プロジェクト開発案件を考えてみる ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は最近多いセカンドオピニオンのご依頼の前に、まずは自分自身でもチェックできる最も簡単な方法としてtrulia.comを利用した治安のリサーチ方法についてお伝えさせて頂きました。

アメリカ不動産投資において最高レベルのリターンを実現する為には学区は最高レベルである必要はなく、むしろ

・学区はそこそこ

・だけれども治安は良好

そんな地域が、リターンが大きくなる傾向があります。

とはいえ学区が最高レベルである必要はない一方で、同時に治安も悪くてもよいということはありません。

「実質利回り13%!」

などと謳われる投資案件は、大概が物件価格が10万ドル以下です。

そして確認しておきたいのは、その10万ドル以下の物件がどこに立地しているのか?という話。

もしあなたがやけに利回りがいい物件を案内された場合は、まずは自分自身で出来る方法としてtrulia.comの機能を使って治安を調べてみましょう。

案外、その物件は濃い青(犯罪率の高い地域)の中に立地しているかもしれないのです。

他者に薦められる投資案件についてはことほど左様に気を付ける必要があります。

そこで私(佐藤)は、不動産投資については自分自身で市場に出ているナマモノの物件を購入することをお薦めしています。

物件選定

物件購入契約

物件管理契約

リノベーション期間

テナント付け

。。。

と細かく上げれば多くのステップが出てきますが、いかんせん自分自身で直接買い付けて自分自身で不動産管理会社と契約する方がはるかに安く収まるものです。

それでも英語面と不動産法の観点から

「自分一人で実行するのは。。」

という方々に対しては、私(佐藤)の方で必要に応じて支援をさせて頂いています。

そして支援させて頂く中で日本人投資家の方々が一人、またひとりと自分自身で実力を養われ、独り立ちしていかれる姿をみるのは本当に気持ちがいいものです。

明日が分からない今の時代からこそ、自分自身で生き残る実力を身につける。

この場合は不動産投資を通じてガチンコに自分で勝負して頂き、自分自身と家族を守る資産を自分で形成して頂くことになります。

。。。

そんな不動産投資ですが、自分自身で市場のナマモノ物件を買い付けてテナント付けまで仕上げるのが王道ではありますが、その一方で「プロジェクト開発型投資案件」と呼ばれるものもあります。

一つの戸建てなりを自分一人で買い付けるのではなく、その地域の一画の更地に今から開発が進もうとしている案件に対して複数の投資家が出資するパターンです。

その実、「プロジェクト開発型投資案件」についてもセカンドオピニオンを依頼されることが度々あります。

プロジェクト開発型の場合は自分一人で完結するものではなく、複数の出資者の一人として案件に関わることになりますから、個人の不動産投資とは全く違った力学が働いてきます。

実際に、このようなプロジェクト開発案件は安心して進めてもよいものなのでしょうか。

今日から、「プロジェクト開発型投資案件ってどうなの?」という視点で留意点をみていきましょう。

プロジェクト開発とは

そもそも、プロジェクト開発とはどういう類のものでしょうか。

職種でいえば、デベロッパーと呼ばれる土地開発事業者はオイルでいうところのアップストリームに似ています。

石油業界でいえば

オイル採掘 ⇒ アップストリーム

石油精製・販売 ⇒ ダウンストリーム

です。

これを不動産に例えるなら

土地開発・建設 ⇒ アップストリーム

物件売買 ⇒ ダウンストリーム

となります。

zillow.com、realtor.com、redfin.comとなんでもよいのですが、各種MLSサイトでは数多くの物件を閲覧することが出来ますね。

これらのサイトで目にするものは全て、上記でいうダウンストリームに属するものです。

その物件がそこに建てられて以来、オーナーはコロコロ変わりながら所有権が引き継がれていきます。

けれども、いずれの物件にしても一番最初はデベロッパーによる開発案件から始まるわけです。

アップストリームの工程をごく簡単にお伝えすると、

1.土地の取得

2.その土地の開発プランの認可

3.その土地に建てる住宅物件・商業物件の認可

4.実際の工事

5.物件販売・リース

と流れていき、通常は数年を要する大型プロジェクトになります。

具体的に例をあげると、おそらく今のアメリカでもっとも著名なデベロッパーの一人はアーヴァイン・カンパニーの現会長であるドナルド・ブレンではないでしょうか。

アーヴァイン・カンパニーそのものは南カリフォルニアのオレンジカウンティに位置するニューポートビーチ市に本部を置く米国有数の不動産会社であり、初代ジェームス・アーヴァインにより1864年に設立された155年も続いている非公開会社です。

このアーヴァイン・カンパニーの現会長がドナルド・ブレンですが、もっとも最近の発表ではその個人資産は約170億ドル(約1兆9000億円)と、トランプ大統領の個人資産を大きく上回っています。

そしてこのアーヴァイン・カンパニーは、デベロッパーとして

コミュニティ開発

居住地区開発

居住地区設計・建築

等、いわゆる不動産事業のアップストリームを主軸に展開してきました。

その開発ぶりの一端は、こちらのアーヴァイン・カンパニーのHPトップページを見るだけでもよく分かりますね。

かつてはほぼ砂漠のような地域だったものが、よくもここまで近代化したものですね。

今ではアーヴァイン・カンパニーが開発するオレンジカウンティのアーヴァイン市は全米でも屈指の不動産価値を誇り、この市を丸ごと開発しているだけに非公開会社名がそのまま市名に使われています。

このエリアは治安と学区共に全米でも最高レベルで、大きなキャピタルゲインを実現しながらも10年前の不動産暴落の時期ですらその価値が大きくは下がらなかったという、特異な現象が見られました。

この「価値が大幅に下がったカリフォルニア州において、都市でありながら不動産価値が大きくは下がらなかった」という部分がポイントですが、このことはそのまま

「アーヴァイン・カンパニーはデベロッパーとして価値の高いプロジェクト開発に成功している」

といえるわけです。

。。。

不動産事業のアップストリームの具体例として代表的なアーヴァイン・カンパニーを上げてみましたが、プロジェクト開発という言葉のイメージがつくのではないでしょうか。

今日はあえてマクロ視点で不動産事業を俯瞰してみましたが、明日はミクロ視点でプロジェクト開発について掘り下げてみます。


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