プロジェクト開発案件を考えてみる ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

プロジェクト開発案件についてお伝えしています。

投資として土地開発や分譲住宅を建設する案件はプロジェクト開発案件と呼ばれています。

不動産事業においては

土地開発・建設 ⇒ アップストリーム

物件売買 ⇒ ダウンストリーム

と二つの大きな流れがある中で、前者のアップストリームはまさにゲームの仕掛け人のようなもの。

ダウンストリームで長きに渡り売買が繰り返されていく物件を一番最初にプロデュースする上では、大きいリターンが期待できることは事実です。

その実、本当の大規模なプロジェクト開発案件ではリターンは軽く20%を超えてきますから、費やされる手間と時間を慰めてくれるだけの見返りはあるものです。

そして、そもそもこれらの案件が投資家に届けられる情報源としては主に

・金融機関から富裕層へ
・投資家ネットワーク内
・不動産会社が公募

の三つのパターンがあり、昨日は前者二つをお伝えさせて頂きました。

今日も続けます。

不動産会社が公募

昨日お伝えした二つの情報源、

・金融機関から富裕層へ
・投資家ネットワーク内

これらはいずれも、カテゴリーとしては「クローズド案件」に属するものです。

一般に情報が出回ることなく、限られた人々の間だけで話が出回っているのですね。

このあたりの資本主義社会の本質についてはここでは話を避けたいと思いますが、より大きい資本があるとより大きなチャンスが入ってきやすいことは事実だろうと思います。

そしてこれらクローズドの案件に関しては、情報提供者が信用ある金融機関や投資家ネットワークの中であれば、ある程度ガードは下げてもよいと思います。

けれども案件としては最初からガードを上げておかねばならないのは、一般に広く公募している案件のパターンです。

海外の開発案件についてはネット上で検索すればいくらでも出てきますが、一般に広く公募している投資案件はよくよく気をつける必要があります。

誤解のないように前置きすれば少なくとも私(佐藤)が知る限り、アメリカ国内のプロジェクト開発案件に関しては公募されていたとしても、その発起人は最初から投資家を騙そうとしているわけではないことがほとんどです。

もちろん自身の儲けもしっかり確保した上で計画が練られていますし、少なくとも最初はまっとうに投資家にリターンをもたらす心づもりで案件を進めているはずです。

不動産法とガラス張りのシステムがこれだけ整えられているアメリカ国内の不動産取引では、架空の話をもってくることは早々にできません。

また詐欺行為を働いた結果の刑罰は相当なものです。(へたをすると殺人よりも脱税の罪の方が大きい国です)

その意味では、一般公募案件そのものは至極まっとうな投資案件たるべく用意されているはずですが、慎重に検討するべきはその成功率です。

なぜ公募案件になると、その成功率を慎重に査定する必要があるのでしょうか。

私(佐藤)の経験でいえば、公募案件がその構造上から成功率が低くなりがちな理由は次の三つです。

1.プロの目線で成功率が高い案件と思われていない

これは開発案件に関する三つの情報源でお伝えした二番目、「投資家ネットワーク内」にも絡むことですが、アップストリームに属するプロジェクト開発案件の場合、本当によい投資案件は大概は投資のプロたちが参加してきます。

すなわち、一般公募するまでもなくクローズドの中でたちまち複数のプロの投資家たちにより「満額成立」となるのです。

彼らも自身の投資経験を通じて練り上げてきた感覚でその案件をよーく見ていますから、かける時間とお金に対してリターンが低い、或いは投資案件そのものがうまくいかなそうと判断すれば見向きもしません。

結果として売れ残り案件として、公募に回ってくる場合が多いのです。

そこでプロがみて「この案件はちょっと。。」と判断するのは

投資額かもしれないし、

建物の金額設定かもしれないし、

立地かもしれないし、

プロデュースのシステムそのものかもしれないし、

契約条件かもしれません。

いずれにせよ、経験豊かなプロたちの目にかなわないから公募に出てきた、という可能性は否めないのです。

2.プロデュースする側の経験不足

二つ目に公募案件が成功率が低くなってしまう傾向があるのは、投資案件をプロデュースする側の経験不足です。

ここはやや前述にも絡む話ですが、公募に出されてくる案件とはそのまま、その案件のプロデューサーが顧客リストをもっていない、あるいは持っていても限られているということです。

プロのデベロッパー集団になると、アメリカの場合はその顧客リストに記載される顧客数は優に数千人以上になります。

そしてそのリストに案件を投げれば、大概はリスト内で満額成立してしまうものなのです。

けれどもプロデュース経験そのものが少ない場合、手元にある顧客リストに記載されている顧客数そのものもせいぜい数百程度である可能性があります。

そうすると、数百名程度のリストではどうしても公募せざるを得ません。

そしてそのことはそのまま、「その投資案件のプロデューサーが実務経験が少ない」ということと直結してもおかしくないのです。

必然、経験の少ないプロデューサーはプロジェクトを進める上で詰めが甘い傾向があります。そうするとお金を預けても、本当に安心できるのかは疑問なのです。

3.追加資金の確保が難しい

そして三つ目には、追加資金の確保が難しいことです。

一般的に、アメリカの不動産業界では建物の建設にあたり準備するべき予算は常に二割増しにする習慣があります。

新築案件

中古改築案件

のいずれにも関わらず、実際に工事を進めるとなるといろいろ問題が出てくるものです。

すなわちそれ以上工事を進めるにあたり追加資金が必要になり、最悪の場合は施工業者そのものを変える必要が出てくる場合もあります。

そうすると最初から二割増しで資金を公募しておけばよいのですが、詰めが甘く額面通りの予算組みで募集をかけられている場合もあります。

すると、大抵は長期プロジェクトの最中に「資金不足」となり、足りない資金を再度公募する必要が出てくるのです。

けれども公募の場合、追加資金を募集しても集まりにくい傾向があります。

プロジェクトそのものがしっかり管理できていない烙印を押されることになりますから、追加資金を公募したところで早々には資金は集まらないのです。

。。。

これらはあくまでも一般論の域を出ないものですが、このような主に三つの理由で公募案件はどうしてもリスクが高くなるのです。

またここは繰り返し強調しますが、公募案件そのものが悪いということは決してありません。

ただし、その構造上から上記のような理由でどうしても成功率が低くなり、公募案件には大きなリスクが伴い易いことは事実なのです。

そこでもしあなたが公募案件への投資を考えている場合、その不動産市場をよく知るプロにセカンドオピニオンを依頼することを強くお薦めします。

まっとうなプロであれば、リスクが潜むポイントを正直にどんどん指摘してくれるはずです。

セカンドオピニオンで指摘される問題点を一つひとつ、そして最後には全てクリアして始めて、最終的に自己責任で投資判断を下せばよいと思います。


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