プロジェクト開発案件を考えてみる ~ 中編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からプロジェクト開発についてお伝えしています。

不動産事業においては大きく分けて、

土地開発・建設 ⇒ アップストリーム

物件売買 ⇒ ダウンストリーム

という、二つの流れがあります。

通常の物件売買が行われているのは後者のダウンストリームの中ですね。

アメリカ不動産業界のダウンストリームでは年間500万件以上の取引がなされており、単純計算で物件価格平均を$250,000とすると125トリリオン(約12,500兆円)ものお金がダウンストリームの中で動いていることになります。

アメリカ政府としても経済政策の一つとして、不動産売買を刺激する政策をしばしば取る理由がよく分かりますね。

そしてこのダウンストリームの始まりがアップストリームであり、

1.土地の取得

2.その土地の開発プランの認可

3.その土地に建てる住宅物件・商業物件の認可

4.実際の工事

5.物件販売・リース

という流れで、全く何もないゼロの土地に人が暮らす住居物件、あるいは人々がショッピングに訪れる商業物件等が開発されるわけです。

そこで、このようなアップストリームに属する開発案件については大型のものから小型のものまでさまざまになります。

昨日実例としてあげた南カリフォルニア州オレンジカウンティに位置するアーヴァイン市の場合は、アーヴァイン・カンパニーが長年にわたり開発を継続している大規模な土地開発の例です。

街のあらゆる区画が計画的に開発され続けており、この都市では今後も安定して価値の高い住居物件・商業物件が次々と建設されていくことになります。

それに対して、開発案件の中でも小型のものは例えば住居型であれば

・集合住宅型

・コンドミニアム型

・タウンハウス型

等、ある広い土地をまとめて購入してその更地の上にゼロから建設することになるのです。

これら小規模の開発案件は、居住地区開発プロジェクトであれば通常は10兆円以下の資金の中で動くことになります。

今日から、この小型の開発案件に関して深くみていきましょう。

小型開発投資案件への参加を検討してみる

プロジェクト開発型投資案件の類に相当するものは、世界中のあちこちで見受けられます。

新興国でも活発に開発が進んでいる地域も多々あり、投資家の参加を募っているものです。

近年はリッツカールトンホテルやマリオットホテルといった有名どころ、また日本からは星野リゾート等のホテルグループが観光地で開発を進めるにあたり、投資家から出資を募って資金を集めてからプロジェクトを開始させる例が多く見られます。

またアメリカ国内で最近多いのは、ダウンタウン近辺での大型アパート案件です。

その典型としては古い建物、多くは工場の跡地をフルリノベーションしてピカピカに仕上げ、アパートやコンドミニアムとして売りに出している事例が多くあります。

そして従来どおりの更地から全てを起こす場合でも、例えば高いキャッシュフローを誇るメンフィスのような中西部の地域ではまだまだ土地は余っていますから、この一角のようにまとまった区画が整備されて集合住宅が建設される事例も地方都市では数多くあるのです。

そしてこれら一つひとつの案件に対して、まずは発起人がいます。

いわゆるデベロッパーとして開発事業を手掛ける、昨日お伝えしたアーヴァイン・カンパニーのような不動産会社です。

もともとその土地を古くから所有している、あるいは新規に開発できる土地を購入し、金融機関から融資を引いて事業開発を進めていきます。

この時、投資家から出資を募ってプロジェクト開発を進める場合は一投資家の目線からすると、開発案件はどのようにして知ることが出来るのでしょうか。

その主な情報源は大きく分けて

1.金融機関から富裕層へ

2.投資家ネットワーク内

3.不動産会社が公募

の三パターンがあります。

金融機関から富裕層へ

まずは大手金融機関の投資部門から、富裕層に話がくるパターンです。

不動産デベロッパーは当然銀行とは密接なつながりがありますから、新しい開発案件を銀行に相談することはよくあります。

そこで取引のある銀行は、どこのどの地域でどんな開発案件があるのかをよーく知っているのです。

そのあたりを知るだけでも、銀行の見方がちょっと変わってきませんか?

銀行というのはお金を預けたり融資を受けるのみならず、別の見方をすれば「最新投資案件が集積されている場所」なのです。

例えば、あなたが結構な金額を銀行に預けているとしましょう。

当然ながら、銀行の担当者は守秘義務ながらあなたの口座状況をよく把握しています。

そうすると投資部門の担当者は、あなたに電話をかけてきます。

「これこれこの地区でこんな開発案件があるのですが、興味はありませんか?」

そんな、出資に関する誘いを銀行の投資部門から受けるのです。

このパターンの場合、その金融機関が大手であるほど情報には安心感があります。

なぜなら紹介する銀行としても信用に関わりますから、下手な案件はそう簡単に紹介できないからです。

銀行担当者自身がよく吟味して、安全と思われる信用あるデベロッパーの案件をもってくるわけですね。

投資家ネットワーク内の情報

次に、投資家つながりのネットワークの中で案件が回ってくるパターンがあります。

投資家つながりのネットワークは無数にありますが、一度然るべきネットワーク内に入り「購入実績」をつくるとそれ以後も案件がそれなりに回ってきます。

投資家集団と聞くとなんとなくワイルドな連中の印象をもってしまうものですが、気心知れた仲間内のネットワークになり、この中に入ると信用できる人々が多いものです。

仮に信用されない行為をするとそのネットワークから爪弾きにされてしまい、それ以降案件が回ってこなくなりますし、それでなくともお互いの情報が筒抜けの情報化社会です。

一度投資家ネットワークから爪弾きにされてしまうと、その噂は高い確率で他のネットワークにも筒抜けになっていることが多く、下手をすると少なくともその地域市場からは退場する結果になってしまいます。

銀行との付き合いと同様に、本物の投資家ネットワークは強い信用でつながっているのです。

明日に続けます。


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