今のラスベガスってどうなんだろう?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、ラスベガスに関するお問い合わせを度々頂きます。

「今のラスベガス市場の様子は?」

「買うとしたらどのあたりでしょうか?」

そんなご質問を頂くのです。

ラスベガス市場についてはこちらでもお伝えしたとおり、全米の中でも大きなキャピタルゲインが期待できる市場の一つであることは間違いありません。

また日本の金融機関でも

カリフォルニア州

テキサス州

ネバタ州(ラスベガス地域)

等には融資の門戸を開いている場合が多いようですが、その理由もやはり

「物件価値上昇の可能性が高く、債務不履行時に差し押さえた場合の元金回収成功率が高い」

と予想されるからでしょう。

本当はメンフィス市場のような安価で高いキャッシュフローを期待できる市場に融資してくれた方が安全度も高く、顧客数も圧倒的に増えると思うのですが。。(ボソッ)

そこで、このように日本の金融機関にも太鼓判を押されているラスベガス市場ですが実際に狙い目はどのあたりのエリアなのでしょうか?

今日から、ラスベガス市場の今について見ていきましょう。

ご紹介する手法はすべてオンラインで完結しますので、あなたも本項を読みながらブラウザーウィンドウをもう一つ開いてご自分でもやってみてください。

市場の傾向をざっくりと掴む

不動産市場は地域市場の塊であり、地域市場の傾向は各地でバラバラになります。

そして基本に還ると不動産需要の三大要素は

人口
人口動態
賃金・雇用機会

であり、これらの要素を地域市場毎に掴んでおくことが大切です。

そしてまず地域市場の特徴を掴む上で押さえておきたいのは、ざっくりとした市場の傾向です。

ここでいう傾向とは物件価値の上げ下げのことですが時間軸で見る価値の変化というよりも、まずは地域全体の市場価値のベクトルを読み取るのです。

ベクトルを読み取るとは、その地域全体を今度はミクロのクラスター的な区分で見た時に

「このエリアの物件価値は上向きなのか、もしくは下向きなのか」

その傾向を掴むということです。

そしてクラスター区分で見た時に、物件価値の上昇有無を簡単に占うことができるサイトがあります。

それはTrulia .comです。

このサイト内には「crime rate(犯罪率)」の統計がついています。

この部分ですね。

どれか一つの物件を使ってみてこのボタンを押してみてください。

ラスベガスの場合は

このように出てきますね。

その地域の犯罪統計を確認できるサイトは他にも多く存在していますが、私(佐藤)はTrulia.comが使い易いと思います。

そしてTrulia.comが示す統計では青色が濃くなる地域ほど治安が悪いことを示しています。

この統計はまさにクラスター状に見えてきますが、これを見ると地域市場の全体像が一発で分かりますね。

ここで捉えておくべきは、

青色が濃い地域 → 物件価値が上昇する可能性は高くない

という最大公約数です。

その為に私(佐藤)自身は物件を選ぶ時には少しでも青色がついているエリアの物件は避けています。

もちろんTrulia.comで犯罪率統計を見た時に青色がかかっている地域の物件でも価値が上がる場合はあります。

けれども物件価値が上がる理由は前述のとおり

人口
人口動態
賃金・雇用機会

であり、このいずれも犯罪率とは関係がないのです。

また統計の世界のみならず、現実世界でその地域に立地する物件を見た時に

「治安は悪い場所ですが、この物件の価値は上がっていますよ。」

と言われて喜んで購入する人々がどれだけいるのか、という話。

これが理由で、私(佐藤)はその地域市場をざっくりと見るときは物件価値の上昇率分布よりも先に犯罪率を確認するのです。

ざっくりと場所を絞り、物件の種類を確かめる

かくしてラスベガス地域市場全体の傾向が見えてきましたので、今度は場所を絞ってみましょう。

ラスベガス市場の場合、まず何よりも押さえておきたい主軸は「フリーウェイ15」です。

このフリーウェイ15はラスベガスの動脈であり、ここが断たれると空輸・空路以外になくなり文字通りラスベガスはほぼ呼吸ができなくなります。

そこでこのラスベガスを縦断するフリーウェイ15を中心に街全体を俯瞰すると、上記の犯罪率マップではどのような傾向が読み取れますか?

まず、フリーウェイ15を中心に東側と西側で犯罪率分布が大きく違うことが分かりますね。

ダウンタウンの真中心など、最高レベルに青々としていることが分かります。

もちろん東側でも真っ当な地域はありますが、比較的西側の方が比較的投資対象としては良さそうです。

そしてここでも基本に立ち還ると、不動産はあくまでも「ロケーションロケーションロケーション」ですから、立てるべき条件は

・フリーウェイ15より西側

・フリーウェイ15に近すぎず遠すぎない場所

・犯罪マップに引っかからない場所

これらを中心に物件を探していくと良さそうです。

そしてここから、投資対象になりそうな物件が存在するエリアをより絞り込んでいきます。

明日に続けます。



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