ハイグレード物件も大いにあり

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

なぜか、最近はお問い合わせが急増しています。

アメリカ不動産市場のピークタイムはまさに今の時期ですが、それに合わせるかにように日本人投資家の皆様、またアメリカで不動産投資を始めたい方々からのお問合わせが増えています。

そしてお問い合わせの中にはセカンドオピニオンのご依頼がそれなりに多いのですが、その詳細は

「フリップ業者から進められた物件を吟味してほしい」

というものです。

そのようなセカンドオピニオンのご依頼の場合、私(佐藤)からは

然るべき市場価値の範囲

然るべき家賃

過去の取引歴

等をその事実のままお見せして、最終的なご判断は依頼者に委ねています。

そこで物件価格に上乗せされている利益や手数料が不当に高い、と感じられる方は現地不動産会社との直接の取引に切り替えて購入を進めていかれるわけです。

その流れで現地不動産会社と直接お取引を希望される方々が増えているのですが、実際のところ直接市場から買い付けて自分で管理会社を雇った方が相対的にははるかに安く収まるのは事実です。

そして最近は自分自身でアメリカの不動産業者と直接取引を行う手法で

・治安良好

・学区良好

・物件価値上昇が堅調

という地域市場で非常に手堅いワンランク上の物件を購入され、$1,400 〜 $1,800の価格帯の家賃を毎月入れて

→ キャピタルゲイン

→ 潤沢なキャッシュフロー

この二つを同時に獲得される方々が増えてきています。

実際のところ、自分で取引を行うにしてもグレードが高い物件を購入する場合はROIはどうしても低くなります。

グレードが高いということは物件価格はやや高額なわけですから、

年間賃料 / 物件価格

の式で見る表面利回りだけでも9%〜10%にとどまり、実質利回りとしても6%台です。

とはいえ、ここは投資家個人が自身のコンフォートゾーンをどこに置くかだろうと思います。

実質利回りが6%台であったとしても、例えば最近の実例では

・ハイグレード物件
・物件価値上昇率10%平均
・高い短期減価償却ボリューム
・高いキャッシュフローボリューム
・市の固定資産税はなし

を狙えるワンランク上の物件で

・ほとんどがカーペットなしのハードフロア
・大理石カウンタートップのキッチン
・ステンレスキッチン電化製品
・ウォークインクローゼット
・ジャグジー付き浴槽
・別途仕切られたシャワー室あり

かつ

・新品マーブルカウンタートップで新品ライト付きのフルリノベーション済バスルーム
・ペンキ塗り済
・新品ラミネート階段
・屋根交換2017年
・温水器交換2017年

というハイグレードで賃料$1,700の物件が購入後の修繕期間中にテナントがついてしまい、たちまち

年間賃料 $20,400($1,700 × 12ヶ月)

を入れることが決まった実例があります(本項の時点で収入が入り始めています)。

結果としてこの投資家さんは日本円にして

年間200万円以上の家賃収入

年間174万円の減価償却費を計上

となり、物件管理費用や固定資産税等の諸々の経費を差し引いたとしても

147万円

の利益を残すことになります。

これがハイグレード物件の持つ底力です。

ちなみに私(佐藤)自身はやはりROIの最大化を求めますので、ハイグレード物件ではないごく普通の物件を着々と集めるスタイル。

一軒から生まれるキャッシュボリュームは100万程度ですが、最低8%を基準に着々と積み上げていきます。

けれども、上記のようなハイグレードを取りに行かれる投資家さん方のお取引を支援していると、

「キャッシュボリューム型もいいもんだなー。」

と思ってしまいますね(笑)

また上記の実例の物件は郡と市の二箇所から請求される固定資産税が再来年には市税がなくなり、固定資産税のみになることが決まっているのです。

するとどうなるか。

「市税のかからない地域の物件」

はそれでなくとも人気がありますから、この物件はハイグレードで価値上昇が今でも高いものが、市税がかからなくなった後は更に価値が高まると予想されるのです。

そして本質的にキャピタルゲインというものは複利式で積み上がっていきます。

平均で年間10%の上昇だとすれば、

$180,000の物件は10年後には$424,431になっています。

もちろん市場全体の価格調整で価値が下がることも想定されますから、だからこそキャピタルゲイン市場ではなく、キャッシュフロー市場で価値の高い物件を購入しておくことが吉と出るのです。

過去の統計からも無理に物件価格が跳ね上がっていかないキャッシュフロー市場では、価格調整の時期にも非常に打たれ強いことが分かっています。

更にグレードの高い物件は価値の戻りがそれだけ早いですから、

「投資には良い時期もあれば悪い時期もある」

という大前提を踏まえた上で、どちらに転んでも前進し続けることが出来る投資戦略が大切なのです。

その意味では、やはりグレードの高い物件は価値の戻りが早いだけにグレードそのものがある種の保険になり得るものです。

結果として私(佐藤)のようにROIをギリギリまで高めるタイプの投資家であったとしても、ハイグレード物件が積み上げるキャピタルゲインまで加味すると相対的には負けることがあるのですね。

。。。

このように自分自身でアメリカ不動産会社と取引をする場合は、余計な上乗せ価格がない分資金にも余裕が出来ます。

いずれにせよ、自分へのリターンを最大限に高めることが出来るわけです。

とはいえ、それではフリップ業者が提供する物件は全て避けるべきかといえば、決してそんなことはありません。

少なくともアメリカのフリップ業者が出してくる物件の中には大いに検討するべきものもあるのです。

明日は、フリップ業者が提供する物件について深くみていきましょう。



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