購入してもよいフリップ物件とは ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は「投資対象としてはハイランク物件も大いにあり」という趣旨でお伝えさせて頂きました。

ここでいうハイランクとは

実質利回りは6%程度

物件全体のグレードが高いために家賃は高額

物件価値の上昇が堅実

年間賃料が日本円で200万前後

等の条件でキャッシュフローとキャピタルゲインを同時に狙える物件のことです。

ROIとしては最高レベルではないものの、潤沢なキャッシュフローに加えてキャピタルゲインが大きい為に、長期保有であるほど資産価値が複利式で大きくなるわけです。

この式でいくと、実際に

キャッシュフロー + キャピタルゲイン

の視点では、例えば同じ予算でROIの高い手ごろな価格の物件を全てを合算した通算成績でも負けてしまう場合があります。

そのような物件をフリップ業者による手配ではなく自分自身で買い付けて所有したとすれば、結構な額の支出を押さえつつ、資産形成が大きく飛躍することになるのです。

とはいえ、フリップ業者が提供する物件でも「買いの物件」は存在します。

日系フリップ業者の場合は割高な案件が多いようですが(減価償却の利益はあると思います)、アメリカのフリップ業者が提供する物件の中には

「キタコレ!」

と言える掘り出し物件がそれなりにあるものです。

ただし、掘り出し物があるフリップ物件のパターンはキャピタルゲイン市場ではなく、通常はキャッシュフロー市場に隠れています。

そしてキタコレ物件は多くの場合はハイランクではなく、賃貸対象層が完全に絞られたROI重視の物件です。

そこで昨日お伝えしたハイグレード物件とは対象的になりますが、今日から購入してもよいフリップ物件についてお伝えさせて頂きます。

購入してもよいフリップ物件の条件

購入してもよいフリップ物件について、実例でみていきましょう。

最近見た良質のフリップ物件はミズーリ州セントチャールズ郡にありました。

ミズーリ州はいつもお薦めするメンフィス市場から北に車で4~5時間の距離です。

基本的にはこのあたりもまたキャッシュフロー市場になります。

相対的にはメンフィスにROIの軍配があがりますが、それでもキャッシュフロー市場として分散投資地域の一つに数えてよいエリアです。

このエリアはセントチャールズ郡は

image.png

このように不動産暴落時の下げも限定的であり、その後に本日までに力強く物件価値は回復していることが分かります。

典型的な地方都市のキャッシュフロー市場の動きです。

ここで対象物件のスペックを見てみましょう。

物件タイプ:タウンハウス(2ベッドルーム)

販売価格: $91,000

家賃: $950/月 (すでにテナント付)

管理費(8%): $912

固定資産税: $1,043

家屋保険:$549

HOA:$1,860

修繕予算: $600

表面利回りは

12.5% ($950 × 12ヵ月)/ $91,000

です。

一年間の支出に、空室率を5%で加えてみましょう。

すると年間予想支出は

$5,534($570 + $912 + $1,043 + $549 + $1,860 + $600)

ですから、実質利回りは

6.4%($11,400 – $5,534)/ $91,000

です。

HOAがなければもっと良かったのですが、後述しますがこの物件は周囲の環境がかなり良いです。

そしてこの数字であれば、市場の生ものの物件を購入するよりもROIが高くなる可能性があります。

なぜなら、市場で自分自身で買い付ける場合は初期の修繕費用を自分で負担する必要がある為です(売主との交渉にもよります)。

この修繕費用は専門業者を雇ってきちんと見積もりを取る必要があり、その修繕費用は契約期間中にもある程度分かってきますが、いずれにせよ千ドル単位の修繕費用は通常は発生してしまうものです。

この点フリップ物件はすでに賃貸用に修繕済ですから、購入後の手間は全くありません。

また購入契約時には大いに交渉して、

・屋根
・エアコンシステム
・温水器

等はそれぞれ保証を付けてもらえばよいのです。

フリップ業者は投資家に売却する前提で物件を仕上げていますから、この手の交渉にはそれなりに柔軟に対応してくれます。

これが市場に出ている物件を購入する場合、売主は十中八九不動産に関しては素人であると同時に投資家だけを相手に考えているわけではありませんから(むしろ投資家に売ることを想定していない)、この手の保証に対する交渉には慣れていないものです。

そこで対象物件が出せる数字が悪くなく、購入後の修繕費が発生しないことを考えると、このような掘り出し物物件の場合は結構なパフォーマンスを実現できるのです。

そして次に見ておきたいのは周辺の環境です。

まず治安ですが、私(佐藤)は殊の外治安については神経を使います。

学区は最高レベルである必要はないのですが、治安はきっちり抑えておかなくてはなりません。

「治安が良くない地域がすぐ近所から広がっているが、ここはギリギリ大丈夫だろう。」

という場合、数年後に対象物件の地域の治安も悪化して逃げれなくなる、という場合も考えられます。

逆に周りの治安が全く問題ないのであれば、学区が低いことはさほど問題ではないのです。

そしてROIが高い場合、通常は物件価格そのものも安い傾向にあります。

ここでのポイントは家賃ですが、家賃が安すぎると治安に比例する傾向があるのが常です。

そこで目安としては、家賃はアメリカ中西部ではせめて家賃が$900以上の物件にしておくべきだろうと思います。

この実例の場合は$950とギリギリの線ですね。

そこで上記の実例に上げている物件の場合、物件そのもののパフォーマンスは悪くないとして、それに加えて周辺の環境において意外な事実が分かりました。

明日に続けます。



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