購入してもよいフリップ物件とは ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から購入してもよいフリップ物件についてお伝えしています。

分かりやすく最近の実例を使っていますが、簡単におさらいすると

場所:ミズーリ州セントチャールズ郡

物件タイプ:タウンハウス (2ベッドルーム)

販売価格: $91,000

家賃: $950/月 (すでにテナント付)

表面利回り予想:12.5% ($950 × 12ヵ月)/ $91,000

実質利回り予想:6.4%

でした。

またこの物件の然るべき市場価格はいくらか?というと、

realtor.com $102,300
zillow.com $103,713

となっており、誤差を加味しても納得の価格です。

2ベッドルームに地下室までついてこの値段。

フリップ業者が

・購入プロセスを済ませている

・修繕を済ませている

・テナント付けが終わり家賃が入り始めている

ということに加え、

屋根
エアコン
温水器

等には多少ワガママを言って保証をつけてもらえる可能性が高いことを考えると、物件のスペックとしては十分だろうと思います。

そこで物件そのものは良いとして、果たして周りの環境はどうなのか?という点も慎重に調べなくてはなりません。

不動産投資はある意味、相撲のようなものです。

地域市場という名の土俵がしっかりしていてこそ、ガチンコで勝負できるものであり、土俵が崩れやすいのであればどんな物件を購入しても勝負にならないのです。

周辺地域を見てみる

そこで、今回の実例物件のご近所をみてみましょう。

こちらの物件はある投資家さんがすでに購入されましたので住所の公開は控えますが、治安の様子はこちら。

いかがでしょうか。

周辺は非常に綺麗ですね。犯罪率のハの字も見当たりません。

もちろん犯罪は全くのゼロということはないと思いますが、少なくとも統計で出てくるほどの犯罪件数はないということです。

繰り返しになりますが、私(佐藤)の基準では治安がこのように確保されているのであれば、その時点で学区はほぼクリアです。

学区が高い低いは関係がありませんし、むしろ学区がそこそこの方が投資としては良い面もあります。

ところがです。

このタウンハウスの場合は事情が違いました。

こちらをご覧ください。

上記は高校のみですが、学区は

小学校

中学校

高校

全てがAでグレードがつけられています。

念のため、今度はTrulia.comでみてみましょう。

この通り。

。。。

「買い」です(笑)

私(佐藤)はこの環境を見た時点で

「キタコレ!」

と思いましたし、この投資家さんがご購入されなければ確実に私が購入していました(本当に)。

物件内外もビデオで見る限り問題なし。理想的なキャッシュフロー物件です。

最後に、zillow.comで見てみましょう。

右下の赤丸部分が対象物件です。

左上にはずらりと20万ドル以上の物件が立ち並んでいることがお分かりでしょうか。

アメリカ中西部でこの価格帯は決して安価ではありません。

これらのご近所物件の価値は

このレベルで着実に上昇しています。

ご近所の価値が高い物件は価値上昇引力の働きをしますから、このフリップ物件も好影響を受ける可能性が非常に高いわけです。

それでなくともここの学区は最高レベルですね。

出口戦略を考える

そこで、この手の物件の場合はどのような戦略で保有するべきでしょうか。

最善なのはやはり「バイアンドホールド」の長期保有です。

毎年$7,600程度のキャッシュを着々と入れ、長期的に不動産投資全体を安定させる因数の一つに数えていけばよいと思います。

またこの手のタウンハウスは総面積がさほど広くない分修繕発生率も高くなく、結果として一戸建てよりも修繕費用も安く収まる傾向があるのです。

そして不動産投資において常々意識しておいきたいのは、自分のオーナー目線もさることながら、より大切なのは

「暮らすテナントがどんな感想を持つのか」

というテナント目線です。

・治安良好

・学区良好

・良いご近所に囲まれている

・2ベッドルーム

・地下室あり

・駐車場付き

・家賃$950

このレベルの物件で暮らす方々と多く接してきましたし、実際にその生活ぶりに触れさせて頂いたこともあります。

このレベルの物件に入るのは

・家族、もしくはルームシェア

・家族の場合は小さい子供

・共働き夫婦

といった層の方々で、このような条件のエリアであれば多くの場合は堅実にお金を貯め、将来は自分の家を購入するべく準備を進める堅実なテナントが多い傾向があります。

とどのつまり、良質なテナントを期待できると同時に、テナント目線ではこのレベルの物件で十分に満足する方々も多いのです。

そしてこのような良好なエリアだからこそ、将来仮に売却する必要が出てきた時にも売れやすいものだと思います。

そこそこにキャピタルゲインが出た時点で「テナント付」のおみやげを付ければ、投資家対象に比較的早く売れるだろうと思います。

基本的には「バイアンドホールド」が吉と出るものの、キャッシュフロー物件として売りたいときには売れやすい可能性が高いのです。

。。。

ケーススタディとしてとあるフリップ物件を検証してみました。

この物件のようにフリップ物件であっても購入して良い掘り出し物件は多く存在します。

だからこそ自分の選球眼を常日頃から磨き続け、いざ掘り出し物が出てきたら

「キタコレ!!」

とばかりに電光石火の如く取りにいくとよいのです。

そのような一手間二手間かける姿勢が、手堅い資産形成を保証してくれるものだと思います。



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