倒的に白人がことが分かります。

紛れもなくセントチャールズ郡は白人の街です。

ついでに学生の人種別による割合も見てみましょう。

(上に出ない方こちらをクリックしてください)

この通りで明らかな白人の街であると同時に、必然的に学生の中の人種も白人が圧倒的に多いようです。

そして実を言うと、このセントチャールズ郡はアメリカ合衆国の中でもかなり保守的な街として知られており、住民の大半は銃を所持しているといわれています。

政治的には共和党の街ということになります。

ただし意外にも共和党が圧倒的というわけではなく、民主党とはそれなりに拮抗しているようです。

事実、2008年の大統領選では共和党側よりも民主党側(当時のバラク・オバマとヒラリー・クリントン)への投票数の方が多かった事実があります。

その本質は保守的ながら、リベラルな一面もある街ということですね。

。。。

このように人種別も含めて将来の人口を占うと、人口動態の意味でもセントチャールズ郡は非常に将来に希望が持てる街であることが分かります。

この街の不動産需要が激減していくシナリオは、よほどの惨事が行らない限り非常に考えにくいものです。

それでは、このセントチャールズ郡で暮らす人々の所得や雇用機会はどのようになっているのでしょか。

明日は不動産需要の三大要素の最後、賃金・雇用機会の切り口でセントチャールズ郡を俯瞰してみましょう。



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