物件はいくらで売却するべきか?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年も5月に入り、いよいよアメリカの不動産市場も加速度が増してきました。

売買の動きはここから活発化し、2019年のピークタイムに入っていきます。

その実、アメリカ国外から私(佐藤)に投資物件取得の依頼をくださる方々の動きもアメリカ不動産市場の動きに比例しているように思います。

そしてこのピークタイムに向けて、過去すでに複数の物件を抱えている方々の中には

1031 Exchange

キャピタルゲイン確定

等の目的でこの時期に売却を進める動きもあります。

アメリカの不動産市場は一年を通して変わらないサイクルがありますから、その時の物件の市場価値範囲の中で最大値に近いレベルで売却を願うのであれば、6月~8月のピークタイムに合わせて物件を市場に投入するべきです。

そしていざ自分の物件の売却を検討する際に、まず一番最初に万人が心に浮かぶ疑問があります。

「この物件はいくらで売却できるんだろうか?」

ふとそう思って検索をかけると困ったことに、

realtor.com

trulia.com

zillow.com

redfin.com

等のあらゆるMLSサイトを見ると「Estimated Value」の数字には違いが。。

ケースバイケースですが、物件によっては各サイト毎に出ている数字がてんでバラバラな場合もあります。

一体どのサイトを信じるべきでしょうか?

答えは、

「どのサイトの数字もあてにしないこと」

です。

各サイトに記載されている数字はあくまでも「Estimate(見立て、概算)」であり、それぞれのサイトに数字に対する免責事項が記載されているとおりです。

それでは、自分の物件を売却する際には希望売却価格は何を拠り所に判断するべきでしょうか?

今日は、あなたがアメリカで所有する物件を売却する際の価格の定め方についてポイントを押さえていきましょう。

CMAの特徴

あなたが物件売却価格を定める際に拠り所とするべきは、Comparative Market Analysis(以下CMA)から算出される数字です。

CMAを直訳すると

Comparative:比較

Market:市場

Analysis:分析

ですね。

この直訳からも想像できるとおり、あなたの物件の売却価格を定める基準は事実に基づいた市場の数字を比較して算出する必要があります。

端的に言えばCMAは

「近隣で最近売却された類似物件の売却価格を比較して、対象物件の適切な売却価格を定める」

という分析作業です。

当てずっぽうに

「$185,000がいいかな~、それとも$192,000だろうか。。」

と定めるのではなく、類似物件の過去の売却実績に基づいた数字を並べて物件売却価格を定めていきます。

そして過去の売却価格とはすなわち「買主が最終的に同意した価格」ですから、その地域市場の不動産価値は名実ともに過去の買主たち(新しい物件のオーナーたち)が定めているわけです。

(その地域市場の不動産価値は人為的操作が可能、ということです)

CMAについて、その特徴について見ていきましょう。

物件価値を定める為の比較対象物件は下記のポイントで選ばれる必要があります。

比較対象には近所の物件を使用

不動産市場は厳密には地域市場の塊です。

各地域毎に特徴は違ってきますから、比較対象に使用する物件は近所であればあるほど信憑性が高いものになります。

極端な例ですが、カリフォルニア州に位置する物件とニューヨーク州に位置する物件を比較しても意味がないわけです。

そして理想は「自分の物件から1/4マイル内に位置する物件」です。

更にいえば、

Zip cord(郵便番号)

School District(学区)

この二つが同じであることを理想とします。

売却時期は過去半年以内

比較対象とする物件の売却日は直近であるほど信憑性があります。

単体でみる不動産物件は流動性は低いとはいえ、不動産市場は全体として着々と変化しています。

すなわち、あなたの物件のご近所の不動産価値はどんどん変化していくわけです。

そうすると、比較する際にはごく直近に売却されたものであるほど信憑性が高いことになります。

原則として、CMAに使用される物件の売却時期は過去半年以内と定められています。

部屋数は同じ

比較される物件の部屋数は基本同じである必要があります。

あなたの物件が

3ベッドルーム、2バスルーム

であれば、比較対象となる物件も

3ベッドルーム、2バスルーム

であるべきです。比較対象物件が少ないために

3ベッドルーム、1.5バスルーム

等の若干のズレがある物件を使用せねばならない場合、その差は調整される必要があります。

物件機能は類似

物件機能も類似する必要がありますが、実際は不動産物件は同じ棟内のコンドミニアムでもその間取り・内装は若干違うものです。

細かくいえば

ウォーキングクローゼットの有無

アイランドキッチン形式になっている

浴槽にジャグジーがついている

等の違いがあり、必要に応じてその差は調整されることになります。

Living Areaは類似

その物件内で人が生活できるスペースの面積をLiving areaと表現しますが、Living areaは住居物件においてその価値を定める重要な要素の一つになります。

そもそもの住居用不動産物件の至上目的は「人が安全に暮らせること」ですが、その物件内で暮らす人々が動き回れるはずの面積(Living area)はその物件価値に大きく影響するのです。

この点も物件毎に違いがあり、Living areaが全く同じサイズの物件を並べることはまず不可能ですから、サイズが類似する物件を比較対象として並べることになります。

それでも差は200平方フィート程度に留めるべきであり、200平方フィート内の差であれば物件価値に差は出てきません。

。。。

上記に上げたような基準で最低でも三軒の比較対象物件を選び、各数字を項目毎に並べていくことであなたの物件の然るべき市場価値の最大値と最小値が見えてきます。

そしてこの範囲を拠り所として

「今現在の市場では、自分の物件はいくらで売却するのが適切か」

が判断出来るわけです。

CMAはあくまでも事実に基づく数字が並んでいますから誰も否定することは出来ず、物件売却額を正当化する強力な証拠となります。

実際のCMAは不動産エージェントに依頼する必要がありますから、物件売却を検討する際にはまず地元の不動産市場に明るいエージェントにCMAを依頼するとよいと思います。


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