今のラスベガスってどうなんだろう? 〜 コンドミニアムを見てみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ラスベガス市場についてお伝えしています。

本シリーズではどこの市場でも通用する取っ掛かりの調査手法を連載しています。

ここには私(佐藤)の経験則の一部をお伝えしていますが、これらの方法が絶対法則ではありません。

単なる一個人の経験則ですので、ここにお伝えする方法を一つの踏み台にして頂ければと思います。

。。。

そこで昨日は

「本当はロケーションよりも、そこに需要があるのかを知るほうがよほど大切」

とお伝えさせて頂きましたが、これは本当です。

本シリーズの最初でお伝えしている通り、9割の市場調査は

・インターネット検索

・地元リアルターへの電話

で完了します。

現地に飛ぶのは物件を絞りきってから、本当に最後です。

そしてラスベガスダウンタウンの周辺であれば、自己調査と裏付けで私(佐藤)が出した結論は

「一戸建てよりもコンドミニアムの方がニーズが多いだろう」

ということでした。

(ラスベガスダウンタウン近辺で買い集めているベテランの皆様、クレームはご遠慮ください)

本日も続けます。

コンドミニアム物件を見てみる

そこでラスベガスダウンタウンの近郊を見てみると、比較的新しい物件としては一戸建てよりも案外コンドミニアムが多いことが分かります。

この傾向は、全米各都市のダウンタウンを見ると納得のいくものです。

というか、世界中どこの都市でもそうだと思いますがダウンタウンのど真ん中に一戸建ては無理があるのです。

それよりもアパートやコンドミニアム(あるいはマンション)が現実的であり、どの都市を見てもそのようになっています。

そしてラスベガスの場合はご存知のようにもともとは砂漠のど真ん中でした。

ホテル以上に高層オフィスビルがどんどん建てられる街づくりにはなっていませんし、基本はあくまでもカジノ産業を根幹にして世界中から富を集める街として発展してきた街です。

このカジノ産業・観光事業に従事するフットワークが必要な人々にとっては「コンドミニアム賃貸」の方が現実的なのです。

もちろんアパート物件も大いに需要があるわけですが、個人で投資する場合はラスベガスダウンタウン近辺のアパート物件はハードルが高すぎますのでコンドミニアムに絞った方が良いと思います。

そこで

・フリーウェイ15より西側

・フリーウェイ15に近すぎず遠すぎない場所

・犯罪マップに引っかからない場所

この条件を満たす物件で、たった今下記のような小ぶりなコンドミニアムが出ています。

1ベッドルームコンドミニアム

価格:$145,000

見込み家賃:$1,200/月

固定資産税:$1,500/年

家屋保険:$600/年

ところがこの物件、リアルター専用のデータベースで現在の市場価値を見てみると$122,000と出てきます。

売主は$23,000も高く出していますね。仮に市場価値に収まる場合は

11.8%($1,200 × 12)/ $122,000

と、表面利回りはほぼ12%となり、決して悪くはありませんね。

仮に物件管理費を10%、修繕費を$1,000で見ておきましょう。

ダウンタウン最寄りですので空室率は4%で見ておきます。

すると年間費用は

物件管理費:$1,440

固定資産税:$1,500

家屋保険:$600

空室率:$576

修繕費:$1,000

を合計して$5,116となりますから、税引き前の実質利回りは

7.6%($14,400 – $5,116)/ $122,000

と期待できます。

需要に見合う見せ方をする

かくして、利回りで見ても決して悪くないコンドミニアムがラスベガスダウンタウンにはちらほら存在することも確認されました。

ラスベガスダウンタウンのメインストリートであるラスベガス・ストリップ通りから見ると、フリーウェイ15の向こう側です。

通勤にも非常に便利な立地ですから、夜通し働いて寝に帰る独身にはもってこいではないでしょうか。

・ホテル従業者

・カジノ従業者

・レストラン従業者

等、ありとあらゆるダウンタウンでの勤務者を想定して

「ストリップ通りから車で5分」

「一年間の短期入居もOK」

「仕事を終えて朝方に帰り、一眠りするには絶妙な環境です」

等、賃貸者層を絞った宣伝でよいと思うのです。

かくして、自分の不動産投資を全米に分散させるとすれば、

「ラスベガスダウンタウン最寄りのコンドミニアム」

このような選択肢があってもよいと思います。

。。。

ここまではラスベガス市場をダウンタウンを中心に見てきました。

ダウンタウン最寄りではコンドミニアムが有利だと思いますが、ラスベガス市場はもちろんダウンタウン近辺だけが投資対象ではありません。

全米のいずれの都市もそうであるように、途中参加の投資ではダウンタウンよりもむしろSuburb(郊外)が有利なものです。

そして実際、ラスベガスではダウンタウンを軸に外側に向けて今でも住宅エリアがどんどん広がっています。

明日からはラスベガスダウンタウンを離れ、郊外の一戸建てに視点を移してみましょう。



アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます