不動産担保証券(Mortgage-backed securities)を注視する! 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

俗に歴史は繰り返すと言われるとおり、人類史で起こる出来事はどの民族のどんな歴史であれ似たような歴史を繰り返しています。

かの有名なジョージ・ソロスと一緒にクォンタム・ファンドを設立し、10年間で4000%以上のリターンを達成したというジム・ロジャーズ氏は

「投資を成功させる為には歴史に学べ」

をポリシーとしているのだそう。

歴史を学ぶことで「歴史は繰り返す」ことを知り、かつ「歴史が繰り返されるパターン」を学び、「繰り返される歴史を事前に予想する」ことが出来るようになる、というのです。

この種の考え方は中国では干支学五行思想にも見ることができます。

季節に春夏秋冬があるように、人類の歴史もまた巡るという考えは形を変えて世界中で認知されるところです。

その意味では、不動産投資においても「歴史は繰り返す」という概念は決して無関係ではないように思います。

経済の世界でも確かな現象として景気の波が認知されているのと同じように、アメリカ不動産市場も大局で見ると五年間周期が確認されていることは有名です。

また五年と言わずとも、一年の中でもおよそ九月をピークタイムとして不動産価格や売買数の波があります。

そして不動産業取引に関するあらゆる因数の中でも、私達が常に注視しておくべきはアメリカ不動産価値そのものの動きではないでしょうか。

不動産価格に影響してくるのは、短い期間から順番に

1年周期(不動産業界単体)

5年周期(不動産業界単体)

12年周期(アメリカ経済全体)

これらの周期がポイントになります。

そしてアメリカでサブプライムローンが問題視され始めたのは、今からちょうど12年前の2007年でした。

そこから翌年の2008年9月にはリーマンショックを勃発させ、そこから一気に世界金融危機のステージに突入したのです。

おそらくこれからも、このような周期は人為的に止められるものではないだろうと思います。

きっかけは何であれ、不動産価格にしても何らかの形で大なり小なり価格調整が起こるのは避けられないという事実。

これはある種の物理的な法則性のものであり、人に出来ることがあるとすればやはり歴史に学んで先を読み、有事の後をシュミレーションした上で自分の立ち位置を定めることではないでしょうか。

実際のところ、アメリカ不動産の場合はその価値を本当に懸念しなければならないのは

「アメリカの人口が減少に転じ、その後の人口増加が見込めなくなった時」

と言えますが、人口が一貫して増え続ける現時点ではアメリカ不動産市場が壊滅的になる可能性は極めて低そうです。

すなわち、12年前の教訓が教えてくれるように

「沈むことがあっても、待てばピンポン玉のように浮いてくる」

という物理的な性質が見えている以上は、アメリカ不動産市場はやはり安心感があるのです。

とはいえ、だからといって何も考えずに呑気に構えればよいということはなく、やはり歴史に学んである程度先を読んでいくことは大切です。

なぜなら斜に構えるというよりも、市場に大きな変化が起こる時には「人の行く裏に道あり花の山」よろしく、大勢多数とは違う動きをすることで自分自身のポジションを有利におけるからです。

イメージとしては、突風を利用して空高く登る鳥のようなものでしょうか。

その意味で、たった今のアメリカ不動産業界において注視しておくべき、少し気になる動きがあります。

今日から、近年私(佐藤)が気に止めているアメリカ不動産市場でよく注視しておきたいポイントの一つについてお伝えさせて頂きます。

それは、不動産担保証券(Mortgage-backed securities)の動きについてです。

不動産担保証券(Mortgage-backed securities)とは

不動産担保証券は資産担保証券の類であり、モーゲージ(住宅ローンと同義)を担保とする証券化された商品のことです。

アメリカのみならず日本でも

1997年 北海道拓殖銀行が日本で初めて不動産担保証券を発行

1998年三和銀行が自己の住宅ローンを証券化して発行

2001年 住宅金融公庫が住宅直接融資債権を発行

2003年 民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取る証券化支援事業(フラット35)が開始

と、90年代後半から次々と不動産担保証券の類が登場して市民権を得ています。

元祖アメリカの場合、最も有名なのは

ジニー・メイ(連邦政府抵当金庫)

ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)

フレディマック(連邦住宅金融抵当金庫)

ですが、ジニー・メイはファニー・メイとフレディマックを支援する政府機関ですので民間に直接関わる機関としては

ファニー・メイ(連邦住宅抵当公庫)

フレディマック(連邦住宅金融抵当金庫)

の二つです。

そして不動産金融の流れとしては

民間金融機関  ↔ フレディマック / ファニー・メイ ↔ 投資家

このような関係性があります。

ここに具体的な債権の流れを入れてお伝えすると

民間金融機関 →(モーゲージ債権を販売)→ フレディマック / ファニー・メイ →(不動産担保証券を販売)→ 投資家

であり、債権の対価としてのお金の流れを入れると

民間金融機関 ←(モーゲージ債権の代金)← フレディマック / ファニー・メイ ←(不動産担保証券の代金)← 投資家

です。

すなわち、

モルガン・チェース銀行

バンク・オブ・アメリカ

ウェルス・ファーゴ銀行

といった有名どころを始めとするアメリカの金融機関は、次のモーゲージに備えて資金を潤沢にするべく、モーゲージをフレディマックやファニー・メイに債権を販売している事実があるのです。

そしてフレディマックやファニー・メイはそれら債権をもって不動産担保証券をつくり、投資家に販売することで資金を生み出します。

つまりこの中間に位置するフレディマックやファニー・メイの存在がなければ、アメリカ不動産金融界はお金が回らない仕組みになっているのです。

そして一番のポイントは、

「民間金融機関のプライムモーゲージ審査基準は、フレディマックやファニー・メイが定めている」

という事実。

この審査基準が、近年気になる動きを見せているのです。

明日に続けます。


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