初心者用:フリップ4つの心得

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場がピークタイムに入り始めたこの6月、本年物件売却を試みる売主側も活発に動いています。

タイミングとしては小・中・高、そして大学共に次々と夏休みに入り始めるこの時期には各家庭でも引っ越し準備を本格化させる傾向が見受けられます。

いわゆる、アメリカの引っ越しシーズンの始まりです。

何気なくMLSサイトには新しい物件が次々と出てきますが、売主の舞台裏もやっぱりごく普通の家庭と変わらず、

「何やってるの、もう引っ越すのよ!」

「早く箱詰めしなさい!」

なんて、親が子供に引越し準備を急かすありがちな光景があるものです。

そしてこのピークタイムに乗じて、同じ売主でもより戦略的に勝負をかけて売りに出す人々もいます。

ごく一般家庭のほのぼのとしたペーストは正反対に、超ビジネスライクに物件を出す個人や法人。

物件を安く買い取り、修繕して売りに出すフリッパーやフリップ業者です。

そして実際のところ、ベテランのフリッパーやフリップ業者のみならずごく一般人の中でも

「自分もフリップに挑戦してみよう!」

とフリップに参入してくる初心者が一年で最も多いのもこの時期。

何かの本かセミナーで学んだのだろうと思いますが、事前によく研究してからフリップにチャレンジする初心者もまた、物件が売れやすいこの時期に売却を狙っているのです。

そこであなたがフリップに初めて挑戦する側である場合、同じように市場に出すタイミングとしては今だと思います。

タイミングで言えば、本年は売りに出すにはギリギリの時期。

そして首尾よく差し押さえ物件の類を安く購入できたとしたら、個人フリップでも最低数万ドルから利益を出せる可能性は十分にあるものです。

そうすると年末に

・お歳暮

・クリスマスプレゼント

・家族旅行

・年末セールで買い物

など、その全てにお金を費やしたとしてもまだまだお釣りがきます。

けれども利益を出せる可能性が大きいとはいえ、初めてのフリップこそ事を急がずによく研究しておきたいもの。

そこで今日は、とりわけ個人でフリップを検討している方々を対象にフリップ工程で押さえておきたいポイントについてお伝えさせて頂きます。

極力かみ砕いて、4つの心得として見ていきましょう。

フリップの心得その1:瞬殺

不動産は本質的に流動性が低いものですが、イメージとしてはフリップに関しては「瞬殺」を心得ておきましょう。

購入 ⇒ リノベーション ⇒ 売却

この期間を瞬殺レベルで駆け抜けるのです。(あくまでイメージです)

考えてみてください。

フリップの目的はあくまで買主の満足度を高めつつも利益につなげることになります。

その利益は投資額に対して10%も取れれば良好といえますが、問題なのはそこにかける期間です。

売却までに4ヵ月かけて10%の利益

売却までに3年かけて10%の利益

この二つは時間軸では9倍の開きがありますから、複利効果を抜きに考えてもその回収率に9倍の差が出るということです。

単発で終わりかつ回収までの時間にこだわらないのであればマイペースでよいのですが、現実には3年も物件を保有すると追加修繕箇所が出る可能性もあり得ます。

ROIを最大限にしたいのであれば、やはり瞬殺がよいのです。

フリップの心得その2:リノベーションはほどほどに

そしてフリップにおけるリノベーションは、「ほどほどに」を心がけましょう。

ほどほどにを具体的にいえば、

「物件瑕疵は完全に修繕し、あとは最低限のコスメティックのみ」

です。

ここでいうコスメティックとはいわゆる物件のお化粧ですが、

・ちょっとした破損個所を修繕

・徹底した清掃

・ペンキ塗り

の三つで物件を仕上げるのです。

それ以上にやりすぎると今度は

・材料費

・人件費

の二つがROIをそぎ落とすと同時に時間もかかってしまい、前述のように時間軸で見た回収率が悪くなるのです。

フリップ心得その3:資金には余裕をもたせる

フリップにより利益を勘定する際に一番やってはいけないのは、

1.購入費用

2.リノベーション費用

3.売却費用

という、単純に物件を購入して売却するまでの計算項目しか考えないことです。

実際に一回でも経験するとよく分かりますが、フリップ工程の支出はこんな単純な項目では済まないものです。

最低でもそれ以上に押さえるべきは

⇒ リノベーション費用の予備費(佐藤は見積もりの2割増しを推奨します)

⇒ 物件維持費(モーゲージ、固定資産税、保険等。佐藤はこれらの6か月分を推奨します)

この二つです。

当然ながら資金には余裕があればあるほど有利ですが、少なくともこれら二つを賄える資金は視野に入れておきましょう。

フリップ心得その4:適正価格で売る

そして最後の心得として大切なのは、売却価格は欲張らずに適正価格をつけることです。

そこでフリップ物件の売却額を定める時は、リスティングエージェントによく意見を聞くようにしましょう。

あなたのリスティングエージェントはそのフリップ物件がその時の市場価値としていくらが適正価格かをよく理解しています。

よくありがちなのが、適正価格から$5,000~$10,000を上乗せして出すフリッパーたち。

これぐらいいいだろうと思うものの、市場は甘くはありません。

もちろん待てば売れる可能性も否定できませんが、それよりも適正価格で市場に出せばほぼ確実に売却スピードは上がりますから、結果として回収率も高くなるのです。

。。。

ごく簡単にフリップ初心者用の心得を4つだけ並べてみました。

フリップで利益を出す行為は最初は慣れないと思いますが、慣れてくるとスピードもどんどん上がってくるものです。

下手に副業をするよりも圧倒的に利益が出ますから、個人でも試してみる価値は大いにあります。

そしてあなたがフリップ初心者であれば、最低でも上記の4つの心得は意識されるとよいと思うのです。



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