アマゾン効果ナウ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨年暮れの2018年11月、アマゾンが第二本部となる候補地を

ニューヨーク州ロングアイランド地区

バージニア州アーリントン地区

の二つの地区に決定しました。

ところが本年2月には

米アマゾン・ドット・コムは14日、米ニューヨーク市クイーンズ地区に第2本社を建設する計画について、地元の強い反発を受けて撤回を決めたと発表した。

(引用:cnn.co.jp

とのことで、ロングアイランド地区は地元住民の相当な反発を受けて第二本部設置を断念しています。

一方のアーリントン地区では着々と準備が進み始めているようで、このまま予定通り第二本部はオープンする流れになるようです。

かくもアマゾンのような巨人が動くことにアメリカ全体が騒ぐ理由は、そこに新しい雇用が生まれると同時にあらゆる地元産業に好影響を及ぼすことが期待されるからです。

そしてそれは不動産業界も同じ。

というよりも、不動産業界ほど受ける影響が大きい分野はにかもしれません。

いつもお伝えするように不動産需要の三大要素は

人口
人口動態
賃金・雇用機会

ですから、アマゾンのような大会社が腰を吸えることは地元の地域不動産業界に大きなインパクトを与えるのです。

近年の実例を上げれば、テキサス州プレイノ市で同様の現象が確認されています。

テキサス州は法人税を呼び水にして企業を誘致していますが、この流れで北米トヨタ本社を始めとする各企業の本社が次々に移転。

プレイノ市の住居用物件はつい昨年まで20万ドル台で出ていましたが、学区の良好な地域では今では安くても30万ドル台からとなっています。

年間10%を超える上昇率が確認されており、今後も引き続きこの地域の物件価値は上昇すると思われます。

もともと流動性の低い不動産においては、このように過去の実例が再現される蓋然性が非常に高い傾向があります。だからこそ、不動産投資は初心者レベルでも分かりやすいのです。

その蓋然性で語れば、バージニア州アーリントン地区が今後どのように変化していくかもおよそ検討がつきますね。

そしてその実、アーリントン地区の地域不動産市場では早速変化が見え始めているようです。

今日は、アマゾン第二本社の候補地として決定したバージニア州アーリントン市場の今を掴んでおきましょう。

動と静が二極分化

2018年11月にアマゾン第二本社候補地としてアーリントン地区が選ばれた後、地域市場は一斉に動き始めました。

数字で見ると、この2019年4月のアーリントン地区の物件売買数(クロージングがが完了した数)は昨年比で1.5倍に推移しています。

不動産売買の波は一年間を通したサイクルがあり、昨年の同時期と比較することで市場全体が横ばいなのか、盛り上がっているのかが分かります。

アーリントン地区は昨年比で1.5倍もクロージング数が上昇しているということは、同地区がアマゾン第二本社候補と決定してから

「アーリントンの不動産は買いだ」

とする人々、すなわち同地区への新規参入者が一斉に増えてきたことを証明しています。

需要そのものは恐らくこのまま第二本社が実際にオープンするまで急上昇を続け、オープンまでが上昇率としてはほぼ絶頂期になるのではないでしょうか。

そして第二本社がオープンした時期あたりから需要の上昇率は落ち着き始め、その後現在のプレイノ市に見られるような手堅い上昇率に落ち着いてくると思います。

いずれにせよ、アーリントン地区は不動産市場としては今後も間違いない(不動産価値が下落する可能性が極めて低い)街になったとほぼ断言してよいかもしれません。

ところがその一方で、なるほどと思わせる動きが見られます。

昨年比の販売数が1.5倍となる中、市場に出てくるFor Saleの物件数は昨年比で約40%も減少しているのです。

整理すると、

1.販売総数は1.5倍になった

2.だけれども物件在庫は約40%も少なくなっている

と、どんどん物件が売れ始めているものの、物件在庫がどんどん少なくなっている現象が起こっています。

これはどういうことでしょうか。

考えられるシナリオは、

→ アーリントン地区に参入したい人々が急増している

→ その一方で現在アーリントン地区で物件を所有する個人・法人は(将来の価値上昇を見越して)売りを控えている

この完全に相反する動と静が混在している現象が起きていると思われます。

必然、今のアーリントン地区は完全に売り手市場の状態です。

狙い目は周辺地域

買いたい人々が殺到し始め、地元では売り控えが始まっているという事実。

この売りを控える理由は分かりますね。

今からアーリントン地区の不動産価値は上昇を続けますから、現在アーリントン地区で不動産資産を保有する人々はその価値が上昇することがほぼ確約されています。

大きなキャピタルゲインはほぼ確実であり、よほど早急に売りを急がねばならない理由がないかぎり、個人・法人は売りを控えた方がよいのです。

そろそろ物件を売りたいと考えていたとしても、急ぐ理由がなければアマゾン第二本社が実際にオープンするまでは待ち、その後の市場の様子を見て売るタイミングを決めたいのが本音でしょう。

そこで不動産投資家としては、アーリントン地区に対してはどのような展開を検討するべきでしょうか。

私(佐藤)は、アーリントン地区そのものよりもその周辺地域を狙うべきだろうと思います。

もともと、このアーリントン地区の不動産物件はアマゾンが第二本社候補として発表する前から決して安いものではありませんでした。

数字でいえば、2018年11月にはアーリントン地区の物件価格平均は$640,000(約7,000万円)ですから投資には向かないレベルです。

そこから本年2019年4月時点の平均価格は $750,000(約8,200万円)と、約17%も上昇しています。

今からこの上昇率はしばらく落ちることはないだろうと思いますし、近い将来の平均価格はミリオンに達することは疑いありません。

ハッキリいえば、アーリントン地区は商業物件以外では投資としてはさほど魅力がないといえるのです。

そうすると、投資対象として目を向けるべきはやはり郊外だろうと思います。

この現象もまた全米各地で確認されていますが、中心となるダウンタウンよりも周辺の郊外の方が住居用としては繁栄する方程式があります。

そしてこの手の投資はキャピタルゲイン狙いを中心に考えねばなりませんが、候補にあげられるとすればバージニア州マナサス市のあたりでしょうか。

不動産平均価格としては今でも$340,000と安くはないのですが、それでもアーリントン地区の約半値です。

そして過去のアメリカ不動産市場のパターンからすれば、サンフランシスコの不動産価値上昇率に引っ張られるサクラメント市のように、ここマナサス市のような郊外の都市はその不動産価値が引っ張られてくることが予想されるのです。

かくして、アマゾン第二本社のアマゾン効果については引き続きその動きを注視しておきましょう。


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