Section8(セクション・エイト)物件への投資はありか?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカでの不動産関連投資としては

商業物件投資

住居物件投資

借入証書投資(プロミゾリーノート)

等の様々な機会がありますが、その住居物件の中には更に

シングルファミリー

マルチファミリー

アパートメントハウス

デュープレックス

タウンハウス

コンドミニアム

等の種類があります。

これらの住居物件への投資について、かなり調べたであろう方からこのようなご質問を頂戴しました。

Section 8という物件への投資はいいと聞いたのですが、Section 8とはどのような物件でしょうか?
実際に投資する価値があるのでしょうか?

Section 8(セクション・エイト)とはどのような物件で、それが投資対象となり得るのかのご質問です。

このことはまず、Section 8がどのような物件であるかについてよく理解しておく必要があります。

今日はSection 8についておさらいしながら、投資対象としての可否を考察してみましょう。

Section 8(セクション・エイト)とは

まず理解しておきたいのは、Section 8は物件そのものの種類の名称ではありません。

アメリカでは「ハウジングバウチャー制度」と呼ばれており、ある一定基準で低所得者とみなされる方々が政府機関に申請をして手に入れることが出来る家賃一部補助制度です。

このSection 8と呼ばれるバウチャー制度はアメリカの住宅補助制度の中で最大級かつ最も歴史が長いプログラムとなっています。

そしてなぜSection 8と呼ぶのかといえば、「The Housing Act of 1937」という1937年に定められた住宅法の「8番目の項目(Section 8)」にその詳細が記載されているからです。

法律の項目名称がそのまま俗称となるパターンは結構ありますね。自分の将来への自己積み立て制度である401(k)プログラムも税法コード名がそのまま名称になっています。

そして今のアメリカでは約330万世帯が、このバウチャー制度のお世話になっているのだそうです。

実例の数字を上げてみます。

Section 8のハウジングバウチャー制度を利用するには、条件としては「総所得が居住する地区の平均収入の50%以下」であることです。

例えばたった今ピッツバーグで暮らしているとすれば、当地の中間年収は$52,293です。

するとピッツバーグで暮らしていながらSection 8のバウチャー制度を利用する為の条件は

$26,147($52,293 × 50%)

以下の年収である必要があります。

そして応募者が複数の場合、優先順位はその地域の平均収入の30%しか所得がない方々が優先されます。

上記の例だと

$15,688 ($52,293 × 30%)

の年収以下の方々が優先、ということになります。

そこでこれらの年収に相当し、無事にハウジングバウチャーを取得できた方々はどのような利益があるのでしょうか?

具体的には、

「バウチャーを持つ人々が家賃に対して支払う金額は総所得の1/3が上限」

となるのです。

ピッツバーグの例にもどると、当地で$26,147の収入があれば月収は

$2,179($26,147 ÷ 12ヵ月)

であり、この三分の一であれば

$654($2,179 ÷ 3)

ですから、自分が暮らす物件の家賃に対して支払う責任額は$654のみとなります。

そうすると家主は損をするのか?というとそのようなことはなく、例えば家賃が$1,000であれば

$346($1,000 – $654)

は政府が援助してくれるのです。

Section 8(セクション・エイト)は投資向きか

そこである程度Section 8の概要が分るレベルでお伝えさせて頂いた上で質問に戻ります。

「Section 8は投資向きか?」

このご質問は正確には

「Section 8 用としても認定されている物件は投資向きか?」

となると思いますが、答えとしては「リスクは比較的高い」と思います。

私(佐藤)がそのように考える一番の理由は、不動産投資で成功するには購入よりも管理の方が大切だからです。

物件購入の期間はたかだか30日~45日程度のものですが、実際にはクロージング後に物件と付き合いだしてからの期間がよほど大事であり、いかに物件をきちんと維持し続けるかが大きなポイントになります。

そしてここでは物件維持の話をしていますが、実際には物件そのものもさることながら

「その物件を綺麗に維持してくれるテナントなのか?」

この基準は大切なのです。

だからこそ、賃貸物件は通常は入居申し込みがあればスクリーニングをかけてある程度入居審査を行うわけです。

そこでここは差別的な意味合いにならないように配慮したいと思いますが、それでもSection 8を利用している物件は修繕率が決して低くはないように思います。

(*注:収入とテナントの素行をイコールにする意図は全くありません)

とはいえ、投資用として完全にダメかといえば、それもまた間違いです。

なぜなら、前述のとおりSection 8として認可される方々の基準は

「総所得が居住する地区の平均収入の50%以下」

でした。

ということは、どんなあれ居住する地域の平均収入の50%以下となりますね。

極端な例ですが、シリコンバレーのあるサンタクララ郡の平均年収は$102,191となっていますから、シリコンバレーで年収5万ドルはSection 8の範囲なのです。

そして5万ドルの30%となると$15,000ですから、

$1,250($15,000 / 12ヵ月)

と、$1,250以上は政府が保証してくれる理屈になります。

・家賃は政府が保証している

・その物件はシリコンバレーにある

。。。

不動産投資として論外ということはない、とはそういう意味なのです。

実際、サンタクララ郡のホームページにはSection 8の案内がきちんと記載されています。

すなわち、Section 8の物件を投資対象とするか否かの判断基準は、「その物件の立地」ということになろうかと思います。



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