今のラスベガスってどうなんだろう? 〜 ザ・レイクスを深く考えてみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はラスベガス近郊の中でも郊外のスポットをざっくりとご紹介しました。

ラスベガスはカジノを営むホテル街を中心に繁栄してきた街であり、この中心地から遠隔に住宅が広がってきました。

約65万人の人口を持つまでに成長したラスベガス市の住民はいくつかのエリアに広がり、投資エリアとして代表的なのは

ボールダーシティ(Boulder City)

センテニアルヒルズ(Centennial Hills)

デザートショアズ(Desert Shores)

へンダーソン(Henderson)

ノースラスベガス(North Las Vegas)

スプリングバレー(Spring Valley)

サマーリンノース(Summerlin North)

シープマウンテン(Sheep Mountain)

サンシティ(Sun City)

ザ・レイクス(The Lakes)

等の地域です。

それぞれのエリアに特徴がありますが、不動産価値の傾向としてラスベガス全体にほぼ共通して言えるのは

・10年前は必要以上に値上がりし、スカイロケット式に価格が高騰した

・現在は10年の水準に戻りつつあるが、完全には戻っていない(が、健全な戻り方)

・完全に戻りきっていない分、手堅いキャピタルゲイン上昇の余地は残されている

・とはいえ、今後の価値上昇は徐々に進む見込みが強い

ということです。

そこで、ラスベガス市場をやや長期視点でみた時には上記のエリアの中でもどのあたりが適切なのでしょうか。

全米を通してあちらこちらに見受けられた過去の傾向から判断すると、再現性の意味では私(佐藤)は

ザ・レイクス(The Lakes)

が利点が大きいと見ています。

ザ・レイクス(The Lakes)の成長が安定し易いだろう理由

不動産投資の醍醐味は流動性の低さを味方につけ、時間軸と共に物件価値が上昇していくことにあります。

価値が高まり続ける物件では家賃も上がり続け、結果として収入も増えるのです。(ほどほどで抑えるべきですが)

ただし、それ以前に不動産価値の意味で大切なのは

「その物件がどのような環境に置かれているのか」

という条件式です。

不動産価値の変動には実際には様々な要素が影響してきます。

単純にその家の築年、素材、間取り等のみならず、それよりもに外部環境が大きく影響するものです。

そこでラスベガスのザ・レイクス(The Lakes)エリアの条件式を並べてみましょう。

マスタープランがある

ザ・レイクス(The Lakes)では地区の開発にあたりマスタープランがしっかりしている特徴があります。

前述のように不動産価値には外部環境が大きく影響してきます。

ここでいう外部環境とはご近所の物件もそうですが、それぞれの物件よりも以前に土俵そのもの、

「そもそもその地区では、どのような街づくりが進められているのか」

というコンセプトがものすごく大切なのです。

街づくりのコンセプトがしっかりしていることはボディーブローのように効いてきます。

治安が良い

このだだっ広いアメリカでは、開拓当初から極めて緻密に計算されて一つひとつの街が出来てきた、、ということは決してありませんでした。

暮らしどころはなし崩し的に広がってきたのがほぼ実情であり、それこそきちっとしたマスタープランの元に街づくりの光景が見え始めているのはごく近年のことです。

そしてしっかりとしたマスタープランの元に進められるエリアは、治安も非常に良くなる傾向があります。

治安についてはマスタープランの推進者はものすごく意識する部分ですし、

・治安が悪くなり得る場所はそもそも選ばない

・治安が悪くなる要素を除く

このような姿勢で取り組み、結果としてこのザ・レイクスもまた治安が良好なのです。

学区が良い

そして治安が良いと、

治安良好

多くの人が好む

人が集まり易くなる

物件価値が高まりやすくなる

という現象が起き、その副産物として必然的に学区もレベルが高くなる傾向があります。

主要道路に近い

またこのようなマスタープランが長きに渡り栄え続けるための条件の一つが、「近隣に主要道路があること」です。

フリーウェイ等の主要道路へのアクセスが便利なほど人の移動性は高まりますから、更に人気が出て来る結果となります。

ザ・レイクスの場合は北に159号線、西にブルース・ウッドバリー・ベルトウェイがあり、この地区の人々のアクセスを快適にしています。

日頃はラスベガス中心街の喧騒から離れながらも、いざとなれば東に一直線に進めば中心街にたどり着けるのです。

HOAが有利に働く

そしてこのザ・レイクス近辺の価値が安定し易いのは、HOA(管理組合料)の支払いが義務付けられていることです。

毎月の支払いが増える印象がありますが、適切なHOAを支払うことはむしろ物件価値保全の意味では有利に働きます。

すなわちお金を払って地域がしっかりと管理されているエリアは整然と保たれており、行き届いた管理の中で物件価値は守られやすいのです。

そしてHOAをしっかり支払うエリアは付帯工事も行われ、景観そのものが繰り返し整えられていく傾向にあります。

このザ・レイクスも同様の環境にあり、結果として地域の雰囲気は落ち着いたものに仕上がり、物件価値は益々安定してくるのです。

。。。

ラスベガスで狙いたいエリアとしてザ・レイクスを上げてみました。

もちろん投資対象となり得る物件は他のエリアにも多々ありますが、ここザ・レイクスに建てられる物件を囲む条件は理想的なのです。

仮にラスベガス全体の不動産価値が大きく下がるとしたら、このザ・レイクスに位置する物件はその中で最も下落率の低いエリアの一つになると思います。

(事実、10年前の統計ではそのような結果が出ています)

ラスベガス全体がキャピタル市場としてもキャッシュフロー市場としてもやや中途半端な感があることは否めませんが、投資するのなら長期視点でこのザ・レイクスのようなエリアに安い物件を見つけるのが有利だろうと思います。



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