TDIの種類の違い 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からTDIと呼ばれる投資の種類の違いについてお伝えしています。

Trust Deed Investmentと呼ばれるからには、不動産権譲渡形態と融資形態が一つとなったTDI、すなわち

Aさん … 金融機関等の債権者(Beneficiary:ベネフィシャリー)

Bさん … 融資を受ける債務者(Trustor:トラスター)

Cさん … 権利を預かる第三者(Trustee:トラスティ)

この三者が存在するTrust Deedが根本に存在しなくてはなりません。

上記三者の中では「利息」という金銭的利益を得るのはAさんであり、そのAさんが所有する債権を買い取るのがTDIと呼ばれる投資商品です。

そしてTDIが最も安全な不動産投資の類と呼ばれる所以は、「抵当権により損失補填が保障されていること」にあります。

例えば債務者であるBさんの住宅ローン返済が行き詰まって、最終的にBさんが債務不履行に陥ったとします。

この場合、Aさんの手元には利息分どころか元金すら戻ってこなくなってしまいます。

それでもここで抵当権が発動され、物件を差し押さえることにより不動産権はAさんのものになりますから、Aさんは物件を売却することで元金の残高を回収することができるのです。

この部分がTDIが安全な投資と呼ばれる所以であり、対象物件の価値をしっかりと見定めさえすれば失敗する可能性は極めて低い投資商品なのです。

ところが、TDI投資と呼ばれながらも昨日お伝えした

① リノベーション費用を調達する際の債権

② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権

これら二つのパターンの場合はいかにしても

Aさん … 金融機関等の債権者(Beneficiary:ベネフィシャリー)

Bさん … 融資を受ける債務者(Trustor:トラスター)

Cさん … 権利を預かる第三者(Trustee:トラスティ)

この三者を構成することはありません。

①も②も物件そのものが未完成の状態であり、物件購入者はまだ売れていない段階だからです。

そこでTDIたる投資の本質を本当に掴んでいるパターンは、三番目の

③ リノベーション完了後の物件の購入者のセラーファイナンスの債権

のみになります。

今日はここから続けます。

③ リノベーション完了後の物件の購入者のセラーファイナンスの債権

不動産会社がフリップ物件を投資家に販売するパターンは数多くあります。

アメリカ国内にはフリップを専門とする不動産会社の数は実に多く、一年を通して相当数のフリップ物件がアメリカ国内で売買されているものです。

そしてフリップ業者の中には、全額現金での購入を避けたい投資家の為にセラーファイナンスを提供する会社も数多くあります。

セラーファイナンスとは物件の購入者が商業金融機関から融資を受けるのではなく、売主から融資を受けるパターンです。

このフリップ物件販売の場合は、販売元である不動産会社(売主)は物件価格の一部を受取り、残金を融資額として利息と共に毎月少しずつ受け取るのです。

通常はこのセラーファイナンスの金利は商業銀行よりも高く設定されており、昨今の平均金利は6.5%程度になります。

そしてこの形こそ

Aさん … 物件の売主(不動産会社)

Bさん … 物件の買主(投資家)

Cさん … 不動産弁護士(Trustee:トラスティ)

この三者の役割が揃う、Trust Deed Investmentの体をなしているものなのです。

すなわち、もしもあなたがこのようなTDIの本質をそのまま反映した債権を購入した場合、あなたの立場はAさんの債権を買い取った新しい債権者となります。

そしてBさんから毎月着々と元金の一部と利息の合計を受け取ることになるわけです。

TDIの種類を見抜く

そこであなたが

「現在出ているTDI案件はこちらです」

と案件を紹介された場合、その種類がここまでにお伝えした

① リノベーション費用を調達する際の債権

② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権

③ リノベーション完了後の物件の購入者のセラーファイナンスの債権

のいずれに該当するのかは正確に捉えるようにしましょう。

これら三つをごく簡単に部類分けすると

①、② → 未完成の物件

③ → 完成した物件かつ販売済

となります。

そして抵当がかけられている意味で完全なTrust Deedの体をなしているのは③のみとなり、①と②の形態は厳密にはTDIと呼べない商品なのです。

唯一、

① リノベーション費用を調達する際の債権

の場合は例えば

「市場価値$250,000の物件のリノベーション費用$30,000の債権」

という案件の場合、この$30,000が契約上で物件そのものが抵当に入っているのであればそれなりに安心感はある理屈になりますが、この場合でもリノベーション費用が

第一抵当権

第二抵当権

のどちらに属するものなのかは事前によく把握しておく必要があります。

その結果が

第一抵当権 → 物件購入費用

第二抵当権 → リノベーション費用

であり、実は購入した債権がこの第二抵当権のリノベーション費用に属するものであれば、多くの場合は本当に債務不履行が発生した場合にはその損失補填は物件そのもののローンに優先的に回され、リノベーション費用の補填分は不足してしまう場合が多いのです。

。。。

二日間に渡り、TDIの種類についてお伝えさせて頂きました。

TDIとして紹介されているものでは実際にはその構成にTrust Deedが挟まっていない場合はよくあります。

そこであなたがTDIを検討する場合は自分が購入している商品にはTrust Deedは存在しているのか、そして物件がしっかりと抵当に入っているのかは基本的な確認事項として認識しておきましょう。


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