今のラスベガスってどうなんだろう? 〜 需要を深く理解する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からラスベガス市場の見方について、初心者でも机の上で市場調査ができる方法でお伝えしています。

ここにお伝えしている投資対象地域の調査方法はラスベガス市場でなくともどこの地域でも通用します。

これらは私(佐藤)が米国内の新しい市場に手をつける際に取っ掛かりをつける手法の一つですが、かといってそれがすべて正しいわけではありませんし、あくまでも手軽に出来る方法の一つに過ぎません。

けれども実際のところ、プロ集団でも市場と物件を調べ始める際に行うことの9割は

・ネットでリサーチ
・現地のリアルターに電話確認

の二つであり、現地に飛ぶのは本当に最後なのです。

その意味ではこのブログを読まれるお一人おひとりに自己調査のレベルは上達して頂きたいと思いますし、ここに私(佐藤)がお伝えする方法を踏み台にして、ご自身の手法をどんどん開発して頂けたらと思います。

ラスベガス市場について、本日も続けます。

そこに需要はあるのか?

昨日までにお伝えしたラスベガス市場のポイントは、ダウンタウンを中心に俯瞰すると

・フリーウェイ15より西側

・フリーウェイ15に近すぎず遠すぎない場所

・犯罪率マップに引っかからない場所

これらのポイントを押さえた方が良さそうだ、という話でした。

実際にはダウンタウン近郊のみならずSuburb(郊外)も見ていくのですが、こちらは明日以降に後述します。

そこである程度場所を絞ったら、ここで少し考えてみましょう。

何かというと、「商売の基本」に立ち還ってみるのです。

需要と供給

このどちらが先にありきでしょうか?

当然、需要ですね。

需要があるからこそ、そこに供給があります。

もちろんスティーブ・ジョブズのように供給を先に産み出して、その後に新しい供給に対して絶大な需要が沸き起こるケースもあります。

いわゆるイノベーションの世界ですね。

けれども不動産投資のような長年に渡り続いてきた分野では、需要を掴むことが何よりも重要です。

その意味では不動産は「ロケーションロケーションロケーション」ではありますが、実はロケーションよりも以前に

「そこに賃貸需要はあるのか?」

この問いの方がよほど大切。

実例を上げれば、どんなにロケーションがよくとも一度大きな自然災害が発生して

「このエリアは再び同じ災害が起こる可能性が高い」

といった負の烙印を押されてしまうと需要が減少し、そのエリアの物件は価値が下がっていくことになります(経験者 T.T)。

結局のところ、

ロケーション < 需要

であり、不動産は確実に需要ありきなのです。

そして口を酸っぱくして何度も書きますが、不動産需要の三大要素は

人口
人口動態
賃金・雇用機会

です。

新しい市場の調査を開始する時にある程度エリアを絞り込んできたのであれば、上記の三大需要の中でも注目するべきは

賃金・雇用機会

であり、言葉に落とせば

「そこにはどんな雇用機会があるのか?」

これを理解する必要があるのです。

暮らす人々のニーズを理解する

すなわち、簡単に言い換えると

「このエリアで暮らす人たちはどんな仕事をしているんだろう?」

「どれくらいの雇用機会があるんだろう?」

「その雇用機会の結果、賃貸者はどんな生活パターンになるんだろう?」

と需要の真因に迫り、暮らす人々の(無意識の)ニーズを理解することが非常に重要なのです。

このあたりはネットで検索するだけでは流石に限界がありますので、地元リアルターに協力頂く必要もあります。

一番良いのは自分で予想を立てて、その裏付けを取ることです。

そして裏付けを取る際は複数のリアルターに連絡を取ることをお薦めします。なぜなら、リアルターによって答えが違うことがよくあるからです。

例えばとある市場調査を開始した時、複数の地元リアルターに治安の確認をした際に言われたのは

リアルターA「その地域のことは細かく知らないけれど、避けた方が無難よね。」

リアルターB「ちょっと前まではまずかったけど、開発が進んできているから大丈夫だよ。」

リアターC「パス。投資としては無理無理。」

このような答えでした。

私(佐藤)にとって初めての市場で、そのエリアは良さそうながらも違和感を感じながら地元リアルターに問い合わせたところ、上記のような答えだったのです。

(このエリアを避けた判断は後に間違っていなかったことが証明されることになりました)

そこでラスベガスダウンタウンについても

1.暮らす人々のニーズを予想する

2.地元リアルターに連絡をとって裏を取る

の式で需要の真因を深く理解する必要があります。

ちなみに、過去に様々な資料に目を通して私(佐藤)がラスベガスダウンタウンで想定したのは

・ラスベガスは観光が主要産業だ

・カジノは熟成しきっている

・近年は総合エンターテイメントに舵を切りつつある

・ビジネスカンファレンス系も外せない産業になっている

・ホテル関係の仕事は尽きない

・カンファレンス関係の仕事は尽きない

・仕事のシフトはかなり不規則だろう

・日雇い的な仕事が多いだろう

・仕事のボリュームは季節によって大きく変わるだろう

・仕事のボリュームは米国経済にも大きく左右されるだろう

等でした。

これらはラスベガスで働く知り合いも複数いますので裏付けは難しくなかったのですが、結果的にラスベガスダウンタウン近辺に求められる需要は

「一戸建てよりもコンドミニアムが適切だろう」

という結論にいたりました。

明日に続けます。



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