人気市場で上昇していく賃金をいかに値切るか 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

現在アメリカ東海岸の物件を視察しながら出張中です。

アメリカは北部、中西部、南部、東海岸、西海岸の各地で見事に違いが見受けられます。

ライフスタイルも違えば、人の気質にも違いがあるものです。

今回久しぶりにニューヨークを訪れていますが、ニューヨークはやっぱりエネルギッシュな街ですね。

ここに帰ってくる度に若かりし頃の想い出が蘇ってきます。。

ニューヨークで暮らすには半端ないお金がかかりますし、仕事でひと度どっぷり浸かれば、とんでもない競争に巻き込まれてしまいます。

ちょっと悪い言い方をすれば、おそらく世界で最も「謙虚さ」という言葉が通じにくい街。

けれども、実際はニューヨーカー達も一人ひとりはみんな心優しい人たちばかりなんです。

単にラットレースの中で毎日の競争に心が疲れてるだけなんですよね。

そして、暮らすにはお金がかかるニューヨークの中でご多分に漏れず人々が一番苦労するのは「家賃」です。

このニューヨークでは「超富裕層」レベルの収入がないかぎり、自宅を購入してはいけません。

とりわけ昨今はこちらでお伝えしたとおり、中途半端なお金持ちほど税金に苦労してしまいます。

そうすると賃貸生活しかないわけですが、この賃貸が半端なく高くなっています。

郊外でも、少し良い地域になるとワンベッドルームのアパートでも$2,000はくだらない高さです。

このような状況下にあって、賃貸生活しか手段がないニューヨーカーに支出を抑える打開策はあるのでしょうか?

今日から、あえてニューヨークの賃貸物件に暮らす人々の目線になって賃貸契約を交わす際に心がけたいことをお伝えさせて頂きます。

下記にお伝えすることは実話を含むテクニックですから、現在アメリカで賃貸物件を所有する方々は「テナントに配慮する視点」として読まれ、テナントとの交渉に活用頂ければと思います。

実際、ニューヨーク市場のみならずどこの賃貸市場でも通じる話です。

ニューヨークの賃貸市場では賃貸料は交渉できるのか

まずは核心をついていきましょう。

いつもお伝えするとおり、不動産の需要を構成する三大要素は

人口
人口動態
賃金・雇用機会

です。

大前提となるのは「その地域市場では人口が増え続けているのか?」との問いの答えが「Yes」であることです。

そしてニューヨークの人口は下記のように変化しています。

ニューヨーク市の人口変化

2014年:19.71
2015年:19.79
2016年:19.87
2017年:19.96
2018年:20.04

(数字は百万単位)

。。。

増えている、、人口は今でも着実に増加していますね。。

昨年2018年にはついに2千万人の大台に乗っています。

よくこんな暮らすのに半端ないお金がかかる地域に引越してくるなーと正直思いますが、ニューヨーク人口は10万人弱の単位で毎年着実に増加し続けているようです。

この数字を見るだけでも「ニューヨークの不動産価格は落ちにくい」ということが分かりますね。

単純な話、衣食住の全ては人が生きていく上で必須のものです。

時代がどれだけ変わっても住に対する需要がなくなることはあり得ず、人口が増え続けているということは即ち「住に対する需要は増え続けている」ということです。

つまりニューヨーク市場においても住の供給が必須であり、供給数をどんどん増やしていかないと

物件価格

賃貸価格

は上昇の一途をたどることになります。

このような市場においては、賃貸暮らしの人々はやや不利です。

すなわち、住がよほど過剰に供給されない限りは売り手(貸し手)市場は続いていきますから、買い手(借り手)の立場としては交渉の立場が弱くなってしまうのです。

それでも、ここ近年ニューヨークでも賃貸物件をやや加速させて増やそうとする傾向は見受けられます。

そこでニューヨーカー達は自分が暮らす(暮らしたい)ごく近所の賃貸市場をよく観察する必要があります。

広いニューヨークも小さな市場の塊ですので、狙う賃貸市場の動きがアメリカ全土の平均と近似するのであれば、そこに交渉の余地はあるものです。

そこでもしもあなたがニューヨークで暮らす場合、家賃交渉はあくまでも「家主との交渉が可能」ですから、ダメ元でも家主と交渉するように心がけましょう。

家賃を低く抑えるテクニック

そしてテナント目線で何よりも大切なのは「いかに家賃を安く抑えるか」であることは論を待ちません。

現在のアメリカ市場では、物件価値の高騰が見られる人気市場では共通に見られる現象があります。

これは特に

ニューヨーク

サンフランシスコ

フロリダ

サンディエゴ

といった、人気の市場に共通に見られる現象です。

ここでは仮に「塩漬けの法則」と無理やり命名しておきますが、

1.賃貸契約を結ぶ

2.数年間同じところで暮らす

3.年々家賃が上昇する(けれど自分の足元は案外気づかない)

4.気がつくと家賃が高くなってきたから、近所の安い物件に引越そうかなと考える

5.近所の同じ間取りの物件はもっと高いことに気づく

6.仮に今暮らす場所で新規契約すると、今よりも余裕で数百ドル以上高いことに気づく

7.今の場所で暮らし続けるしか選択肢がない(塩漬けになっている)ことに気づく

このような気付きが、賃貸暮らしをするほとんどの人々に起こるのです。

この現象が起こる理由は、自分が気づかない間に近所の賃貸市場は平均家賃価格が着実に上昇する間に

→ 自分が暮らす賃貸物件の家賃上昇率

→ 地域全体の家賃上昇率

ここに大きな乖離が生じるからです。

結果として、よい意味で自分が支払う家賃価格が継続更新の効果で安く抑えられていたことに気づくわけですね。

するとひと度今の部屋を出てしまえば、今まで暮らせていたはずの物件レベルにすら再び入居することは難しくなってきます。

そうすると不思議なもので、今この賃料で収まっている事実に感謝の念すら湧いてくるのです。。(本当高いはずなのに)

良くも悪くも塩漬けのような状態になるわけですね。

そこで、ニューヨークのような人気市場で賃貸物件暮らしを余儀なくされる人々はこのような現象を逆手にとって、一番最初に賃貸契約を結ぶ際にとあるテクニックで家賃を低く抑えることが出来ます。

明日に続けます。


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