フリップ物件を検討する時のコツ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場の夏場のピークタイムに向けて盛り上がる今の時期に、一定の割合で特定のお問合わせが増えつつあります。

それは「フリップ物件に対するセカンドオピニオン」のご依頼。

日本特有の短期償却の税法がいつまで続くか分からない中、

短期償却ビジネスモデルを提供する法人

短期償却を求める法人・個人投資家

の需要と供給が組み合わさり、夏場のピークタイムに向けていよいよ日本人投資家の動きも活発になっているようです。

そんな駆け込み需要的な要素が垣間見える本年、

このような物件を紹介されているのですが、セカンドオピニオンを頂けませんか?

この趣旨のお問合わせを多く頂戴しています。

最初にお断りすると、アメリカのフリップ業者であれ日系業者であれアメリカの不動産物件をフリップ形態で販売している以上は、そこには当然利益が乗せられています。

典型的な流れとしては

1.オークション物件を購入

2.リノベーション

3.テナント付

4.物件販売

5.管理サポート

であり、購入者にしてみれば物件購入からテナント付けまでワンストップで全ての流れが完結していますので非常に簡単です。

その分、手数料を含む上乗せがなされているわけですね。

すなわち、そこに乗せられている手数料により物件購入価格が割高になっていたとしても、それを自分自身がよく理解した上で「ワンストップ」という付加価値に対して喜んで支払うというのであればそれでよいと思います。

最終的な物件価格は割高になるとはいえ、「物件価格」として出される以上はそれが短期減価償却の対象額になりますし、この短期減価償却モデルの物件は大抵は

→ 学区は最高レベル

→ 治安は最高レベル

→ 周辺の物件価値は高い

→ 家賃も高額

というレベルの立地と物件が選ばれており、すなわち割高であれ購入した価格に対して後々はその物件の然るべき市場価値が追いついてくる可能性を加味して設計されているわけです。

(注:市場価値が購入価格に追いつく可能性がどれくらいは数値で検証する必要があります)

もちろんその物件の市場価値が「購入した価格に確実に追いついてくるか?」という点に対しては、販売元はもとより誰一人完全な保障はできません。

その意味でリスクはあるものの、ご購入される本人がそこまで理解して納得されているのであれば何ら問題はないと思うのです。

そのようなわけで、度々セカンドオピニオンを求められる方々から共通するご質問は

「この物件の実際の利回りはどれくらいでしょうか?」

「実際、どれくらいの上乗せがなされているのでしょうか?」

このあたりに絞られてきます。

このようなご質問に対しては端的に論理思考で数字を並べてお答えさせて頂いており、そこには私(佐藤)の直感や感想からくるお答えは一切ありません。

淡々の数字が示す事実だけを全て伝え、最終的なご判断はご本人にお任せしているのです。

そこで、このような共通するご質問に対しては佐藤にお問い合わせくださらずとも、ご自分である程度判断出来る方法があります。

今日は、自分が投資しようと検討しているフリップ物件を深く理解するにあたり押さえておいきたいポイントを見ていきましょう。

押さえておきたい二つの数値

まず、いかなる物件でも確実に押さえておきたい二つの数字があります。

それは

① その物件はいくらで購入されたものなのか?

② その物件の現在の市場価値はいくらぐらいの範囲なのか?

この二点です。

前者の物件が購入された価格は通常はzillow.comを見れば過去の売買記録が出ていますね。

たまに販売元が購入価格を意図的に削除している場合がありますが、それでもzillow.com上の

この部分までは消えてはいないものです。

そもそも私(佐藤)が知る真っ当なフリップ業者は、自分たちが仕入れた物件の購入価格を隠すようなことはしていません。

堂々とそのまま一般公開し続けていますし、それは「我々は完璧なリノベーションで市場価値以上に物件価値を高めている」という自信があればこそ。

そこで、自分が検討する物件が実際にいくらで売買されていたのかは確実に確認するようにしましょう。

そして後者に関しては、これはより正確な情報を得るにはリアルターに問い合わせるしかありません。

zillow.comやredfin.comのような民間MLSサイトでは限界がありますから、全米の不動産売買情報を収集しているHUD(連邦政府機関)が集計する情報にアクセスできる、有資格のリアルターに依頼するのが一番です。

これら二つの数字を集めることで、随分見通しがついてきます。

追加で質問するべきこと

そしてここからですが、私(佐藤)がアメリカのフリップ業者とやりとりをする時は下記の四点を必ず確認します。

・リノベーション項目一覧(各修繕・改築項目とその価格の一覧)

・レシート(リノベーション項目に対するそれぞれのレシート。リノベーションリストの項目は網羅されているか、数字は一致しているか)

・各項目に対する仕上がりの写真(リノベーションは本当に行われたか、仕上がりはどうか)

・レントロール(テナント付されている場合、そのテナントの家賃納入記録や物件管理記録)

これらは必要最低限の質問です。

投資家は米ドルで数十万ドル、日本円にして優に一千万円単位のお金を支払うわけですから、当然ながらこれらの事実は全て知る権利があります。

もちろん販売元は自社所有である以上は開示を拒否する権利がありますが、私が知る真っ当なフリップ業者はこれらの情報を堂々と開示しているものです。

。。。

自分がどのような物件に対してどれだけのお金を投じることになり、その物件の価値は今どうなっているのか。また将来はどのように価値が変化することが予想されるのか。

このあたりを正確に把握しながら、自分自身が心から納得した上でフリップ物件の購入を進められるとよいと思います。

繰り返しとなりますが、ワンストップ購入となるフリップ物件の購入には確かな付加価値はつけられていますし、法人として利益を出す上では利益は上乗せされているものです。

ご購入者がそのあたりをきちんと理解された上であれば全く問題ないと思いますし、割高なサービスでもその付加価値に満足されている方々がいらっしゃるのを私(佐藤)も確認しています。

仮にあなたがフリップ物件への投資を検討している場合、まずは上記に掲げたポイントをついて販売元に問い合わせ、事実に基づいた数字で検証して投資対象とするべきかを検討されるとよいと思います。



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