Days on Marketに隠れたディールを探す

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2000年前後のITバブル期を経て完全に情報化社会に移行した今、あらゆる産業でそれ以前とはルールがすっかり様変わりしたことは周知のとおりです。

アメリカ不動産業界も然りで、

アナログ時代の不動産業界

デジタル時代の不動産業界

この二つの乖離はあまりにも大きいもの。

その結果は

⇒ 取引のスピード

⇒ 取引の規模

⇒ 取引額

の全てに見事に反映されているように思います。

そして数字に表れてくるデジタル時代の立役者の一つであり、アナログ時代にはなかった因数の一つに「Days on Market」があります。

Days on Marketとは別名

Time on Narket

Market Time

とも呼ばれていますが、意訳で「物件が市場に出されてからの日数」です。

このDays on Marketはほぼ全てのMLSに掲載されていますし、あなたも目にしたことがあるはずですね。

この数字は確実にリアルタイムで日々更新されていきますが、不動産物件が紙媒体で紹介されていた時代にはまず存在していなかった因数の一つです。

そして物件購入を真剣に考えている方であれば、無意識にもこのDays on Marketの数字を見ないことはまずないだろうと思います。

Days on Marketが1や3であればその物件は市場に出されて1日或いは3日であり、90日や100日であれば3ヵ月以上売れていないということになります。

このデジタル時代に現れた判断基準の一つとなるDays on Marketはどのように捉えればよいのでしょうか。

今日は、Days on Marketの数字が示す意味合いと隠れたディールについてみていきましょう。

Days on Marketの数字が示す意味

簡単にDays on Marketの数字が示す意味を捉えておきましょう。

下記はDays on Marketが示す数字の一般的な傾向になります。

数字が一桁の時

Days on Marketがほんの数日である場合、その物件は市場に出たばかりです。

そしてその物件がもしも

学区

治安

立地

等を吟味しても非常に良いと分かっている場合、かつ市場平均価値から乖離しない場合、この時はほぼ間違いなくその物件は

「売主の希望価格もしくはそれ以上」

で売買がなされることになります。

学区、治安、立地の条件を満たしているかの判断は、これはある程度その市場に精通するまで意識的に目を肥やしていくしかありません。

多少の時間と練度が必要となりますが、不動産市場は地域市場でありかつ流動性が低い性質がある為に

「このコーナーの近くは。。」

「あそこのモールに近い場所は。。」

的な地元感覚を一度掴んでおけば、その一画の傾向が短い期間にコロコロ変化していくようなことはないものです(数年単位では変化する場合もあります)。

そうした感覚を身に着けてくると、外さない物件の特徴も見えてくるものです。

そして上記の条件に当てはまる物件が市場に出てDays on Marketが数日だと

「ああ、この物件は数日とせず売れるだろうな」

「この売主の希望価格、もしくはそれ以上で売れるだろうな」

という傾向がハッキリと見えてきます。

数字が二桁以上で長期にわたる場合

そうすると、Days on Marketが

「100日」

「180日」

となっている場合はどうでしょうか。

上記の

学区

治安

立地

等の条件を満たしており、かつ一度も契約に入ったことのない場合は普通に考えれば

「ここまで売れないということは、何かヤバい原因があるんだろう」

と引いてしまいますね。

結果としてDays on Marketが長すぎる物件は無意識にも

「あー、ダメだこりゃ」

とスキップされやすいものです。

ところが実際には、上記の条件を満たしながらもDays on Marketの数字が大きい場合はディール(意訳:有利な取引ができるチャンス)であるパターンが多くあります。

そこで押さえておきたいのは「市場平均価値との比較」です。

この点は一般MLSではなく、あなたとご縁のあるリアルターに正確に近い物件価値を訪ねるようにしましょう。

然るべき市場価値範囲に照らし合わせた結果、「この物件は割高だ」ということであれば

「値付けが高すぎて誰も買いたくない」

とほぼ断定できます。

とりわけこの手の誤りはFSBO(For sale by owner)の形式でリスティングエージェントを雇わずに自分自身で物件を売りに出しているオーナーが犯しやすい間違いです。

そしてこれだけ長い期間物件が売れないのであれば、オーナーもそろそろ「やっぱり値付けしすぎているのかなー。。」と気づき始めています。

そこであなたは

1.市場価値を示す資料を売主に見せる(リアルターに依頼できます)

2.適正価格でオファーする

3.物件調査結果と見積もりを見せて差し引かれるべき価格を示す

この流れでオーナーの自尊心を傷つけないように配慮しつつ、然るべき価格で諭してさしあげることで理にかなう価格で購入が出来てしまうものです。

。。。

あなたが市場を観察する場合、とりわけ

学区

治安

立地

で良い条件でありながらもDays on Marketがやけに長い物件はスルーせず、深く考えてみましょう。

この場合は価格を高く付けすぎているだけの場合が多く、上手に交渉を進めることで適正価格もしくはそれ以下に落として購入できる場合が多いのもです。

Days on Marketが長い物件は多くの人々が無意識にもスキップしてしまう傾向がありますから、しっかりと価値分析を行って吟味し

「単に値段が高すぎるだけ」

という結果であれば、アプローチする絶好のだろうと思います。



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