ARM(変動金利)は活用するべきなのか? ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで住宅購入の為にモーゲージを活用する場合、その融資形態は大きく分けて

固定金利(Fixed Rate)

変動金利(Adjustable Rate)

の二種類があります。

後者の変動金利はその正式名称を

Adjustable-Rate Mortgage

といい、その略称はARMです。

ARMはその名の通り金利が変動していくわけですが、この点は日本で住宅ローンを組む場合も同様に変動金利もありますね。

そこで米国内の不動産金融において

「固定金利と変動金利、どちらを活用するべきでしょうか?」

と問われれば、不動産コンサルタントの立場の佐藤としてはやはり

「固定金利にされた方が良いです。」

としか言えません。

例え目先の支払いが少なく見えるARMでも、その先に予測不可能なリスクがある以上は

「先の見える範囲でこれだけ支払いが安いのですから、ARMにされたらいいですよ。」

などといい加減なことは言えないのです。

もちろん全ての投資にリスクはつきものであり、アメリカ不動産投資でも先のリスクはゼロではありません。

けれども本質的に流動性の低い不動産は過去の統計から先を見る蓋然性が非常に分かり易いものです。

そしてリスクをいうのであればそれはどんな商売でも同じですし、将来の成功が約束されたビジネスなどこの世に存在はしないのです。

そう考えると、アメリカの不動産投資などは世の商売と比較しても成功率は高い方ではないでしょうか。

やや余談を含みますが、世の中の商売で最も成功率が高いのは「暖簾分けして頂いて、チェーン店の一つを持つこと」だそうです。

アメリカでは

マクドナルド(ハンバーガー)

サブウェイ(サンドイッチ)

スターバックス(コーヒー)

ダンキンドーナツ(ドーナツ)

と何でもよいのですが、すでに成功しているチェーン店の一つのオーナーになる場合、そのビジネスの成功率はアメリカでは統計上は80%を超えています。

そしてもしもあなたがこれらのチェーン店の一つを所有するオーナーになる場合、ズバリ求められるセンスは経営センスではなく「不動産センス」だろうと思うのです。

つまり、

仕入れ・仕込み

メニュー

宣伝

調理

接客

会計

等、そのチェーン店運営に関するありとあらゆるマニュアルはすでにあるわけですから、そこに新オーナーは頭を使う必要はありません。

唯一頭を使うべきは、「どこに出店するべきか」というロケーションのみのはず。

誤解を恐れず言えば、お店の立地さえ間違えなければそのチェーン店の成功率は8割以上約束されたようなものだろうと思うのです。

(注:暖簾代云々を差し引いた後で、実際にどれだけの実入りがあるかは別)

そしてその実、アメリカ不動産投資そのものも同じ話。

不動産投資も立地を間違えなければ、よほど下手な買い物をしない限りは成功率は8割以上といっても過言ではないように思います。

とはいえ、立地を間違えなければ成功率は高いはずの不動産投資においても私(佐藤)がお薦めしない要素の一つは冒頭の通り

「変動金利でローンを組むこと」

です。

過度に不安を煽る意図はありませんが、金利が周囲の経済状況に合わせて変化していくARMは先が読めなさすぎますので、避けておいた方が無難だろうと思うのです。

もちろん変動金利であったとしても納得にいく結果に落ち着く場合もあるとは思います。

それでもARMは流動性の低い不動産とはそもそも相性が合うのか、私(佐藤)にとっては甚だ疑問なのです。

そこで今日から、ARMという変動金利で融資を引くとどのようなパターンがあり得るのかをケーススタディで学んでみましょう。

ちなみに今からお伝えする内容は佐藤の創作ではなく、実話に基づく状況と数字によるものです。

ARM(変動金利)ケーススタディ:カリフォルニア州在住 M夫妻様

M夫妻は共働きのご夫婦です。

ご主人と奥さんはそれぞれ出会う前の独身時代から、お互いがそれなりに不動産売買の経験がありました。

時はアメリカでクリントン政権からブッシュ政権に変わり、IT産業による好景気の時代からITバブル崩壊を抜けてアメリカ不動産ブームがピークに差し掛かり始める時期でした。

ご承知の通り、アメリカという国は先進国の中でもおそらく先端をいく低福祉国家です。

自分の将来は自分で面倒を見るのが原則であり、私(佐藤)の将来もアメリカという国が守ってくれることはありません(笑)。

もっぱら守られるよりも守る力を自分で身につけた方が人生は何倍も楽しくなりますし、あえて厳しい環境にいる方が身のためになると考える方なので幸せな日々です。

そしてここアメリカ国民もおよそ老若男女全員がこの低福祉国家からの社会保障はさほど当てにしておらず、リタイヤ後の生活は自分で保障せねばならないことをよく自覚しています。

M夫妻も独身時代からそのような感覚でいたからこそ、自分で働いたお金を必死に貯めては投資に回し、資産運用の一つとして不動産物件の売買を経験していたわけです。

その為、二人が結婚してからも夫婦資産の一部を不動産投資に振り向けることはごく自然でした。

そして当たり前のように、自分たちが住居とする物件そのものも資産運用の一環と捉えて購入することになりました。

とはいえ、それぞれが独身時代に培った不動産投資に対する感性は若干違ったものがありました。

厳密に言えば、二人の性格の違いがそのまま資産運用のスタイルにも現れていたのかもしれません。

端的に言えば

攻めの気質が強い夫

守りの気質が強い妻

という違いでしょうか。

そして話はここからですが、M夫妻が選んだ物件は$1.25ミリオンという、ちょっと一般的な感覚からすれば高額な物件。

「奥さんはどこが保守的なんだ?」

と思わずツッコミたくなる物件価格ではありますが、M夫妻はそれぞれが

独身時代に磨きをかけた不動産投資感覚

それぞれのキャリアと資産運用を通じて蓄えた貯蓄

が十分にあり、$1.25ミリオンの物件を購入できるだけの資金と知識は共に持ち合わせていたのです(のはずでした)。

けれども物件の好みは一致した一方で、モーゲージについては意見の不一致が表面化してきました。

強気なスタイルの夫は

「30年の固定金利(Fixed Rate)ではなく、変動金利(Adjusted Rate)を使って融資を引きたい」

と言い出したのです。

ここから、M夫妻のローン返済におけるローラーコースター時代が始まることになります。

明日に続けます。


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