売却前のリノベーションはいつ始めるべきか? 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

所有物件の中でもとりわけ自分が暮らす物件について、売却前のリノベーションをかけるタイミングについてお伝えしています。

不動産売却において最大限に成果を上げる為には不動産の性質そのものを理解することが極めて大切です。

不動産物件そのものを

土地

建物

の二つに分け、更に建物の場合は部分ごとにバラバラに分解して考えたときに

早めにリノベーションをかけておいてよい(かけたほうがよい)箇所

売却直前にリノベーションをかけた方がよい箇所

等に大きく分かれてきます。

更には各部分を時間軸で適切なタイミングでリノベーションをかけ、

⇒ 時間をかけて価値を高める

⇒ 価値が変わらない以上はオーナーとして自分自身が楽しむ

そんな双方向の考えで計画的にリノベーションを整えていけばよいのです。

そこで昨日は

7年~10年前に開始してよいリノベーションとして

ランドスケープ

ガレージドア

屋根

を上げてみました。

今日も時間軸に続けます。

5年前

売却する5年前となるとまだまだ先のようにも感じられますが、ここもまた物件売却時に大きく影響してくるいくつかの要素にテコ入れするべきタイミングです。

ポイントとしては

・売却時に物件の割高さを正当化し得る項目

・売却時に寿命に近いと値下げの理由になる項目

です。

1.温水器

温水器もまた交換するには費用のかかるやや大型の製品です。

もしも5年後に温水器が寿命に差し掛かっている場合、値下げの理由にされる可能性は十分にあります。

逆にこのタイミングで温水器を新品にしておくと「5年ものの温水器」に対しては何らケチをつける人はおらず、むしろまだまだ新しいと見てもらえるものです。

すなわち、新品同様の温水器は物件価値を割高なままにしておく要因にもなり得るのです。

同時にエナジーセービング式の最新温水器に交換することで、売却までの5年間のランニングコストも抑えることが出来ます。

その為売却時にちょうど温水器が寿命を迎えるようであれば、5年前あたりを目安に交換した方が理に適うのです。

2.玄関のドア

昨日お伝えしたガレージドアにやや似ていますが、玄関のドアも5年前を目安に交換してもよい項目の一つです。

比較的新しくデザイン性のある玄関ドアは、人が一番最初に物件に入るときの出迎え場所であるだけに非常に目立ちます。

そして玄関のデザイン性は物件価値を高める十分な理由になるものです。

また玄関ドアも最近はエナジーセービング式のものがありますから、最新トレンドの玄関ドアを導入することでエアコンのランニングコストを押さえ、デザイン性共に自分自身でしばらく楽しめることが出来ます。

そしてもちろん、売却時にはピカピカに磨いた玄関ドアを指して

「この玄関ドアはエナジーセービング式です。」

と明確に伝えるべきでしょうし、広告にも

「玄関ドアは今流行りのエナジーセービング!」

と分かりやすく宣伝することで、

「おお、玄関がエナジーセービング。。」

と買主を納得させて物件価値を高止まりさせる理由にもなり得ます。

3.保証期間を調べる

またここは補足的になりますが、窓や電化製品等、屋内外のあらゆる項目の残された保証期間を調べるのに良いタイミングです。

もしも保証期間内で無償で交換を依頼できるタイミングであれば、古くなったものは新品に積極的に交換してもらいましょう。

2年前

物件売却の2年前というのは、不動産の性質を考えると売却直前とほとんど同義です。

ここからはいよいよ本格的にリノベーションに取り掛かっていきます。

1.キッチンやバスルーム

売却時にピカピカの新しいキッチンやバスルームをもって物件価値を最大限に高めたい場合、この2年前のリノベーションが時期的にベストです。

2年前がちょうどよいのは

・キッチンやバスルームのトレンドは変化し得る

・工事期間が案外長くかかる

・こまめに清掃することで2年後も新品と同様に見える

からです。

そしてその時のトレンドを掴んで上手にアップグレードする為には、地元の不動産エージェントによく相談しましょう。

地元不動産エージェントはお店や人をよく知っていますから、コストをかけすぎずに適度にリノベーションをかけることが可能になります。

2.物件調査

自分の物件状態を細かく知る上で、やはり専門家に依頼して調査してもらう必要があります。

この物件調査は2年前を目安に行うことにしましょう。

もちろん売却時に買主本人に物件調査をさせてその結果を元に交渉に応じるのでもかまいません。

けれども実際には売主が物件調査を行っても

「あれ、修繕箇所はほとんどない。。」

という状態にしておいた方が、売却価格は高値のままでもっていけるのです。

すなわち物件調査で修繕必要箇所をあぶりだして、先に修繕しておくことが善策となります。

3.物件内外の整理

これはリノベーションではなく片づけの話ですが、物件内外の整理も理想は2年前くらいから計画的に開始することです。

「自分の家にはモノはほとんどないよ」

そう思っていても、実際に引越しをしてみるとかなりの労力と時間が必要なことに気づくものです。

そこで2年間で計画的に家の随所随所を片付けておくと、いざ引越す際に本当に最小限の片づけで済むことになります。

とりわけ一旦契約が開始されるとあっという間ですから、計画的に片づけておいた方が得策なのです。

1年前

そして最後に1年前にようやく行うのが

カーペット交換

壁のペンキ塗り

等、日常の生活で汚れてくる部分です。

もちろんこれらは1年前というよりも本当に直前でもよいのですが、早くやりすぎると汚れたり古くなる性質のものですのでタイミングとしては1年以内を目安にしましょう。

。。。

物件売却前のリノベーションのタイミングについてお伝えさせて頂きました。

これらそれぞれの項目を適切な時期にリノベーションすることの目的は何よりもまして

「物件価値を最高に高めて売り抜ける」

ことです。

そしてここまでの時間をかけたリノベーションの成果は、優に数万ドルを超えた売却額の差になることはザラにあります。

あなたも是非、自分が暮らす物件を投資対象として売却する際には長期的視野でリノベーションを徐々に行うようにしましょう。



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